楼市冰冻加剧 今年走向存疑

 

今年这个春节对于开发商来说异常地“冷”，虽然每年的春节确实是楼市淡季，但是今年春节期间不断出现的“零成交”还是给那些渴望在春节期间的回家置业中有所斩获的开发商泼了冷水。

 

而这却并不仅仅是春节期间楼市的孤立表现，只要联系到去年末以来国家陆续出台的一系列楼市调控政策以及最近一段时间以来的房地产市场表现，那么对于春节期间房地产市场的“冷”也就不足为奇了，更为重要的是，春节之后的楼市到底又会是怎样呢？

 

信贷趋紧 加剧楼市变局

 

许多开发商在去年的火爆楼市中都取得了良好销售业绩，而且都号称今年“不差钱”，那么事实真的如此吗？ 

纵观现在地产商的开发资金，其中包括销售回款、银行贷款和资本市场融资，而后两者在现今的开发模式中占着大头。有统计数据显示，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，而来自银行贷款5764亿元，而截至去年11月6日，全国60家房企融资达4000亿元，这还不包括去年成功上市的如恒大、龙湖等地产公司的融资。

 

但是无论是银行贷款还是资本市场融资都与国家的信贷政策息息相关，包括销售回款同样也与国家的宏观调控政策、信贷政策密切相连，毕竟在现在中国的国情下，大多数购房都是依靠银行贷款的，而且与房地产相关的贷款业务也一直是银行的大头。央行1月20日公布数据显示，去年全年，内地房地产开发贷款增速明显加快，当年房地产开发贷款累计新增5764亿元，同比大增逾三成；新增个人住房贷款亦达1.4万亿元。去年全年房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，其中在新增房地产贷款中，个人住房贷款占比达69.7%。

 

然而正当这些房企盘点去年良好业绩的时候，房地产开发贷趋紧的信号陆续传来。而其中最为直接也是效果最为显著的是国家取消“改善型住房”的提法，坚决执行“二套房贷”收紧的政策。在刚收紧二套房贷款不久之后，房贷七折利率也随之取消，这无疑让本已疲弱的楼市雪上加霜。

 

其次是随着国家对“地王”项目的严格督查，广州等地出现了不再给“地王”贷款的现象。有分析认为，这是由于去年部分银行的房地产开发贷太多，随着国家楼市政策的严格执行，这部分贷款的风险也随之增大。

再者就是证监会对房地产IPO或借壳上市以及再融资的严格审查，甚至有消息称证监会已经关闭了房企IPO的闸门，这对那些正谋求上市或者拟再融资的房地产来说无疑是巨大的打击。

 

最后就是央行从新年一月以来，在一个月之内连续两次上调存款准备金率0.5个百分点，按照惯例计算，两次上调存款准备金率所冻结的资金约6000亿元，而存款准备金率的上调也意味着加息也许为期不远，这也难怪在央行一月宣布上调存款准备金率0.5个百分点的时候全球股市都大幅震荡。而且美联储也准备将贴现率上调25个基点，这也是美联储三年多来第一次上调贴现率，而中国的货币政策一直都是紧盯美国的。

 

因此，今年的房地产商并非会像一些人先前预测的那样“不差钱”，而世联日前发布的预测报告直接称：2010年开发商会缺钱。单以全年销售黑马、抢地大亨保利为例，根据保利的年报公告，2009年，虽然保利的销售金额和面积分别达到433.82亿元和526.69万平方米，分别比去年同期增长131.08%和141.38%，但是真正落到保利的最后利润却只有约17亿元。目前公司净负债率为49.26%，年底拥有货币资金152亿元。但值得注意的是，公司未付地价款为174.93亿元，其中需要一年内支付的地价款为164.91亿元。

 

“2009年众多地王的拍出引起社会的极大关注，另一边市场供应紧张已成为房价上涨的主要原因，政府在2010年针对市场供应的调控力度将会加大。”世联研究报告如是说，所以保障房以及中小户型的普通住房所占比例，将在2010年的新增供应中加大，而开征物业税和加息等调控措施，也有可能在2010年出现。

 

调控趋紧  楼市走向存疑

 

