北京3月豪宅下跌有限，4月反弹无力
3月北京豪宅价格和销售量相比2月，基本面没有改变。
从销售金额看，合生霄云路8号成交6.6个亿，排至第一，绿城诚园5.8个亿，排在第二，太阳公园成交4.8亿，排在第三（详见附表一：北京豪宅销售金额排名表）。这份排名可以说让业内人大跌眼镜，其结果让人看的不知所云，比如第二名绿城诚园的销售单价仅是3.7万/平方米，而合生霄云路8号成交均价6万/平方米，而第三名太阳公元的价格则为3.8万元/平方米，第一名和第二名均价相差2.3万/平方米，此排名更说明一个真相，普宅价格豪宅化，豪宅价格艰难爬坡。比如说太阳公元，本是一个普宅的项目，拿出一部分单位来做大户型，配以精装修，前期即2009年下半年开盘以1.6万/平方米，跟着市场形势走，卖到这个价位，说是豪宅，实在勉强。而且通州的房价轻松过了2万/平方米，低于4万/平方米的项目只能是伪豪宅。而绿城诚园的销售单价和周围项目相比，价位偏低，但处于销售初期，前期客户积累较多，开盘后突然发力，所以账面上会好看一些。而合生霄云路8号因为体量较大，尽管产品先天不足，所以在价格上也只能投机，在东部豪宅市场打个价格时间差，显得数字上稍微好看一点。
尽管如此，我们还要试图揭示北京豪宅的真实销售走势。其参考指标有两个：一、销售单价；二是合同成交总金额，两者加权后方可看出市场走势。豪宅项目靠单价要利润，普宅靠销售走量要利润，豪宅通常体量很少，所以首先要确保销售单价，所以我们把销售单位放在第一。当然，光有单价，没有销售业绩，则是客户用脚投票，所以同时还要看销售量，两者权重相比，再深入分析产品的基本面，方能真正看出豪宅市场的走势和变化。
我们把北京豪宅销售总金额前十的项目以销售单价排名，再来看一下，就能看出其玄机。
排在第一的是北京四季，销售单价7.4万/平方米，成交金额3.7亿。该项目在2月份销售单价和成交金额都拔得头筹，笔者曾对其市场表现非常看好，称之为北京产品豪宅的代表。第二名是西苑好山居（推广名：颐和原著），销售单价6.3万/平方米，成交额4.3亿。西苑好山居是别墅型产品，因为户型面积偏大，单套成交金额约在5700万/套。从西苑好山居的成交情况看，和北京四季了一样，2、3月均呈平稳发展的态势。第三名则是霄云路8号。
北京的豪宅讲究位置。前三名的项目位置都占尽先机，但占尽先机的项目，销售却并非皆如人意，比如长安8号。该项目位于东长安街和大望路交叉口，北面是华贸中心，又有CBD东扩的重大利好，对外宣称8万/平方米，但实际成交均量却为5.6万/平方米，成交金额3个亿，这个数字是开盘数字，即经过蓄水之后的累积成交量，单单从成交量上看，后期的销售肯定会乏力。简单的原因分析如下：如果该项目是希望走量，成交量并不喜人；如果该项目走的销售单价，销售单价明显不符这个地段的价位，也不符合该项目自己的销售预期8万元/平方米。其推论结果只能是：卖不动。从常识角度分析，该项目即将封顶，样板间已经具备，销售队伍进场已经2个多月，没有理由销售如此惨淡。
笔者通过对上述四个项目的实地考察发现，北京豪宅的概念炒作并不得要领，而且豪宅客户越来越重视产品本身，或者说豪宅客户越来越成熟。还有一个项目案例可以说明这个结论：三里屯SOHO。该项目是营销大师潘石屹的项目，成交均价4.3万/平方米，这个销售单价一直徘徊不前，笔者认为，销售单价涨不动，就是上述之结论，产品本身不支撑高价位。
而且从去年至今年4月的销售统计来看，北京豪宅市场经过一轮非理性的消费之后，回归到了基本面，即产品本身。换句话说，北京的豪宅市场支持10万/平方米以上的房价，缺少的是这样的产品。而这样的高价在北京市场出现过，比如银泰中心的公寓。
从房地产内在的发展规律看，可以初步得出这样的结论，北京豪宅市场3月销售平稳，价格稍有回落，4月份不排除有个别项目单项继续上扬，走量继续强势，但伪豪宅会越来呈现越难堪的局面，建议伪豪宅加快清仓，真正的豪宅项目维持小路慢走的操盘手法。
从大的宏观面看，人民币升值预期对豪宅市场是利好，通胀预期依然存在，投机投资性购房热度不减，但这部分消费集中在5万以下的项目，且户型面积偏小。但是随着购房优惠政策的慢慢退出及调控预期逐步加强，这部分客户的购房同时存在不确定性，特别是在两会前后的政策真空期，这一特点表现比较明显。
到了3月底4月初，新华社等中央媒体突然密集建言房地产调整引发市场猜测——房地产后市还要出台更严厉的措施？一边是行业回升，一边是持续不断的政策调控——房地产行业将走向何方？房地产反弹行情是否就此夭折？如果上述政策落地并真正执行，豪宅市场的调整冲击最大。
针对本周盛传物业税征求意见稿已经获得原则通过，先由北京、上海、深圳、杭州等城市试点（还有说法是开征房产保有税），这再次重挫了房地产股，4个交易日房地产板块指数跌3.33%，其中招商地产、保利地产等一线地产股跌幅达9%。笔者认为，在房产保有阶段征税在部分城市已经空转了多年，全国“两会”上也曾经热议，但是“在房产保有阶段征税，要经国家层面定。物业税试点不会出台，因为准备工作不是短期可以完成。物业税空转试点仅为商业地产，还没有涵盖住宅，更谈不上试点。
值得注意的是，物业税在财政部2010年工作要点中并未涉及，但提及了完善房产税制度。短期内政府会恢复征收针对个人拥有的房产税，而不是开征物业税。因为物业税需要全国人大立法通过，还需要在周期评估物业价值基础上征收。
所以，笔者推论，此轮政策调整在6月底之前雷声大，雨点小。
但上述政策对豪宅市场的影响是客观存在的。豪宅客户的出手出更加谨慎，即从财务杠杆的角度看，豪宅客户多为多次置业，投资性需求降低同时，对产品本身的要求更加苛刻。
综上所述，北京3月豪宅下跌有限，4月反弹无力。