谢逸枫:房产税降房价不靠谱或致假离婚率上升
上海房产税开征或领衔第三轮政策调控楼市开端
这几年房价一直是热门话题，近年来政府也采取了多种调控措施。一系列调控措施出台之后，很多人说中国楼市黄金十年马上结束了，短期调控，毕竟是暂时的，也许会产生震荡。在当前一轮调控之中，土地供应少，市场上的钱又多，房价就会涨，房价不会跌。开征房产税，达不到抑制房价作用，但是可以增加政府财税收入。不管是否房价下降有困难，开征房产税，根本不会打压房价，只会推涨房价。作为对房屋持有环节征收的税种，很长一段时间以来，房产税被看作是楼市调控的终极“武器”。在许多人的心目中，似乎只要房产税一出台，房价就会下降。
由于房产税涉及面广、操作复杂、影响大，上海短期内不会推出房产税，还要看国家政策何时确定和上海房价能否真正降温。征收房产税的一个重要原因是为了推进保障性住房建设，起到调节国民收入分配的作用。保障房开工率不足，保障房建设资金可能青黄不接。房产税的征收有利于缓解保障性住房建设的资金不足问题。目前，上海市正逐步建立和完善上海房屋状况信息中心，据此可搜索上海目前所有房屋状况信息，进一步健全对房屋权属等的监管。上海市房管部门的信息系统也已升级，可查询上海居民拥有的房屋、产权关系等资料。
自2003年六个省市开始实行物业税试点空转以来，每隔一段时间，相关消息就会来次“抽风”。从今年初开始，物业税换成了房产税，“抽风”的时间间隔急剧缩短，平均两个月甚至一个月就会如期而至。可时至今日，还是只闻楼梯响。2010年12月8日，根据中国证券报报道，权威人士证实上海将首批试点房产税。上海房管局已经准备好关于房产税试点的相关工作，但具体开征时间由中央决定。
上海市房管局表示，上海肯定是首批试点征收房产税的城市。房产税拟先在部分城市对部分个人拥有的住房试点恢复征收，积累经验后逐步扩大到全国，但征收房产税并不是为了降低房价。 实际上，财政部和国税总局在9月30日答记者问时，就讲得很清楚了：“对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。 ”在10月中央关于制定“十二五”规划的建议中，再次明确提出“研究推进房地产税改革”。
关于上海试点房产税的说法在业内至少有三个版本。第一个版本是只对二套以上普通商品房和别墅征收。第二个版本是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”。第三个版本是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。若以家庭为单位，有可能造成离婚率的上升，倾向于以人均面积为起征点。房产税税率或为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋，税率更高。在上海提交的房产税试点方案中，税率初定在房价的0.5%-0.8%。一个值得关注的现象是，5月至今，有关上海将试点房产税的消息一直处于猜测和“传说”阶段，没有官方的正式澄清。而上海房管部门的口径是，上海房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，会积极配合贯彻落实。
2010年12月8日，根据北京晨报报道，财政部财政科学研究所所长贾康在《中国企业家》举办的“2010(第九届)中国企业领袖年会”上表示，为实现收入分配改革目标，应推出对不动产保有环节征收财产税的制度框架，进行房产税试点。《人民日报》在本周一以半版篇幅刊登对国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的专访文章，这篇题为《积极稳妥推进房产税改革》的专访文章，用数据阐述房产税开征对房地产市场的影响。
媒体随即援引权威渠道的消息说，“房产税将于2011年年初试点”。报道指出，试点城市包括上海和重庆。而两个城市的试点方案也有很大差别。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增的一般房产，且考虑按人均面积作为起征点。
