谢逸枫:中国房价20年内继续保持上涨趋势

　　  2010年3月8日15时30分,十一届全国人大三次会议在人民大会堂金色大厅举行记者会,住房和城乡建设部部长姜伟新、卫生部部长陈竺、人力资源和社会保障部副部长胡晓义就保障和改善民生问题答记者问。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，未来20年中国房价上涨压力仍然很大。但他同时强调，中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。未来20年是中国城镇化、工业化的快速发展时期，住房需求较大，但同时土地供应有限，因此房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。

　　  不过，“由于中央政府和地方政府对房价过高、过快上涨采取了一系列政策措施，我相信今年的房地产市场应该是一个比较平稳发展的状况。在分析为何部分城市房价过高、房价上涨过快时，姜伟新说，最主要的原因还是供给、需求和管理上的问题。

　　  首先要增加供给。一方面要加快普通商品住房的建设，增加普通商品住房的供应。另一方面要加快、加大经济适用住房的建设。此外，要加大加快限价房建设，进一步扩大限价房的供应范围。同时，从今年开始加快公共租赁住房建设。

　　  在需求方面，要抑制不合理的需求，从中国目前情况看，主要是指抑制投机性需求。他表示可能将通过经济方法对第二套房的消费进行控制。加强管理首先是增加各类住房的土地供应，一方面是增加住房土地总量供应，同时加快进行开发已经在开发商手里的土地;另一方面要管理建成住宅之后的捂盘惜售问题。

　　  两会“代表”万达集团王健林认为，房价向上趋势很难制止还会缓慢上升20年。2010年总的感觉先仰后抑，上半年楼市还会慢慢上涨，下半年随着CPI的反制，随着对通胀的抑制，流动性的收紧，可能房价上涨速度会放慢一些。迪拜的房价在三年上升了百分之几百，中国没有这么疯狂。而且迪拜疯狂上涨，这个泡沫疯狂下跌的局面在中国一定不会出现。

　　  迪拜产生泡沫，首先迪拜政府就没有中国党的政府这种控制能力，他们完全放任市场的疯涨，在全国人口一百多万，城市实际居住人口只有三十多万的城市里，居然开工上亿平米的房地产，这个本身就发疯了，所以我觉得首先从这一点。第二中国房地产城市化进程没有完全到位，现在只有40%左右，包括城镇也就是45%，按照政府的规划到75%，争取今后25年左右发展75%，城市化是中国房地产和中国经济发展的根本动力，城市化进程没有完成，中国房地产市场我觉得还是比较稳健的。

　　  25年不敢说，因为还有自有住房率另外的指标，自有住房率如果到80%以上可能也比较麻烦。但是至少我觉得在今后看得见的20年里边，我相信房地产趋势就是缓慢上升，向上的趋势很难制止住。一句话，就是如果普通老百姓要靠市场方面解决住房，确实比较困难。

　　  房地产是第一大行业，现在中国能耗的40%，整个全国能耗的40%是房地产业的能耗，工业能耗没有房地产大，房地产包括建筑的能耗和已建成房屋的能耗，是占了总共中国能耗的4成以上，所以要节能，首先是这个行业的节能。中国的建筑节能差得很远，不要说跟发达国家，跟中等发达国家差的很远。如果哪一个企业没有认识这个压力的存在，不马上抓紧进行节能减排，今后生存的机会是很小的。

　　  有经济学者认为,目前通货膨胀率为15%-17%，而银行贷款利率为6%多一点，只要负债投资就能赚钱，负债投资是最好的致富方式。作为投资品，房地产具有投资/消费的二重性，而股票则是纯粹的投资品。在中国，由于股市还没有开放融资融券业务，普通投资人不能够借钱投资，于是房地产的融资功能就补充了中国股市的这个缺陷，从而进一步强化了房价螺旋式上涨趋势。

