新政促使楼市崩盘或是传说

关键词：国十条 国四条 买涨不买跌 楼市泡沫 楼市周期 打折 房价

近日，国务院、住建部及相关部门出台了一系列的针对楼市调控的措施，如4月14日的“国四条”，4月份17日的“国十条”即《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，使得房地产股市出现大幅度下挫，很多开发商楼盘打折，再加之前网上盛传的中日楼市崩盘时间表，于是在业内或者学界出现了中国楼市崩盘这么一说法，个人认为，这或仅是一传说。

首先，消费者买涨不买跌理论不适合楼市投机者。从消费者行为理论，“消费者买涨不买跌”，一般地，这一消费者行为规律只适合投机者或者投资者，不适合普通的购房消费者。普通的购房消费者会有一种市场预期，而这种预期会使得他们想着房价会再下降的预期。因此，这就为什么很我购房者在08年楼市调整的大好时机不敢进入楼市，楼市泡沫并未从中挤掉。因此，出台首付和利率的经济调控对投机者的效果不大，挤泡沫的作用不大。

其次，楼市泡沫被挤掉可能是一种误解。中国的楼市存在泡沫在学界和业界都已达成共识，并且这种泡沫很是坚固，并不是我们经常所谓有肥皂泡，轻轻用手一触就会碰的那种。此次调控的重点在于调开发商和投机者，通过首付限制和利率限制来调投机者的效果不会很好，因为机制者掌握着大量的生产要素资金，投机者有深厚的承受风险能力和信心，只要在自己可承受风险范围内，他是不会将太多的住房抛售出去，因此，通过经济政策调控想挤掉泡沫很是有难度，只要投机者的收益大于投机成本，或者达到投机回报率，泡沫就难以挤破。开发商掌握着大量的生产要素土地和资金，此次的商品房预售制度给开发一定的冲击，压紧了开发商的资金链，一定程度上限制了开发商运营的可持续性，打折抛售一定的增量房源或者存量房，回笼能够维持自营资本就可，因此，开发商抛售囤积住房不会持续太长时间。因此，个人认为，楼市泡沫，只会像个橡皮泡在压力挤下会变形，而不是大家期待的破。

第三，我国楼市经济周期的存在及楼市特殊性。前不久有人对楼市崩盘与日本对照有一定担心，这本身就承认了楼市周期的存在，而根据一般国际经济周期或者房地产经济周期，根据其它发达国家的房地产周期经验，中国的楼市周期根本没有到破灭的时候。一般地，经济周期由繁荣、衰退、萧条、复苏。我国的楼市发展从82年开始，而实际上全面发展是从98年我国楼市制度改革，楼市市场化开始。这个楼市周期才进行10多年，美国楼市经济周期发展直到08年的次贷危机才破灭掉。更何况，中国楼市的特殊情况，自住消费和改善性需求的膨大，使得我国楼市周期会更长。因此，出现10多的楼市周期可能性不大，即楼市出现崩盘可能性不大。