管益忻：也说三四线城市房价

近来，地产观察者许子枋有文章称：城镇化将吹旺楼市吹暗房价。他认为，今天的个人住房按揭贷款，对三四线城市无论从消费信贷额度或利率负担上相对一二线城市都会受到更大挤压，故此，在此次信贷调控过程中三四线城市房地产或将被错杀！但基于加快推进城镇化的政策不会改变，预计今年下半年，中央对三四线城市的房地产业将有可能采取差别化的银行信贷政策和财政支持政策。

上述判断是地产专业观察者对三四线城市房地产走势的一个短期判断。笔者以为，对此一问题的解读，国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群先生的观点颇有借鉴之处，他认为：住房既是消费品又是投资品。很多买房人不仅是为了自己居住，而是投资获取差价。大家急于以投资或投机的心态去买房炒房，这对房地产市场的稳定发展是不利的。消费者应该考虑真实的买房需求，需要房住的时候就去买，既不要把未来的住房现在买下来，也不要把现在需要的住房推迟到未来去买，这可能是最好的安排。在真实的买房需求的支持下，房地产市场就有可能保持一个平稳发展的态势，房价就不会大幅度的起落。这样投机性的资金也就不会进入到房地产市场当中，这是我们希望实现的一种模式。

以自住型需求为房价基准影响因素是笔者的一惯主张，张立群先生的观点大致也如此。当然，我们并不是要绝对杜绝投资性的需求，只是说应该将投资性房产与自住型房产做一个区分，使得区域内的自住型需求能够得以起码的满足，在这个基础上再对投资型房产做些安排，比如在户型设计上的豪华式，等等。如果二者发生混淆就会给市场带来混乱，以至于社会安定也在不同程度受到挑战。

无可否认，最大程度地满足自住型消费，在三四城市看来相对比较容易，而在一线城市怕是就难上加难了！一方面是由于历史原因，各类的社会资源长期过度地集中在一线城市，由此吸引了众多年轻人向这些城市聚集，无形中增大了这些城市的住房压力；另一方面，国际化大都市的更高定位也为一线城市房价的上升提供了长足的空间。这些都使得一线城市的楼市面临着更为复杂的问题和更为严峻的形势。要解决这些问题应该从国家战略层面，以发展极的重组来推进。

对于中国的楼市，我们必须得承认它处在一个很不成熟的发展阶段，先是09年一线城市房价的疯狂飙升，后是海南楼市受国际旅游岛概念影响，不但引得国内资金的重度聚集，更是招致27国炒房客介入的疯狂炒作，以至于90%的当地人买不起房子，房价更是随时都在刷新。等等这些近似癫狂的状态都有待我们进一步调适和纠正。而这对于二三城市而言，这些非常态市场更是应该竭力避免的，在疯狂到来之前，以一套行之有效的方案规避炒作之风的侵袭，使三、四城市的房价不会再因为某个概念的影响产生巨大的波动，也得以在防患于未然，使其楼市呈现持续、稳定、健康的发展。