(本文已刊登在2010年3月18日《深圳商报》)

    老百姓一直指望每年的两会会成为房价的分水岭，看看会前密集出台的房地产调控政策，读读两会间超过50%的有关房地产提案，听听超过70%的代表委员们对遏制高房价的呼声，确实热闹非凡，但是，与此形成鲜明对比的是，频出的地王把老百姓的期盼砸得粉碎。

    就在两会结束后的第一天，在各界对高房价的一片讨伐声中，北京土地市场又涌现出新的“地王”，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”，但仅隔6小时以后，“单价地王”就被随后竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米，当天，北京一日成交6块土地，总金额达143.5亿元。截至目前，北京今年的土地出让金已接近400亿元，在不到一个季度的时间里，今年的土地出让金已经超过去年的40%（2009年的北京市土地出让金总额是928亿元，超过2008年85%）。就在两会开得如火如荼的3月10日，广西南宁传来更令人震惊的消息，金浦路141－1号地块卖出16亿元天价，折合单价8650万元/亩，楼面地价11033元/平方米。

    我们把目光再移到更南端的、两会前的海南房地产市场，一浪高过一浪的房价陡升背后同样隐藏着土地“争夺战”，笔者根据近来掌握的信息粗略地数一数海南的大地主。

    中粮集团——亚龙湾：最早进入海南地产开发的大型企业当属中粮集团，该公司在三亚亚龙湾开垦已达17年，拥有开发面积18.6平方公里，现已建成17家各类酒店，目前正在争取亚龙湾二期的开发权，涉及土地面积超过10平方公里。

    鲁能集团——盈滨岛：自1993年登陆海南以来，鲁能一直是分散式的单兵作战，目前在海南拥有约19平方公里土地，除了三亚山海天、三亚湾新城及海口海蓝椰风项目等，最扎眼的当属澄迈县盈滨岛开发，2006年2月20日，鲁能集团与澄迈县政府在北京举行了《盈滨半岛及周边土地开发框架协议书》签字仪式，该项目涉及盈滨半岛及内湾周边约11平方公里土地，将建成融佛教文化、影视综合、旅游度假于一体的“星光半岛”。2009年9月，鲁能集团将海南的资产整合注入海南鲁能城置业有限公司，2009年12月25日，广宇发展公告称，公司拟向鲁能集团非公开发行股份购买其拥有的海南7家房地产公司的股权。

    华润集团——石梅湾：华润集团是较早参与海南土地开发的大型央企，早在1999年，香港华润集团通过资产置换获得石梅湾沿海地区的180公顷土地使用权，2003年4月，海南省政府又批准其全资子公司海南华润石梅湾旅游开发有限公司为石梅湾旅游度假区12平方公里的主开发商。

    中信集团——博鳌二期：2004年海洽会上，中信集团与海南省签署了博鳌特别规划区二期开发建设框架协议，中信集团在原41.8平方公里博鳌特别规划区的基础上将规划区扩大到122平方公里，计划用10年时间，把博鳌特别规划区建成生态化、智能化、国际化的世界一流水平会议中心和特色鲜明的旅游度假休闲中心，到2014年前，中信在博鳌的总投资额将在100亿元以上。

    天津万隆——海口新埠岛：2005年3月7日，天津万隆与海口市国资委正式签署《重组协议》，通过股权收购取得了新埠岛1.3万余亩土地的开发权，定位为 “生态化、泛游艇、岛居型”， 计划用10年的时间、总投资100亿元完成新埠岛的开发建设。

    李嘉诚等——海棠湾：2005年，李嘉诚父子、保利集团及以上海家化为首的上海联合体就一同开发海棠湾达成协议，后因种种原因，该协议搁浅。2006年11月，三亚市通过公开方式已确定7家企业分割总规划面积98.7平方公里的海棠湾开发权，其中，香港盈科占17.02平方公里，上海家化和保利集团分别是9.14和8.84平方公里，以及中粮集团4.13平方公里、美国泰威1.41平方公里、新加坡星狮集团1.5平方公里、海南翰星2.3平方公里。

