目前，国际通行的衡量房地产是否存在泡沫的主要指标包括租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。按照这些指标，中国一线城市早就存在巨大的泡沫。为此，最近中央政府密集出台了楼市调控政策。一线城市的商品房市场也开始呈现降温迹象。

但在这种情形下，一种似曾相识的关于中国房地产的理论开始出现，即中国的房地产有着中国特殊的情况，按照国际通行的标准来衡量中国房地产是否存在泡沫是不科学的。这种支撑房地产中国特色论的主要论点集中在三个方面：

首先，中国目前只有45%城市化率要提高到正常的75%的话，意味着今后的20年，还将会有4亿左右的农民要进城。这种持续时间如此之久，人口转移如此之大的城市化进程，只有在中国才能出现。这必然会带给中国房地产市场巨大的刚性需求，所以中国的房地产市场现在不存在泡沫。

其次，到2009年末中国拥有全球最多的外汇储备近2.4万亿美元，是第二名日本的两倍还多。这种巨额的外汇储备和大量境外热钱结合，将直接导致中国国内的流动性过剩，极易诞生通货膨胀和资产泡沫。中国房地产成为消化这种流动性，预防通货膨胀的最佳场所，所以房地产即使有泡沫也难以破灭。

其三，中国的地方政府都将房地产作为财政收入的主要来源。2009年，中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，不少城市土地出让金占财政收入半数。如果再加上房地产的其他的税收收入，地方政府的财政收入更是高比例依赖房地产。所以，即使房地产有泡沫，地方政府也不可能让泡沫破灭。

但这种房地产中国特色论其实存在着明显的逻辑和现实漏洞。

一是，4亿农民进城是不可能购买得起一线城市的房子的，他们能支付起的主要是一些中小城市，或者小城镇的房子。他们的低房价需求，不可能成为中国一线城市巨大房价泡沫最后的接盘者。中国目前的房地产泡沫，主要存在于一线城市，而非广大中小城市。今年的中央一号文件，就明确表示要重点发展中小城市和小城镇，用中小城市和小城镇作为农民转移的载体来满足未来4亿农民进城。所以用城市化作为维持一线城市房价的巨大泡沫的依据，是个彻头彻尾的伪依据。

二是，即使中国存在严重的流动性过剩，资金需要将不同产业作为容身场所。但资金永远是按照国际标准，是逐利的。在一线城市2009年房价如此暴涨的情况下，要想继续保持这种暴涨，已经成为一种不可能，也就意味着投机资金的回报会大幅下降。伴随着这种下降，巨额流动性资金就很有可能抛弃房地产而去，寻找新的逐利产品。其实，当前海南楼市的暴涨，也与政府房地产调控政策下，房地产投资资金被短暂挤出后涌向海南密切相关。而在一线城市，房地产的投资属性、投机属性已经远远超过了居住属性，完全可以将这些房地产认定为投资产品。既然作为一个投资产品，它既然有暴涨，也肯定会有暴跌。历史上从来没有过只涨不跌的投资品，尤其在流动性过剩的情况下，更加容易出现暴涨暴跌。

三是，地方政府对房地产的依赖，其根本原因还是在于中央与地方的财政分配体制不合理，地方官员政绩考核不科学所致。在民众对高房价日益不满的压力下，一个以人为本的中央政府会有充分动力来改变上述制度设计上的缺陷。通过改革一系列政策，逐步让地方政府不再成为高房价的推手，不会再一味地去为房地产泡沫护航。

对房地产中国特色论，一定要慎提。这种提法，容易误导整个社会。一旦房地产累计的泡沫大得不可收拾而破灭的时候，那将给整个国家经济造成巨大伤害。

作者为北京大学人力资本研究所研究员