今年的楼市在收获去年喜悦的同时，过着一个“寒冷”的虎年，但是随着国家对楼市的调控日益加强，更加严峻的日子可能还在后头。

 

除了前面谈到了信贷政策趋紧外，从去年末至今，上至国务院、国土部、住建部，下至各地方政府无一例外地将“控制高房价”作为今年的头等大事，特别是在刚结束不久的地方“两会”上，“调控房地产市场”都成了许多地方政府热议的话题，也纷纷出台了一系列调控措施，包括北京收回大龙地王，加强监督其他地王，上海增加保障性住房，重庆建公共租赁房等等，这些都无疑将会对今年的房地产走向产生重要影响，但更为重要的也许还是中央政府对于楼市调控的决心。

 

在去年中央出台“国十一条”以及新“国四条”等一系列调控措施出台以后。近日，由住建部联合国土部、发改委等九部委组成的中央督察组已经陆续深入地方督查这些调控措施的落实情况，以便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。而且两会在即，这次被称为有史以来最大规模的楼市督察行动也将按照国务院要求，形成阶段性意见。

 

督察组的主要任务是，一方面检查各地方政府对“国十一条”及相关调控政策的落实情况，另一方面也为春节后房地产政策的调整进行调研与准备。

 

此次住建部等九部委前往督察的城市，除北京、上海、广州、深圳这四大一线热点城市之外，还包括山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江、内蒙古等重点省区和城市，这也被媒体成为“中央督查一个也不能少”。而且这也是在2005年中央下发“国八条”后，第一次针对这么多城市的一次全面督查。

 

从此次中央督察的重点内容来看，2009年房地产市场中的热点敏感问题成为了督察的重点，如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。按照国务院要求，2010年“两会”召开之前，督察工作将产生“阶段性成果”，国务院及相关部委则根据督察情况，考虑制定和调整未来的楼市政策。

 

除此之外，国土部加强了对土地出让的监督检查，特别是对闲置土地的曝光。截至目前，被曝光的违规项目包括华润、中海在内的18幅闲置地块。与此同时，地方政府也加强了对闲置土地和违规土地的处罚力度，北京收回了大龙地王、取消了几家涉嫌违规房企的土地竞买资格；广州去年一共收回了16宗闲置用地，共计面积约43.4公顷，收缴土地闲置费约3000万元；上海深圳等地也相继加强了对闲置土地的处罚力度。

 

在中央和地方联手加强土地政策调控的同时，受人诟病多年的《拆迁条例》也走到了历史的尽头。经过多年的努力，《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》终于出台，新《拆迁法》呼之欲出，而这也必定增加房地产的不确定性。

 

楼市冰冻之后 向上OR向下？

 

在这个本来就是楼市淡季的春节期间，再加上以上的种种原因让这个春节的楼市如同天气一般寒冷，不少城市的成交量跌至冰点，更有“零成交”频频出现，一些城市今年春节楼市成交量创了新低。

 

春节期间的成交量少也就罢了，但是深圳、杭州六天零成交的“成绩”还是让人不得不多了一份疑虑，而被很多人都称为很健康的重庆今年春节的成交量同比也下降约12.5%。业内人士分析称，去年春节期间商品房成交相对火爆，是因为当时正是国家大力救市（房地产）之时；而今年春节前，给楼市退烧的各项政策相继出台，增强了市场的观望情绪。

 

不过令市场欣慰的是，在成交量哪怕跌至冰点的时候，价格却还一直坚挺着，而这也更让一些人相信今年的楼市是“乐观”的，只是伴随着一些开发商促销活动甚至打着促销的陆续亮相也表明了开发商对今年的楼市并非都乐观。

 

也许真如中房信董事会主席周忻日前所说，“今年的房地产走向关键看三四月”。因为三月的“两会”会形成一些调控措施；而四月很多地方都会举行房交会，而房交会则被称为观察楼市走向的“风向标”，只是不知道国家楼市调控政策的最后一只靴子什么时候能落下来。而且大家一致认为，去年的巨大成交量严重透支了消费，今年的市场绝不可能再像去年那样火爆了。今年的楼市向上还是向下，我们拭目以待！