政府保障性住房投入低小产权房可有条件转正

　　

　　《2010年政府工作报告》对楼市将产生何种影响，《北京观察》邀请到住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林和北京大学房地产研究所所长陈国强，透析2010年的楼市走势。

　　报告透露房产新政策 政府对高房价“难以容忍”

　　2010年《政府工作报告》（简称报告）提出四条措施促进房地产市场的发展。在王珏林看来，这四条措施“句句都落在了实处”。他说，报告是在两会前公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称国11条）基础上展开的，并没有脱离之前的调控思路，但是也有新的亮点。他说这次报告有两个鲜明的特点，一个是对房地产调整的决心大，第二个是措施的针对性较强，可实行性强。

　　陈国强表示，报告也提出很多具体的目标和要求。比如像中央财政安排的保障性住房专项补助资金，有具体的数字。另外报告强调地方政府要特别负起相关责任，实际上这是对各地的地方政府提出更明确、更具体的要求。

　　报告特别强调了对于二手房市场的规范发展，提出倡导住房租赁消费，这是之前的文件当中、相关的政策当中没有提到的。陈国强说，过去政策更多的着眼于增量房市场、一手房市场，对存量房市场重视不够。此次报告把这个内容作为一个重要的内容提出来，特别是强调引导居民转变住房观念，有非常重要的意义。

　　陈国强指出，2009年房地产市场出现了暴涨形势，比如北上广深等一线城市，去年房价均价涨幅在40%到50%，甚至部分城市比这更高。北上广深去年无论是成交量的井喷，还是价格的暴涨的形态，都是空前绝后的。

　　他说房价飙涨的现象让普通居民、政府管理部门、甚至决策层来说，应该是“难以容忍”了。对于全国整体的房价，报告透露的信号是希望回到一个比较合理的水平，比较平稳的上涨，这是政府调控的基本目的。

　　遏制房价过快上涨 意味房价将微跌

　　报告提出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，王珏林指出“遏制”一词首次出现在报告中，且前面加了“坚决”二字，显示出政府调控的决心非常之大。

　　他说，房价过快上涨的危害性非常大。一是市场容易产生泡沫，二是物价容易膨胀，三是更多的家庭远离了市场，就买不起房。同时房价过高很容易产生经济和社会方面的问题。

　　王珏林指出，“房价”是房地产市场的晴雨表，房价稳定了就证明各部门采取的措施得力，如果房价飞涨则表明调控措施不得力。国务院此次的“遏制”提法，就是要想办法解决这个问题。从这个角度看，王珏林认为2010年房价将微跌。

　　陈国强也表达了同样的观点，他说2010年的房地产市场走势和09年相比，涨幅将会趋缓，回归比较常态的模式。像去年成交量井喷，价格疯涨不会再现。他同时指出报告提出的“遏制部分城市”，这应该也是界定的非常清楚，不是全国一刀切。部分东部沿海城市，和国内一线城市如北上广深等，将成为调整的主要对象。

　　对于如何才算“过快上涨”，王珏林认为，这个不可能有确定的指标，比如“10%增速是过快还是20%是过快”。“过快”、“过慢”主要是老百姓能不能接受得了，地方政府心里是“最清楚快不快慢不慢”的。

　　王珏林说，国家出台政策目的就是市场健康稳定，使涨幅过高的房价能够平稳下来。所以这些政策肯定有利于自住性和改善性住房，有利于中低收入家庭。对于投资要做一些限制，这是必然的，是相辅相成的关系。不管从哪一个方面，政府还是为了大家的住房问题，还是为了使市场保持持续健康。

　　保障性住房建设投入低于预期

　　针对政府工作报告中提出的“继续大规模实施保障性住房工程”，中央将安排保障性住房专项资金632个亿，建设300万套保障房，棚户区改造280套。陈国强表示，尽管此次对保障性住房的投入相比于过去几年的力度增加的是非常大的。但是报告当中提出的632亿低于之前的预期。

　　陈国强介绍，简单的测算一下，以中央补助的专项基金是632亿，除以580万套（保障性住房300套，加上棚户区改造280套）保障性住房，相当于中央政府划拨给地方的平均每套保障性住房，每套房子补助一万块钱。这个数字是相当低的。陈国强说，如果按照之前住建部提出的三年投资9000亿来建设保障性住房的说法，600多亿显然是偏小了。

