房价总理说不算 总经理说才算：新地王给调控政策一耳光
“国11条、京版11条、国土部19条、两会系列提案，一系列的宏观调控密集出台，并没有抑制住北京楼市的疯狂。” 在2010年两会上，两会上超过50%的提案，超过70%的代表委员对高房价的民声，温总理两年内解决住房问题的承诺都还言犹在耳，温总理刚刚说要调控房价，“不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！”北京市领导们也表态，“北京要为遏制房价高涨做表率”，“疯狂抢地现象不会再次出现，地王将很难重现”，然而，两会结束后的第一天，北京土地市场又涌现出新的“地王”。当天，北京一日成交6块土地，总金额达143.5亿。诞生的三个“地王”全部为“央企制造”。中国兵器装备集团、中国烟草总公司这样的非房地产主业央企也杀入地产领域。
为什么在强大的中央决策和民意压力面前，仍有约七成央企将副业当作“速效救心丸”涉足房地产，甚至在舆情汹涌下逆流而上？除了巨大的利润诱惑外，关键是管理部门的约束不力，2004年，国资委就下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，拟将非地产主业的央企，排除在房地产市场之外，但时至今日，这项工作进展十分缓慢。软约束导致央企有令不行、有禁不止，直至失在了划定房地产经营主业、副业最基本的警戒线。
首先究竟谁是目前高房价的责任主体？政府和开发商这对“哼哈二将”更是互相推诿，“地价推高房价”还是“房价推高地价”成为“鸡生蛋，蛋孵鸡”的车轱辘话题；再次，地方政府究竟是不是房地产市场最大的庄家？如果“土地财政”刹不住车，就遏制不住地方政府的参与热情，政府在房地产市场中是运动员，而不是裁判员。国家发改委主任张平在今年两会期间主动表示，国家用于刺激经济增长的4万亿投资没有一分钱进入房地产市场或是用于土地买卖。地王的出现时对张平的极大嘲讽！
世界上没一个大国的“央企”，是靠买卖地王和楼市套利实现自身发展的。希望国资委尽快在其经营房地产的主业和副业划分上不再优柔寡断，切断央企拍地的资金来源，否则民众所质疑的将不只是央企本身，而是国资部门的监管能力和公信力。
作为央企，其拿地也具有天然优势。一方面，国土部在拿地首付款上的新规客观上对民营企业造成了挤压；另一方面，央企从银行贷款的便利以及自身从事的垄断行业带来的垄断利润使其不用过多担心资金压力。这也是央企争地王的底气。因为看到投资房地产的巨额利润，近两年来，央企四处攻城掠地。数据显示，在一百多家央企中，有逾七成的央企涉足房地产业，但以地产为主业的仅有16家。
对房地产市场而言，央企争夺“地王”真正可怕之处在于：一方面由于有资金优势或者有贷款优势，央企在垄断原来行业的同时，又转向房地产市场进行垄断——中小开发商生存的希望将会越来越渺茫，土地竞拍、房价制定就成了少数央企的游戏。
在本次调控中，从最早的“国四条”和“国十一条”中“遏制投资投机需求”的表述，转为总理工作报告中“遏制投机性需求”，仅仅少了“投资”两个字，但却可以清晰地看到一些微妙的变化，那就是，政府对房地产这个市场仍存呵护之意。
当房价未来上涨的趋势仍然延续，当历次房地产调控总是流于形式，当房地产调控的主体总是缺乏足够的动力，当政府再次明确提出房地产调控，那么有着充足现金流的央企，不乘着这调控的东风囤点地，又更待何时？
过去的几次宏观调控，增加供给的手段不多，效果也不明显。因此政策实施一段时间后，被压抑的刚性需求集中入市，造成推动房价快速上涨的局面，给人造成“越调越涨”的印象。而本轮市场调控把增加普通商品房有效供给作为放在第一位的手段，并从增加土地供应、规范市场秩序、加快保障性住房建设等角度提出了一系列具体办法。这样的政策组合，不仅有利于通过平衡中长期的供求关系来稳定价格，更重要的意义在于稳定广大普通购房者的预期。
资金方面，由于我国今年将继续实施适度宽松的货币政策，目前房地产开发商的现金流充沛，资金宽松程度远超2007年水平，短期降价促销的愿望并不强烈。因此，尽管住宅成交量的大幅下降已经为房地产市场的调整敲响警钟，成交价的上涨已显乏力。但是，房地产市场的调整还不会立即展开。
