楼市已近颠狂 “双轨制”再添兴奋济

-兼论房地产调控模式亟待改变

今年伊始，有感于社会各界在为“住房双轨制”预热宣传，采访我的中央级媒体关注点放在“社会保障房”上，我就预感“住房双轨制”有可能成为两会热点，所以我于2010-01-26 率先发表了一篇“现行‘双轨制’将导致广大中产阶层无家可归”的博文，http://blog.sina.com.cn/s/blog_60fb49390100gj2o.html，以期给“双轨制”提醒。

果不其然，“住房双轨制”成为两会的热点，总理在回答新华社采访时再次重审了“住房双轨制”，北京市政府的“京11条”率先响应国务院号召，但“两会”结束第2天，北京三个“地王”从此诞生，其中远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，楼面地价高达27529元/平方米，周边二手房隔夜上涨10000－20000元/平方米，给住建部姜伟新部长的“不行也得行”一席话开了一个“黑色幽默”！

为什么会这样呢？这并不是“住房双轨制”出了问题，而是推出的时机不对，在楼市已近颠狂之时，“双轨制”充当了兴奋济。

2009年中国房地产高烧不止，而高烧不止的原因是2008年市场调整导致的供应“短暂性失衡”，过度宽松的货币政策导致的“通货膨胀预期”，所有资金都涌入房地产行业，在总量不变的前提下，“住房双轨制”把原来有限的土地（由于18亿耕地红线和‘饥渴式’供应）划出一半给“保障性用房”，剩下50%让手握巨金的企业去肉博，“天价地王”就不足为奇了，地价推动房价就理所当然。房价一夜间上涨10000－20000元/平方米让所有观望者失去了信心，也失去了理性。王石先生适时发出了“如果房价继续疯涨，民怨变成民怒，那就不是地产泡沫破裂那么简单了。不自律，必自毙”的警示。

“住房双轨制”是一个泊来品，在海外优良的品种引进国内就长出怪胎，这反而值得我们去深思。远的不说，就拿香港特区来说吧，董建华特首上任之初，提出每年私人楼宇单位、居者有其屋单位和夹心阶层住房计划单位供应不少于八万五千个公布8.5万套，香港楼价应声而跌。而中央政府大力推进“住房双轨制”，反而让投资者得出了房价上涨的结论，这说明我们之前实行的“经济适用房”等保障性政策曝露出来的“黑幕”（6连号、开着宝马车买经济适用房、经济适用房大量出租等）让老百姓失去了信心，经济适用房有可能造成新的“贫富分化”！但这次大面积推出保障性住房之前，中央显然是没有做好准备，不仅没有新的立法，也没有“杀鸡敬猴”，甚至连比较擅长的舆论宣传都不到位。如果高达50%的房产财富分配既没有一个专门法律来规范，也没有职业素质良好的队伍来执行，这本身就蕴含了巨大的经济和社会风险，所以本人强烈建议全国人大，抓紧出台≪社会保障性住房法≫，大大增加违法成本。

除此之外，通过增加土地供应量（包括盘活存量土地），增加建筑容积率（房子比阳光重要得多），打击投机等短期紧急措施，稳定消费预期。

打击保障房分配不公、增加商品房供应、稳定市场预期三管齐下，才有可能让楼市从“颠狂症”中慢慢安定下来，从而才可能实现温总理的期望（“本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”）。