目前，北京房价高歌猛进因此房产交易中，买房方成了弱势全体。笔者代理的二手房交易纠纷案件大多因房价上涨，卖方违约造成。作为买房人虽然倾其所有却时常因卖房人的毁约而再遭损失。为此笔者认为有必要为各位买房人提个醒。

      综合卖房人毁约的手段不外乎以有临时事、出差、生病为理由拖延，或者以合同签署不对或夫妻一方未同意为由干脆拒绝继续履行，或者坐地起价向买受人索要更多的额外费用。买受人怎么办？其实从法律上看把住以下几个问题基本上就可以防止此类杯具再度发生：

     第一、搞清楚交易对象。即一定要看房主房本上写的到底是谁的名字，顺便记住房本的编号或者房屋具体地址。目的是到房地产管理部门去查清该房产是否“清洁”，有没有共有人、有没有抵押等权利瑕疵。如果房主是已婚人士，一定要让他的另一半也在双方的合同上签字，否则后患无穷。

     第二、要白纸黑字签订书面房屋买卖合同。如果合同都不签，出现对方不履行的风险就只能说是您自找的了。合同就签北京建委提供的标准合同，最好是同时做网签，此二者应同时进行。

     第三、丑话说在前面，约定违约金。之所以敢违约不就是因为房价上涨了，得到的利益多损失的利益少的原因吗。所以不约定违约金甚至是高额的违约金，那就是为虎作伥。

     第四、及时发函、起诉。一旦发现卖主有违约的想法就要将其扼杀在摇篮里，及时自行或者通过律师向卖主发函，固定证据。证明对方迟延或拒绝履行合同的事实。如果对方拒收请律师见证录音也是个补救的好办法。如果以上手续办好了，那么，买受人应对果断提出诉讼，请求继续履行。理由是，房产交易本身就具有一定的期限性，而诉讼本身也需要时间；同时，诉讼会给违约方威慑及压力，利于之后的谈判。

     第五、保全房产。既然不卖给我那你就不要卖了，保全房产可以给卖方卖房增加极大的难度，对方大多因成本过高而作罢。

     顺便说一句，打铁还得自身硬，要告别人违约，自己一定要守约。否则杀敌一千自损五百，太不值当了。