资深房地产专家谢逸枫指出，房产税根本不应该开征，作为楼市调控手段,不仅没起到遏制或抑制房价上涨的效果,房产税推出不仅不会使房价降低，反而会推高房价。首先是税率小，投资投机炒房者不担心这一点额外增加的税费。其次是房产税的最后买单的人，不是投资投机炒房者，而是最后一个接盘者或者是租房者，最后是房产税将致房价再次“增加成本”上涨，很难遏制或抑制投资投机炒房的现象。
资深房地产专家谢逸枫认为，其实，除了增加投资投机炒房者一点持房成本外，这些房产税的成本将转嫁到房价上，对于下一个接盘的首次刚性购买者或二次购房者的交易成本却直接增加，最后把房价推广，就是所谓的“交易税费推高房价”。房产税改革不能被仅仅作为房地产调控的一剂“退烧药”，而必须是一个长远的制度建设。
华远集团总裁任志强认为，从美国、意大利以及其他一些国家看，出台房产税之后，没有一个国家的房价下跌，从来都是往上走。上海解放前财政税收就是靠房产税，1949年以前，上海一直有房产税，但是从1937年到1949年之间，房价还是一个劲地涨。不要以为过去中国没有收房产税，不要以为收完房产税以后房价下跌。中国和世界其他国家最大的不同在于，人口不断地增长。中国城市化率超过46％，大量农村人口进入城市，对房子的需求增加很快，即使收了税，房子照样供不应求，这种局势是改变不了的。
著名经济学家巴曙松表示，根据研究结果，房产税开征会使房价微量下跌，说明房产税会使房价微降“由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期看，开征房产税对房价的影响有限。”
中国社科院财贸所税收室主任张斌认为，按照财政部和国税总局的政策设计，不动产保有环节的税收必须具备三大功能：一是调节居民收入分配；二是完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源；三是规范土地税费金制度，完善房地产价格的形成机制。从中央政府的角度考虑，前两项功能的意义更为重大。
著名经济学家巴曙松还认为，从国际经验看，在实行中央和地方分税制的国家，房产税一般是地方政府的支柱性税种。对于土地制度是公有制的国家，开征房产税是对使用权的取得、保有所征收的一种占有税，与土地产权制度并不矛盾，但房产税税负通常比土地私有制国家轻。
财经评论人叶檀则认为，楼市第三轮调控势不可挡，征收房产税是最好的选择。开征房产税肯定会降，而且必须降。按照你的数据，中国的房屋自有率非常高。如果是刚性需求的话，必须要跟房价收入比挂钩，不应该支撑现在的房价。算算现在北京平均工资有多少，上海平均工资多少？拿海南为例，2000元不到的可支配收入，可是现在海南的房价到什么程度了？所以这已经完全不是城市化所造成的，完全是因为货币的投机炒作所造成的。
上海市房管局表示，上海肯定是首批试点征收房产税的城市。房产税拟先在部分城市对部分个人拥有的住房试点恢复征收，积累经验后逐步扩大到全国，但征收房产税并不是为了降低房价。 上海10月7日出台的楼市新政细则并无房产税一项，但表示“将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。这给市场留下了巨大的想象空间。目前可以肯定的是，上海已进入“部分试点城市”之列。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，上海房产税很可能在明年年初到全国“两会”期间推出。推出具体时机要看全国房价走势。目前看全国楼市下跌的可能性并不是特别大，但涨幅回落了，在个别城市试点房产税是可能的。地方政府为了表明调控楼市的积极态度，在“两会”前后试点房产税完全有可能。
整体而言，房产税对房价属于利空，但对于抑制房价的力度，并不乐观。首先，率先试点的只是个别城市 （上海、重庆、深圳的可能性最大），范围太小，不可能对市场全局产生重大影响。试点空转一搞就是七年，至今都没“转正”，将来试点实转后，还需要积累经验，才能一步步向全国推广，不知猴年马月才会覆盖全国多数城市。
其次，试点阶段，房产税的税基小、税率低。从征税范围看，只向二套以上和一定面积段以上住宅征收，绝大部分自住房屋将会免征。从税率看，商铺和办公楼的现有征率是1.2％，住宅理应小于它们，0.4%-0.8％可能性最大。大家稍想即知，在近几年房价年均上涨20％左右的情况下，不足1％的房产税，不太可能将多数投资客吓跑。