　　  城市化将带来的是革命性社会变革，在未来20年的城市化中，5亿人的生活方式将发生彻底改变.为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响，有经济学家拿互联网的产生做了对比，“互联网给我们生活方式带来的变革大家有目共睹，到目前为止，互联网影响了3.5亿人，而城市化将使5亿人的生活发生变化，变化有多剧烈，可想而知。在城市化的进程中，非常有可能形成北京、上海两大超级都市，这两大超级都市的人口将超过总人口的30%，达到5亿人，未来的大北京将有3亿人，大上海将有2亿人。“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。

　　  回顾日本城市化进程的情况,日本从1973年进入城市化，当日本城市化人口达到63%、城市化完成时，随之而来的是两大超级泡沫——股市和楼市。“当时，日经指数一路狂飙，市盈率炒到90多倍，东京股市交易量超过了全球股市交易量的50%。当年东京的楼市，新宿70平米的房子高达120万美金。”“泡沫破碎的速度也非常快，之后日本经济进入了漫长的休整期。”提出，未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程。

　　  目前我国的经济增长由货币驱动投资，投资驱动增长，增长化解就业压力。股市的财富效应会在3到6个月之后传递到楼市，楼市的繁荣3到6个月后将传递到房地产投资。今年到明年上半年，政府的投资可能会有所减弱，而房地产投资将成为下一轮投资驱动的主动力。

　　  在货币政策基调不变的情况下，今年全年的信贷投放总量将超过11万亿，不必担心市场短期的流动性问题。全年投放最保守在10万亿，最乐观可能达到12万亿，当中大致分为三块，1/3是银行票据融资、拆借、短票、长票，基本构成银行体系自己玩自己。1/3铁公机项目，跟政策走。1/3流出银行体系，这部分钱至少有一半以上进入股市、楼市。

　　  中国的货币政策在执行过程中，远远超出了设定的“适度宽松”的标准。对比广义货币量增长与政策基调关系显示：中国实行从紧的货币政策，广义货币增长10%到15%，如果执行稳健的货币政策，广义货币增长15%到20%，如果实行宽松的货币政策，广义增速是20%到25%，如果执行扩张性货币政策，广义货币增速为25%到30%。今年4月我国广义货币增长首次超过25%，已超过宽松货币政策的上限。而上个月中国的广义货币总量首次超过美国。截止到上个月底，美国广义货币总量8.3万亿美元，而中国已超过56万亿人民币。现阶段宏观经济条件下应该负债投资。“目前通货膨胀率是15%-17%，而银行贷款利率是6%多，所以只要负债投资就能赚钱，负债投资是现阶段最好的致富方式。

　　  在我国房产主要还是投资品，房产价格一定是由货币和股市决定的，而房产作为消费品的属性会退居次要地位。如果通货膨胀率在10%而贷款利率为6%，举债投资的静态收益就是4%。以1千万的房产投资再加上按揭举债投资股市，600万的投资追求20%的回报，1000万的总收益就增加了12%;再加上房产增值，以年平均10%计算，总收益达26%。下阶段，股市的投资机会在哪里？重点看好周期性行业、货币投放受益行业，额外还可增加消费板块，如制药、零售、汽车、航运等。此外，新能源和低碳排放板块也是未来的发展方向。

　　  值得探讨的问题是，未来中国的城市化道路怎么走?三个选项：A，都市圈;B，城镇化;C，二者兼而有之。倘若是“头脑风暴”的投票，多数人会选择“C”，其实，“A”应该是首选，这就是王建先生的观点。我只想再补充一点，城市化道路的选择是有条件的：一是天然的土地约束;二是经济的成本约束。

　　  土地约束来自于城市土地的稀缺性，虽然在理论上说，我也同意城市空间有无限开发的潜力，但成本约束会使这种“无限”变为“有限”。中国为什么不能学美国模式?这是反对者最多的质问，要知道，美中两国不仅人口相差很大，从人均平原面积看，美国是“七田二水一分山”，中国却是“七山二水一分田”。中国的平原面积人均不到1.5亩，而美国是人均15公顷。和日本相比，中国的人均平原面积甚至比日本还低30%-50%，所以日本大东京的都市圈模式更有可比性，这是我支持王建观点的主要依据，不过他预言京沪楼价10年涨3-5倍可能有些夸张了。

