2010年海南房地产市场泡沫论的驳斥及发展新契机的探究

关键词：海南 旅游房地产 旅游岛建设 泡沫 高房价 城市房地产 迪拜危机 住房难

       虎年走过了2个月，中国房地产市场呈现一派沉寂、低迷、不景气，一手房市场和二手房市场成交量锐减，一线城市房地产市场和二、三线房地产市场开发投资规模较小。2010年中国房地产市场最大的难题在于迷失了发展方向。市场上三股观望势力共存：自住购房观望、投机购房观望、投资建房观望，在2010年初，中央政府审时度势，颁布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，不到半个月，海南主要城市房价涨幅超过30%。另据不完全统计，目前，介入海南房地产市场的投资和开发资金已超过1500亿元。海南房价和地价迅速攀升，于是泡沫论甚嚣尘上，充斥着整个沉寂的房地产市场。

大量热钱涌入，投资热潮高涨，于是有人担心是第二个迪拜，更多人把海南房地产市场定性为一个泡沫市场。个人认为，海南房地产市场泡沫论是一种叫嚣，是一种无知，本文通过驳斥海南房地产泡沫论，进而挖掘房地产发展新契机。   

一、海南房地产市场泡沫论的驳斥

一是房地产泡沫涵义的不理解或者概念模糊。衡量泡沫存在的关键指标有两个，即投资增长率和消费增长率。当经济发展到稳定阶段时出现投资增长速度率远远大于消费增长率时，房地产出现严重滞销时，方出现房地产市场泡沫。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。然而在海南国际旅游岛建设发展意见颁布半个月，投资和消费在总量上出现大幅增长时，就有人把它定性为泡沫。这完全是一种杞人忧天，是一种对泡沫概念的不理解。很多业内人士、、、学界人士（陈真诚、陈宝存）给出的有力数据证明是有泡沫的，但是个人认为，这些都是带有主观性的，并且数据的真实性还值得考量。在预测房地产发展趋势，市场是波动起伏的，数据预测只是一种情况的反映，因而个人认为，定性往往比定量更具有前瞻性和可靠性。

二是对国际房地产经济困境的不理解。当前影响我国房地产市场环境最重要的就是美国的次贷危机和迪拜危机。美国次贷危机是美国房地产市场上那信用不好或者借款买房、超前消费人群由于经济环境因素变化而还不起住房按揭贷款，使得贷款金融机构无法持续经营，进而导致金融体系紊乱而造成的危机。迪拜危机是国际财团在迪拜进行大量开发投资建设导致大量的财富瞬间蒸发或者财团破产而形成的危机。主要是城市建设与房地产投资开发没有协同好，城市开发模式没有选择好，房地产开发建设与城市经济建设没有配合好。诚然，这两个国际房地产发展先例确实值得引起我们思考和借鉴，他们的发展给地区或者全球都带来了冲出和敲响了警钟。但是我们不能因为这些而让我们的房地产不要发展，不能因为这个就千方百计地阻碍我国推进海南国际旅游岛建设。海南旅游岛建设是我国当前房地产新的出路。

三是对海南旅游岛建设的不理解。当前，中国房地产发展遇到了瓶颈，传统住房房地产政策由于宏观调控使很多投资者、投机者和自住购房者望而却步，左右徘徊，键是对海南旅游岛建设的不理解。海南旅游岛建设是上升为了国家战略的决策，专门成立了海南岛建设研究部门，打造旅游基地。这当然需要住房配套，并且是高档的配套来支撑，因而旅游地产是发展的方向和主流。高档楼房和高投资吸引更多的投资者和投机者也就无可非议了，大量热钱的涌入更好的支撑海南旅游岛的建设，旅游地产投资的发展给市场信心，提高投资者的投资预期，进而促进海南城市建设和住宅发展、房价上涨也是预料之中，市场本来就是波动的，半个月中上涨1000元每平米又何足怪，更何从有泡沫之说。

二、海南旅游岛建设为海南房地产市场发展提供了契机

一是有利于中国经济的发展。中国改革开放的30年社会稳定利益于中国农业，经济腾飞最大功劳莫过于中国制造，包括工业制造和住房制造。08金融危机使得中国制造外贸出口出现了问题，于是扩大内需有了更高的关注度，内需市场一度成为中国人值得炫耀的资本。但是，中国市场需要内需和外贸的结合，而旅游业正是内外结合的载体。海南是发展旅游业最好的机体，加大海南旅游岛建设，引进外资和热钱，扩大房地产投资开发建设，引领旅游房地产市场，拓展房地产市场，在正常运转的情况下发挥投资乘数功能，促进海南经济的发展，从而利用辐射功能有利于全国经济的发展。

二是有利于中国房地产市场的健康发展。我国房地产市场不健康（高房价、住房难、投机盛行）、房地产宏观调控失效、失灵（政策朝令夕改灵活性问题、强制性不够、执行力问题等），这样的房地产市场使得暴利、腐败现象、投机层出不穷，有价无市或者空置率奇高等，这都是因为人们把目光只放在住宅市场，我国的房地产市场主要还是集中在住宅市场上，因而大量的投资投机热钱都只进入这个投资载体上，推动着房价上涨也就在所难免了。因而发展海南岛旅游建设，引进或者深入发展旅游房地产等高档模式，使得更多的投资投机热情进入高档旅游地产中，从而可以缓解住宅市场投资机制的压力，使住房结构发生改变，有利于我国房地产市场健康发展。

三是有利于中国房地产开发模式的创新。中国房地产开发模式基本上还是自建自销或者自建他销，住房销售市场比较多，房地产租赁市场发展不成熟，在市场上的租赁业务比较少，因而海南省建设旅游岛引进了新的开发模式和开发理念，即分时度假或者产权分割。这种开发模式即国外先进的旅游地产，这样有利于房地产融资，更有利于房地产经营管理。在房地产开发模式上进行一次伟大的创新，也会适时地灌输新的住房理念和开发理念。

四是有利于城市房地产的发展。迪拜危机提示了迪拜的城市房地产发展存在着很多漏洞和诟病，在发展城市房地产时，特别像海南这样特殊的城市，类似于迪拜的特征，如何从迪拜的教训中总结经验，对海南来讲非常关键。因而我们必须加强城市建设与城市房地产发展相结合，加强城市规划与城市房地产布局相结合，加强城市发展与城市房地产发展相联系，只有这样，才会有力地打打击泡沫论和海南房地产建设反对者，海南的房地产发展才能更好地控制和发展。