在金融危机爆发之初，我国推出了适度宽松货币政策，这个政策的本意是为了扶持困难重重的中小企业，加大投资力度。但实际的情况是，真正投向中小企业的信贷资金，在近10万亿信贷规模中只占10％左右的比例。因为中小企业的运营不够稳定，向它们放贷虽然满足了政策的一时之需，却给信贷资金带来了很大的风险。相比之下，房地产市场由于其可靠的增长性，已经成了一条相对安全的放贷渠道。因此，当货币政策开始宽松的时候，特别是当国家政策在2008年底一度曾经产生了扶持房地产市场需要的时候，商业银行向房地产开发商放贷，也就成了一种必然的选择。
房地产市场成了一条安全性最好的银行信贷渠道，它给出的信号是很丰富的。从深层次来说，它说明我国经济结构失衡的问题已经十分严重，外贸受阻，内需不活，银行缺少能够有效消化其不断增长的存款压力的放贷通道。而更为严重的是，这一情况说明，房地产市场已经“成功”地绑架了中国经济，它不仅使地方政府可以无视中央政府的市场调控决策，不仅使央企可以继续肆无忌惮地争当地王，而且也使商业银行心甘情愿地与房地产开发商站在一起，成为它们有力的支持者。
很显然，要改变我国目前房地产市场的状况，可取之道是加强金融监管，从源头上切断商业银行对房地产市场的支持。可以想见，即使央企成为地王的所用资金完全是自创利润，没有用商业银行的一分信贷资金，但是，当银行信贷真正放弃了对房地产市场的介入，那么，房地产市场自然无力支撑目前的高位，地王也就失去了市场基础，成了一个名副其实的“太虚幻景”。
最近一周，市场频频传来中央企业获得商业银行巨量信贷额度的消息。据不完全统计，一周以来，多家中央企业已获1350亿元银行授信额度。对于银行大量信贷流向央企的现象，业内不无质疑之声，认为地王频现与此紧密相关。
政策方面，市场人士普遍认为政府还有许多“弹药”可用。北京万科总裁毛大庆认为，全国两会召开之后，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于3、4月的楼市走向。尤其是3月份，市场如预期的出现调整，相关政策暂时不会出台。如果之前的政策收效不明显，相信依然会有进一步力度更大的措施出台。
另一方面，在调控政策和市场周期的作用下，房价自身有调整的需要。但一旦市场出现下跌，习惯了依赖土地财政的地方政府立刻会捉襟见肘。同时，许多高价买了房的购房者会激烈地表达不满。于是，出于财政和社会稳定的需要，地方政府很快会采取措施救市。而本意是为了稳住市场的救市政策，往往被执行得过于宽松，从而造成新一轮的涨价。正常的市场调整还没完成，房价就掉头向上。出现了“一调就死、一放就乱”的两难局面。
除了国资委眼下拿不出震摄央企夺地王的办法外，今年央企采取的新的经济增加值考核指标，也无形中刺激了央企的夺地、囤地欲望。因为按照现行考核指标，无论你是“黑猫”还是“白猫”，只要跑赢资本就是好猫。如此以来，就有更多类似军工、烟草甚至是盐业、农资等央企国企，都希望抄小路在楼市“挣快钱”。毕竟囤地建房再坐等升值，要比研发那些高风险、长周期的大型实体项目钱来得快。从2010年起，所有央企都将进行经济增加值考核，并占到40%的考核权重。
经济增加值是指企业税后净营业利润减去资本成本后的余额。其中资本成本为“调整后资本×平均资本成本率”，调整后资本为“平均所有者权益+平均负债合计-平均无息流动负债-平均在建工程”；资本成本率目前定为5.5%。这样一种考核方法，其核心是强调资本投入也有其成本，企业的盈利只有高于资本成本时才有意义。
这一新考核指标要求央企在去年挣利润的基础上进一步要完成跑赢银行贷款利息的任务，不但要“挣多钱”，更要“挣快钱”。要实现这一目标，到底应选建造工期通常在一年内的商品房好呢还是建造工期动辄数年的货船码头好呢？至于高风险、长周期的大型研发项目，自然更不在决策视野之内了。
另一方面，土地转让收益虽属于非经常性收益，但只要不是光卖地，而是造楼卖，赚到的钱就能列入盈利，按现有动辄50%以上的房价收益，就算打个对折也远高于主业的利润水平。
2010年3月18日，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。央企地产的退出，少了一个推高房价的因素，中国高房价有望回归到理性。
相关资料
国资委确定的以房地产为主业的16家央企包括：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司；外加4家境外企业，即港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。
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