　　  城市化道路的成本约束更加重要，许多人以为城镇化模式比大都市模式更经济实用，这绝对是外行。两者相比，大都市模式至少有三个方面更加节省，一是人均GDP的增长效应远高于小城镇;二是人均能源利用率远高于小城镇;三是人均公共设施的投资率远低于小城镇。三者合一，综合效益远高于为都市环境保护所做的投资。从常识上说，小城寡民，采菊东篱下，悠然见南山，还能享受经济的高成长，绝对是可望而不可及的神话。

　　  中国一开始并没有意识到城市化道路的成本约束，所以在1996年前，城市数量的增长速度极快，发现问题后才戛然而止，此后再没有增加。回想1987-1988年参与海南建省的时候，我曾经讲过一句让梁湘省长非常生气的话：海南最大的错误就是建省!20年后回来偶然看到网上还留着这句话。

　　  中国的省市架构不仅经济成本高，行政成本更高，此外还有说不清的权力制约与反制约成本。改革开放以来，当年定位于“区”的经济开发和对外开放多数都成功了，比如上海的浦东新区、天津的经济开发区，还有苏州的高科技园区，而定位于“省市”的却没有达到预期的结果，比如海南省、珠海市、湛江市等地，今日深圳的成功也离不开当年的蛇口基因。为什么呢?一句话：官多钱少，权力越大级别越高，制约的因素就越多。

　　  当年天津为直辖市，开发区不过是几平方公里的盐碱滩，如今在开发区基础上形成了朝气蓬勃的滨海新区，经济总量和上缴税收远远超过了当年的天津市。因此在我看来，前期盲目发展的小城镇不仅不会再增加了，而且还要并入临近大都市圈而逐渐减少，如上海的川沙镇并入浦东新区，区内房价随即上涨近20%表示祝贺。可以预见的是：天津将事实上并入大北京，苏州、杭州、温州、绍兴(甚至南京)都将并入大上海。未来中国的十亿城市人口将主要集聚在哪里呢?在此提出一个大胆的构想：两大超级都市，一条金蛇狂舞，五颗内陆明珠。

　　  两大超级都市毋庸赘言，就是大北京和大上海，以都市圈的概念合计超过5亿人口;一条金蛇就是广深珠港澳，甚至可能延伸到海南海西，像一条金链沿海岸线蜿蜒而上，人口集聚将逐步接近2亿人;五颗内陆明珠是成都、重庆、武汉、西安、沈阳，分别对周边地区超过1亿人口形成辐射效应。这将是未来20年的中国城市经济版图，虽然客观的障碍会有很多，但经济发展的大趋势将通过时间获得验证。

　　  2006年中国地产金融年会上，与会各界一致言涨。一些专家认为，房地产调控政策已初步取得成效，在未来20年左右的时间里，房地产业还将延续“黄金”时代，房价将平稳上涨。中国房地产业协会秘书长兼副会长朱中一认为，今后一二十年仍是房地产业发展的重要机遇期。而来自世邦魏理仕、摩根大通等方面的说法，都坚持认为中国房地产有着美好“钱景”。

　　  当然，喜欢房价上涨的还包括地方政府、银行以及开发商等。这么多的人都在为中国房地产的美好前景欢欣鼓舞，这是一种什么精神？毫无疑问，是利益驱动。凡是鼓动房价上涨的人必然会享受到涨价后的利益，包括世邦魏理仕、摩根大通等这些著名的国际金融服务机构，其赢利的前提莫过于行业经济的持续高速增长。同时，更多的人喜欢用“供求关系”来描绘未来的中国城市房地产增长趋势：人口增多———人均收入增多———城市土地有限———房价升高。还有很多人痴迷于“中国经济的强劲增长”和“人民币升值空间”所带来的“房地产资产升值”。

