■特约观察员
陈 松 卓达集团总裁助理
陈宝存 全国房地产经理人联盟研究院副院长
段 亚 金正房地产有限公司 副总经理
魏 永 河北美达营销总监
田新宇 石家庄市聚和置地房地产公司营销总监
■栏目主持
高利锋 燕赵都市报商贸地产部记者
■特别支持：卓达集团
■特别提示
自今年4月以来，国家宏观调控政策可谓一波未平一波又起，从提高首付到加息，从限订购房套数到预售资金监管，传说下一道“符咒”便是酝酿已久的房产税。楼市未来走也向成为2010年关注度最高的民生话题之一。
记者粗略统计，2010年1月至今，国家下发调控政策多达17条。据了解，在新政调控之下，河北楼市产生了不小的波动。对购房者而言，年底又该如何买房？
■多轮新政施压楼市
主持人：在这样一边是调控政策的频频发力，一边是推动河北地区经济快速发展的环首都经济圈规划的背景环境下，石家庄未来楼市将呈现怎样的状态？
陈松：在这一年的调控中，石家庄楼市的表现很奇怪：不但量价齐升，而且很多都是刚性需求。我有次晚上回石家庄，开车走石家庄二环路发现，沿线的大量新盘，其中的亮灯率都很高。可见，这个市场的投资成分还是很低的。
陈宝存：调控政策也好，环首都经济圈也好，对石家庄市场的影响不会很大。主要原因是石家庄楼市一直是成本推动的理性市场，降价无空间，而且在全国同类同级别的城市中，沿海省会城市的身份，西部城市的房价，也蕴含着很大的上涨空间。
田新宇：环首都经济圈的规划，对于省会楼市的健康发展必然带来新的机遇。本来就有一些近京郊的楼盘因为地理位置因素取得不错的销售业绩，现在大规划的出台更坚定了人们的信心，作为一省的政治经济中心，必然会为省会楼市发展注入新的动力。
段亚：“环首都经济圈”带热了对楼市的投资需求，但我们也应该冷静的看到，环首都经济圈建设需要一定的时间，其蕴藏的巨大潜力还没有充分发挥出来。这是个长期的过程，循序渐进的过程这就需要各个产业发展做支撑。我相信未来省会的发展前景将是无可限量的。
魏永：环首都经济圈主要面对的是河北整体市场，是对河北直至省会石家庄的大好发展机遇，尤其是对房地产市场的促进和拉升，这个是不言而喻的。但同样我也不希望出现价格翻番的情况出现，毕竟，稳健发展更为重要。
■开发企业如何应对
主持人：面对国家对预售资金的监管和贷款难的双向难题，开发商有可能运用哪些方式突破政策压力？年底之前，有没有为回笼资金而降价促销的可能？
陈宝存：对策就是加大融资力度，延缓开发节奏。在售项目有资金链的压力，会选择适当优惠以达到销售的目的。但是，空间不大。
段亚：楼市调控将近4个月，一些开发商资金已经出现了 “力不从心”的情况，使不少开发商意识到稳定现金流对企业可持续发展的重要性。开始将眼光投向这几年发展相对稳定的商业地产。业内流传着这样一句话“一个优质的商业地产项目可以为企业赚取长期现金流，也是很好的融资‘硬通货’。”住宅市场发展到一定阶段后会受到制约，商业地产则随着城市经济的发展而可以无限扩张，产品多元化的战略转型已势在必行。
田新宇：省会楼市发展一直相对较平稳，出现降价的可能性应该不会太大，我觉得就算促销也只能解决一时之需，要想真正取得好的销售成绩，还是要在自身产品上下功夫。市场证明，把产品品质做好，客户还是很认可的。
魏永：资金问题是房地产开发的生命线，没有充足的现金流和融资渠道将会直接影响到项目的运作甚至“生死”，一方面开发商会通过常规渠道，如银行贷款、销售资金回笼等获取资金，维持项目运作，另一方面会利用项目合作、民间融资等手段来启动和维持项目正常运营，但长远来看，中小开发企业的资金问题将越发突出。经历了多轮调控后的房地产市场，对开发企业来讲早已做好了“捂紧口袋”准备过冬的准备，在年底前不太会出现为回笼资金而专门的促销可能。
■年底购房者如何买房？
主持人：据了解，12月份石家庄将有10多个楼盘集中开盘。您觉得购房者是出手还是继续观望？出手买房的话该怎么买？
陈松：某种意义说，风险投资支撑人类社会发展进步。因此长久而言，理财，风险性投资，必然获得收益，正如房产一定会增值一样。因为社会正是因为创造的财富越来越多而发展，而不是因为畏缩不前的社会财富而前进。经济总量的不断增长，才是人类发展的动力。如果决定买房，这个观念很重要。
陈宝存：成本推动的石家庄楼市，出手买房不犹豫是必须的。最好不要推迟到11年三季度，政策有效期没有那么长。而全国市场11月份的主要表现仍旧是土地出让价格的高昂。这决定了调控事实上已经失效。
段亚：就石家庄目前的住宅市场来看，投资客的热钱已经开始撤离，刚性需求的买房将是最主要的购房群体，目前的销售情况来看，石家庄的刚需还是在释放，观望的人群存在，但不是主流，大部分购房者还是会抓住这个机会，频繁看房，出手的应该会比较多。我推荐将来有发展和升值潜力的楼盘。如果资金充裕，可能选择品牌开发商，地段好，生活便利，像缔景城，基本是现房销售，即买即住，比较符合高端人群的购房需求。正处在事业上升期的年轻人，可以选择稍微偏远，但周边环境未来规划较为理想的楼盘，像城中村改造的楼盘。
田新宇：我觉得，刚性需求的客户是不存在买房时机的，而且越早买越收益，在一个房价稳定发展的城市，任何人说房价下跌都是不负责任的，房价可能会在某个时期出现涨幅过慢或不涨幅的情况，但是说下跌我觉的可能性还是不大。其实买房子主要还是看自己的需要，刚性需求和投资不同，没必要考虑时机问题，而要根据自己的实际需要和承受能力来选择。
魏永：还是那句老话“该出手时就出手”，“生活”不会因为“调控”而停止，但“调控”会持续为“生活”而进行。
■相关链接
中国2010年房地产调控政策一览
本报记者 高利锋 实习生张宏磊 整理
2010年，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。以下为今年主要调控政策：
11月20日：央行决定从11月29日起，再次上调存款准备金率0.5个百分点。
11月10日：央行宣布，自16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
10月19日：央行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0．25个百分点。
9月29日：国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
9月27日：中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。
6月4日：住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
4月18日：国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
4月15日：国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130％。
4月15日：国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
4月2日：财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
3月22日：国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。
3月18日：国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。
3月12日：国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
3月10日：国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策。
1月21日：国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。
1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40％。