    中信泰富——神州半岛：中信泰富于2005年与万宁市政府达成协议，开发万宁市东澳镇神州半岛，该项目规划范围约38.43平方公里，规划2.5万亩经营性用地，3万亩海岸带保护地，一期土地开发投入12亿元，一次性全部交给万宁市政府操作，包括征地款、青赔、税费及政府保底收益，后期土地增值收益5:5分成。

    深圳华隆——铜鼓岭：2005年10月，深圳市华隆投资集团与文昌市签订了投资100亿元合作开发铜鼓岭国际化生态旅游区的协议，将建成以热带滨海山岭、自然风光和历史遗迹、人文景观为主的特色旅游度假景区，总规划面积84.3平方公里，其中陆地面积46.64平方公里，2009年底，鲁能集团收购该项目60%股权。

    雅居乐——清水湾：2006年8月，雅居乐地产与陵水县签订协议，将清水湾的1.5万亩土地、12公里海岸线开发权纳入怀中，总投资达200多亿元，开发面积900万平方米，开发周期10年。2008年7月4日，雅居乐发布公告称，已与美国投资银行摩根士丹利达成协议，将向后者出售清水湾项目30%的股权，作价为人民币52.8亿元。

    富力——澄迈等：富力一直在海南排兵布阵，目前已经取得了近2万亩土地的开发权，其中，在海口的盈溪谷项目总投资8亿元，占地678亩，在澄迈县开工的富力红树湾项目占地6700亩，计划投资逾100亿元，在陵水县打造的富力湾占地2500亩，总投资预计将达40-50亿元。

    香港骏豪——海口羊山：在深圳拥有12个球场共216洞观澜湖高尔夫球场的香港骏豪集团，于2007年开始在海口市南郊的羊山地区兴建海口“791工程”，协议开发面积12万亩，一期开发面积达5.4万亩，目前已投资10多亿元，开发面积逾万亩。

    海航置业——新生的本土大地主：这家刚成立于2007年的企业，借住于本土优势、国有背景及海航的品牌知名度，已在海南18个市县拥有土地储备，除了原有的海口大英山老机场土地2860亩、兴隆康乐园高尔夫土地2100亩等，仅在保亭县，海航置业就拥有150平方公里的一级土地开发权，另在兴隆的土地储备高达1万亩，在临水也有10平方公里的土地储备。作为新生的本土大地主，以其丰厚的土地资源正在借壳ST筑信上市，并与刚刚上市的佳兆业联姻，相信资源与资本的结合，在海南国际旅游岛春风的滋润下，必将衍生海南地产新生代巨子。

    江苏中南集团——儋州滨海新区：2009年8月，中南集团与儋州市签订滨海新区土地成片开发合作框架协议，将投资100亿元，开发1万余亩的滨海新区，规划建筑面积超过500万平米，此前该集团在海南东线的文昌已拥有600亩土地。

    以上列举的都是以一级开发模式为核心的海南地产开发项目，因为占地成本低，不受两年不开发收回开发权等政策限制，地主们都乐于用这种模式与政府周旋。2006年7月，海南省人民政府出台《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，以70%的土地收益为诱饵鼓励企业参与土地一级开发，2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，1月15日，海南省政府宣布在国际旅游岛规划正式获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目，日前，海南政府又正式重申不再新批土地一级开发项目。无论是大规模推地还是暂停供地，目的都是炒地，无论是单价、总价高不可攀的地王，还是占地大得无边的大地主，其背后都是巨额的土地收益驱使，只不过是直接受益人貌似不同。土地高额收益驱动地价与房价轮番上涨，最终买单的既不是政府、也不是开发商，善良的老百姓在圆滑的官腔诱导下还在苦等房价下跌的那一天。

（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）