　　  房价上涨的理由固然冠冕堂皇，但高房价带来的社会问题和经济问题不可忽视。房价与居民收入的脱节已经严重地影响到了人们的安居乐业，沉重的城市生活压力能够说明房地产行业在健康有序的轨道上发展吗？寄希望于房价增长而赚钱的“集团”或多或少有一些“赌徒心理”。

　　  稳中上涨是不少专家对未来房价走势的共同判断。朱中一表示，调控政策已取得了初步成绩，调控效果将在明年进一步显现，预计房地产市场将继续朝着调控的目标发展，中低价位、中小户型商品房逐步增加，房地产的价格将呈现稳中有升，涨幅放缓的态势。摩根大通董事总经理兼大中华区首席经济师龚方雄认为，中国房地产股在未来三年是最好的投资选择。

　　  人民币在未来三年有相当的升值空间，如果人民币升值30%-40%的话，房地产平均价格每年升值10%左右是合理的。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，中国城市化进程的加快将进一步推动房地产价格的上涨，同时，在中国高储蓄率下降之前，包括房地产在内的资产价格都会呈上升趋势。但他也发出警告，中国目前的人口结构以及资本帐户比较关闭的状态容易催生资产价格的泡沫，必须加以防范。朱中一认为，通过整顿、规范和调控，房地产市场已呈现出积极变化的态势：房地产开发投资平稳增长，全国房价涨幅得到控制，但深圳、北京等城市的总体涨幅仍然偏高。他还透露，今后的调控方式将更多地用财税、金融手段。此外，由于今年6月份以后，相当一部分未开工的项目重新进行了规划设计的审批和调整，延迟了开工，所以今年年底或者明年初，房地产开发投资有可能出现一度上涨的态势。

　　  中国房地产业协会秘书长兼副会长朱中一认为，今后一二十年仍是房地产业发展的重要机遇期。朱中一解释说，工业化、城镇化步伐的继续推进，人民收入水平的进一步提高都将推动房地产业的发展。截至2005年底，中国的城镇人口为5亿6千万，城镇化率为43%，如果按每年提高0.8%计算，每年将新增城镇人口1000万到1300万。但是，他也强调，房地产业的发展空间也存在地区差异。东部发达地区的城镇化程度已经比较高了，建设用地已非常有限，房地产发展空间可能在5年到10年左右;而中西部地区的发展空间更大。外国投资者也继续看好中国房地产市场。世邦魏理仕大中华区总经理蒲敬思说：“我们对中国房地产市场持乐观态度，前途一片大好。”他介绍说，在中国投资房地产的收益高于在亚洲其他国家的投资收益，不少外国投资机构都看好北京、上海、成都等城市的商业地产和居住地产，并越来越关注杭州、宁波、大连、沈阳、青岛等有竞争力的二级城市。

　　  有网友认为“最大多数人的利益是最紧要和最具有决定性的因素”，这是适用于任何领域的基本道理。但在中国楼市这个经济体中，购房者作为其中最庞大的构成部分，却没有获取“最大化利益”。在我们周围，几乎每天都能听到房地产开发商、政府官员、经济学家关于房地产行业的高谈阔论，但却很少有购房者自己的声音和观点，老百姓自主权的缺失直接导致了其利益的缺失。

　　  即便房地产业频出富豪，仍然有开发商哭穷;即便很多人买不起房子，仍然有经济学家预言房价还会上涨;即便按揭带来沉重的压力，依然有银行“一刀切”地提高利率;即便地价暴涨，依然少不了开发商的捧场……在这个并不是很复杂的“生物链”上，主宰其运行的却不是购房者。

　　  高房价到底给老百姓生活带来了哪些变化，我们看到的是沉重的生活压力和还款负担，而这并不是没有解决之道。超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子;德国77%的年轻家庭仍然是租房族，德国人开始购房或建房时的平均年龄为42岁;同样，日本的年轻人在结婚之后也大多租房子住……而在国内，刚刚毕业的大学生就已经迫不及待地要走上买房置业的道路，难怪房价会居高不下。再涨20年,最贵的普通房子卖给老百姓吗？