浅析房价攀升游离消费者预期的成因

高会臣

    纵观09瞻其10，全国大部分地区的房价在稳中有升中，不乏有其少数城市土地及产品的供求关系失衡、房价暴涨，其价格走势背离平稳上扬的曲线而呈现陡形线性。省会石家庄，虽然平均房价不是很高，但其成交单价逐渐攀升，少则几百元，多则千余元，陡向型走势已现。

    产品的价格是其供求关系所决定的，那么09年、10年石家庄的房地产产品的供应量大于往年已毋庸置疑。至于前段媒体所发布的2010年供求比例只是供看看而已，其需求量是怎样计算出来的，准确性如何还真是不得而知。既然供应量大于往年，那么如此火爆的楼市，房价的陡形上扬只能说明是需求量出现了骤增的结果。何以如此，究其原因浅析如下：

    一、刚性需求累积的释放。08年累积的一部分消费群体，经过一段时间的观望，09年释放了一部分，但是末端的释放依然存在。经过对消费者的走访和调查得知，确实是有一些观望时间过长而出手比较晚的需求者，当然这部分的消费群体已经付出了足额的由于市场价格上扬而带来的代价。

    二、城市化进程政策的刺激力度促使和加大了消费需求。

    三、整体经济运行呈良性，地产市场的消费预期看好，购买欲在增强，理财需求在加大。

    四、市政府对省会经济结构的调整，区域性的产业大量引进，产业结构得到了提升和优化，直接促使了住房包括商业用房需求量的加大。

    五、产品品质的迅速提升，价格和价值的关系被市场所认可对房价的直接拉升。主要来源于两点：一是外部的一些品牌企业给石家庄带来了一些高品质的产品。当然这是经济流通的过程，这种高品质的产品会经过经济流通的转化，最后体现在房价上；二是本地的一些企业自身产品品质的提升，来源于市场竞争的需要。把产品做优，这么多品牌企业进入石家庄，给石家庄带来很多优质的产品，本地的开发商也在研究如何提高自己产品的品质，最终这种产品的品质也会体现在终端产品上，其结果是石家庄市整体的产品品质得到了提高，价格、价值则同步提升，而产品的成本也会有所增加，流通转移最终反映在终端的房价上。

    六、城中村改造的拆迁成本加大了土地成本（两年以前已经有过预测）。石家庄有别于其他城市，它的鲜明的特点，那就是城市里边包含的城中村比较多。由于中国经济的增速，CPI的上扬，导致被拆迁户的期望值也在提高，最后整理出来的土地成本是很高的，而且城中村改造促使拆迁成本会随着时间的推移而逐年的扩大，土地整理高成本的转移，促使房价成本的加大。

    七、技术配置、资源配置的要求。由于政策和规范的一些要求，必须满足现行强制性规范的条文的要求。城市发展的需要，迫使项目在退道路、退红线、退绿地等方面需要背负更高的土地成本，从而促使产品的成本在递增。

    八、有的项目并不单单是由于这七个方面的原因造成房价的攀升，而是在借势追涨，当然这是不能提倡的。

    提示：调整产品供应结构，加大经济适用房、保障性用房、廉租房的供应量，而在其土地供应、产品供应方面或将分门别类，市场消费群体的细分也会随着不同产品的增加和投放而逐步对号入座，人居其屋随着时间的推移也将会慢慢实现。

    针对不同城市而出现的非良性状态，国家也将会根据经济运行状态以及房势状态而出台相应的调控措施。抑制投资性需求，遏制投机性需求乃至当前调控重点，政策的消化将会使市场波动周期缩短，同时也会给消费者带来心理波动。在这里，建议消费者要找准方向，正确把控政策在市场中导引的消化程度以及产生的预期。中国的经济长期启稳向上是国家的战略目标，短期的振荡并不能代表经济的长线线形，需求欲强者早些买房乃至上策，但不提倡超度型消费。