在一阵紧似一阵的调控之风吹拂下，石家庄楼市“秋”意浓。然而，曾经一直波澜不惊的商业地产，目前却呈现出供销两旺的“反季节”景象，俨然一枝独秀。
那么，到底是什么原因促成了这种“冷了住宅，火了商铺”的现状？是因为地产调控政策，还是源于通胀加剧背景下市民强大的投资需求？省会商业地产的前景将会怎样？如何投资商业地产才能获得稳健收益？本期《楼市观察家》特约业内人士对此分析。
■商业地产不仅仅是商铺
主持人：听说您最近在四处考察商业地产市场，您看咱们石家商业地产的发展机遇主要在哪？万达的公寓最近卖得非常火爆，原因何在？
师汉武：之前大家一说商业地产都会提到商铺，其实，商业地产不仅仅是商铺。商业地产中商铺是比较低端的产品，公寓也是比较中端的东西，现在一般都称之为酒店公寓，两者投资门槛低，参与的人多。相对来讲，高端的是这种万达的这种项目，他的商业模式、品牌结合非常好，实际上他是万达的第N代产品，像沈阳万达、大连万达、北京万达等几个万达做过来都是不一样的产品。
边 凯: 目前国家的调控的重点还是住宅，要把在住宅里的不合理投机行为挤出来，所以这个机会就给了商业地产一个很大的发展空间。但是，目前来说开发商拿一块地很不容易，再加上有的开发商资金链紧张，周转比较慢，所以来看，本土房产商做高端的商业地产相对有点困难。
杜川庆：就石家庄来说，更多的项目愿意做住宅，因为做住宅简单。有人说“住宅是中学生，商业是大学生”。目前，很多开发企业还不具备做商业地产的实力，不能从更高端的高度来把握。我觉得随着商业地产的发展，石家庄本土开发商也要不断学习开发新模式。
■寻找比钱更值钱的东西
主持人：从十月份开始，商业地产明显反映出现在这种热烈状态，是跟通胀预期有明显关系？还是跟国家一波一波的调控政策有关？大家都在寻找比钱更值钱的东西。
师汉武：这种现象产生了，但我们应该透过现象看本质。市场的东西一定要通过市场来解决。中国现在还不是高度的市场化，实际上中国的市场经济要走的路还远着呢。中国市场经济的力量谁也遏制不住，现在物价涨得飞快，为什么？跟通胀有关，跟美国突增纸币发行量也有关。所以，在一定程度上都促进了商业地产的这种火热现象。
边 凯：目前国家的调控的重点还是在住宅，毕竟他是关系到民生问题。现在调控已经是一年了，不管高房价问题是解决没解决，但民生的矛盾焦点依然在住宅这一块。所以这个机会就给了商业地产一个很大的发展空间。
主持人：关于商业地产这块，会呈现出什么样的新形势？
师汉武：肯定会越来越火，而且商业地产肯定是稀缺产品，因为市里现在可开发的面积太少。我们说商业地产不是简单的仅仅讨论商铺，商铺可能是按比例建，比如我们在市里面拿块地几百亩或几十亩，我们没有按规划按比例来做。都是小商铺做不了什么东西，比如做些快餐、冷饮、邮局、银行，那不算商业地产。真正的商业地产是比如说万达这样的整个项目，是一个大的项目，这就属于商业地产，肯定会越来越火。
杜川庆：现在房产一般做的都是比较糅合，给个比较时髦的词叫“综合体”。国家有规定，沿街的或者沿主干道的必须都得做商业地产。实际来讲，各个项目都是按照不同需要而为，有的项目多做一些商业，有的项目会多建一些住宅。石家庄来说，更多的项目愿意做住宅，因为做住宅简单。
■商业地产投资门槛趋高
主持人：我们现在商业地产发展，正在从商铺“晋升”到综合体的阶段，但真正的商业地产还不太明显。晋升为商业地产的时候，投资人群可参与度会不会降低？
师汉武：商业地产门槛肯定会越来越高，个人投资会越来越难。好比做媒体，肯定要集结一些有力量的人士来推动、组合起来做，不可能我们找一些普通市民来投资，毕竟他不专业。
任金飞：从投资上来看，我们还是比较倾向商铺投资的，虽然有一点小风险，但是回报高，收益稳定。如果一投资就是几百上千平方米的商场，这样的投资风险太高，我不愿意做。
■商铺投资要跟着人气走
主持人：目前来看，作为投资客的身份来说，该如何来投资商业地产这一块儿才能获得相对稳健的收益？您是怎么投资商铺的？
任金飞：从我主要从事的餐饮行业来讲，主要还是找比较大的商业圈项目，比如像万达等有餐饮中心的有商场或市场的商铺来投资。因为这种地方人流量较大，也比较聚人气，这样就没有风险。有的大饭店比如说川菜、粤菜一建都是好几千平方米，这样他的利润可观但风险也是相当大的。我们做的投资主要是适合普通老板姓能够投资的，比较聚人气
风险也比较低的项目来投资，比如东购附近。有一个非常有效的投资商铺方法，就是一定要跟着北国这样的大商家走，他们搬到哪，你就追到哪，肯定没错。
师汉武：当时北国搬到我们卓达商贸广场对面的时候，我们的租金翻一番。在他们刚开业时，我们就停租了。到现在我们的停车场一年收入就达到100多万，所以跟着大商家走还是比较有升值潜力的。
杜川庆：我们做过一个调查，广安街那块人口将近有30万人流量，是石家庄人口密度最大的地区，加上周边的写字楼比较多，白领也就相对较多。那一块也比较有投资升值空间。
任金飞：我们观察过广安街那块的写字楼，它的价位是石家庄比较高的地区。白领也比较多，所以相对来说也比较有人气，因为人要吃饭的嘛。所以，我在广安街附近也有投资。
主持人：市中心现在人口密度太大，开发区是不是人流分流的方向？那里值不值得投资商业地产？
师汉武：目前来讲，东开发区这一块，周边农村居多，人口分散。五公里之内人流量还达不到10万。但我们必须要做，因为这个区域内，很多商业项目还都比较缺失，所以相对来说发展的空间相当大。