　　王珏林指出，600多亿的投资并不是“撒胡椒面”，中央解决的是中西部的问题，东部没有。他解释说，中部和西部的补贴标准不一样，有一些省市中央不给钱，但是也要完成保障性住房指标，所以保障性住房的建设，主要还是要靠地方解决问题。对于中央与地方的出资比例问题，各地标准也并不一样。

　　王珏林表示，关键问题还不是投入的问题。最大的问题是，每个城市关于保障性住房并没有一个特定的指标，“大家都不清楚”。所以，第一步是要增加透明度，即每年计划建设多少、有多少人群可以获得，现在这些并不透明，“仍是一笔糊涂账”。

　　三措施解决高房价 首次购房者首付比例应降低

　　对于如何才能“遏制”房价过快上涨，王珏林指出可以从三个方面入手。第一方面是政策，要解决就解决政策。第二方面重点是供应，首先要对囤房囤地行为进行严格打击，增加市场供给量，另外增加中小套型房源。

　　第三方面是从需求角度进行解决。支持哪些消费群体，严格管理哪些消费群体，可以用一些经济手段来进行调控。比如说贷款，买二套房的可以提高利率，加大购房成本，但是首套住房和住小套房的，可以相应降低进入市场的门槛和降低成本。

　　王珏林指出，报告中提出要加大差别化信贷、税收政策执行力度，但是目前“差别化”并没有配套政策出来，部分首付比例太高了，并没有显示出差异化来。他说差别政策主要是针对消费者，作为自住的性的首次购房者，可能也要降低门槛。对于是否有真首次购房者降低首付比例，他表示，主要看两个方面，一是政府的决心下到哪里？第二个是对报告的落实程度。

　　陈国强也赞同此观点，他说对于首次置业群体降低他的购房门槛，减轻按揭的负担。对于需要鼓励的部分，需要最大化的支持的群体，我觉得还是应该坚持过去的政策。现在的确看到部分银行有所上调，这是不利于执行差异化税收政策

　　部分小产权房可补交税费转正

　　关于争议较大的小产权房问题，陈国强说，商品房价格攀升，以及保障房供应严重不足，是小产权房问题产生的原因。随着保障房政策的落实，特别是针对非本地户籍的，像公共租赁房将来的持续落实，对小产权房的生存空间或者市场空间会形成一个挤压。

　　王珏林认为关键还是要解决法律问题。他说小产权房问题实际上是没有产权的，而且在法律上是很清晰的。买小产权是有风险的。而且现在国务院已经制止了。

　　对于如何处理小产权房，王珏林指出首先要把我们国家到底有多少小产权房搞清楚，调查清楚，这些小产权房都是在什么方位，现在具体情况是什么样，要搞清楚。第二是要做具体分析，不能看也不能等，要解决这些问题。

　　而对于如何解决小产权房问题，陈国强表示，对于已经出现的，已经建成的，已经成为很多居民入住的项目，应该和将建、在建的区别对待。有一些可能是比较成规模、成片的，建筑质量、规划水平达到相关标准的，通过补交土地出让金，补交相关的税费，这些部分转变成为商品房。其它的私造烂建，不符合这些要求条件的，有没有可能采取推倒，或者土地收回的方式，这里面要针对不同的情况区别对待。

　　王珏林也赞同部分小产权房通过补交相关税费转正的看法。他指出，处理小产权房即不能伤害农民利益，也不能伤害城里人的利益。小产权房本质上是一种投机性行为，是在购买买风险的，如果拆除的话，损失较大。但如果使其合法化，相当于是法律的让步。因此调整的时候，应该给予充分的利益考虑。

　　应建立可持续的住房保障制度

　　陈国强还指出，房改10多年来，对于保障性住房的政策落实不够，各地欠了很多帐。现在要加大保障性住房实施力度，增加保障房的供给是对的，但是这种补课不能是搞突击补课，或者不能恶补，不能说通过三年、五年把过去的欠帐一下子完成了。

　　他称，要建立一个可持续性的制度，来确保项目进行下去。所以更需要关注的是未来五年、十年能不能可持续，有没有足够的资源，有没有土地落实资金，有没有稳定的资金渠道保证这项政策持久的走下去。

　　“两会”期间很多代表提出住房保障性政策的落实状况纳入到地方官员的政绩考核内，陈国强表示赞同者一看法，他说如果把这个住房保障性政策落实状况和GDP一样，成为我们地方官员的一个主要工作，那么我想怎么来强化地方政府的责任主体的问题就解决了。