只不过，房产税试点开征之后，将是“开弓没有回头箭”，未来很多年，征收范围只能是越来越大，税率也有可能上调（各地有一定的调节权），这将在一定程度上影响投资者们的心态和积极性。长期而论，美国有房地产税，不还是出现了2003-2006年的房价泡沫（破灭后引爆了次贷危机）？香港也有差饷 （实质是房产税），诸位都知道香港投资房产的风气有多盛。总结为一句话：房产税短期或许有利于抑制房价，长期效果不能奢求。当然，地方政府倒是增加了一个重要税源。
联达四方房地产经济有限公司总经理杨少锋表示，开征房产税势在必行，不过房产税对于降房价影响有限，开征房产税主要是一项税制改革，目的在于减少对土地财政的依赖。目前没有必要出台第三轮楼市调控，出台的政策已经够用。证监会暂停所有上市房企的重组，包括银行重点对房地产行业的贷款进行监管，卡紧开发商的资金。同时，一些地方政府也出台相关的政策，加强预售资金的监管，这些已经出台的政策只要执行好，明年开发商的生存环境会更加艰难，楼市调控效果就会逐步显现。
根据百度数据研究中心最新发布的2010楼市政策10大关键词检索排行榜，经济适用房、住房公积金政策分别以20．89％和18．34％的检索率在网民关注度上排前两位，关注度均高于15％。此外，房产税、拆迁政策、限价房、物业税、贷款政策等也纷纷入围搜索前10名。房产税也成为2010年房产市场的热门议题之一。参照百度2010年房产税相关搜索指数。通过搜索引擎庞大的检索量数据，可以对网友检索词汇轨迹进行深入研究，切实了解广大网民的关注点，从而勾勒出社会焦点和热点。
今年5月31日，国务院通过《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确表示将在国内逐步推进房产税改革。6月1日，房产税相关搜索指数达到6．3万次。此后，房产税讨论话题一路升温。在上海试点征收引发房产税热议后，9月30日，搜索指数达到了5．43万次。报告发现，对于国人最关心的房产税细节，有22．4％的检索针对房产税计算方法，其次则是政策细则、征收对象和征收时间等。上述报告数据来源于对百度每日超过7亿次检索行为的调查分析。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。房产税的特点：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。
房产税进程
12月08日：权威人士证实上海将首批试点房产税
07月21日：财政部酝酿2012年推行房产税试点 晚于预期
06月09日：专家称上海向中央提交宽严两套房产税方案
06月01日：国务院首次明确推进房产税改革
05月27日：上海房地产交易中心主任：近期试点房产税
05月13日：上海市房管局：房产税方案“仍在研究”
财政部财政科学研究所所长贾康12月5日称，配合目前的房地产调控，可推出不动产保有环节的财产税制度框架，进行房产税试点，但试点不应涉及社会上大多数群体，应只涉及高端的再分配优化调节。12月6日有消息称，上海、重庆的房产税试点将于明年初推出，且重庆方案针对别墅等高档房征收，上海方案针对普通住房征收。12月6日，有媒体发表国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松(微博)的专访文章称，房产税改革有利于抑制投机，引导和规范房地产市场健康运行。
中国工商联房地产商会会长聂梅生表示，“十二五”期间推进房产税改革，近期就应抓紧进行试点。因为只有试点出来后，才能知道房产税改革会产生怎样的效果。明年3月之前出台房产税是合适的，因为明年是“十二五”的开局之年，而且两会召开是意见集中反映的最好时机，如果房产税在此之前开始试点，代表委员们在两会上就可以集中讨论。即将召开的中央经济工作会议可能会就房地产税改革方案进行讨论。会后相关试点方案基本定调，最快有可能在明年初推出。
根据一家媒介的上海房产税征收要点猜想
【起征点】人均70平米
上海极有可能先对增量住宅征税，绝大部分自住性住宅(比如规定人均70平方米以内免征，就可以保护原有一套小二房，现新购一套大三房的改善性需求者)，暂且都会免征，而且税率也会比较低。另据知情人士透露，房产税还可能会面向非本地户口和取得上海居住证未满一定年限的购房者征收。
【征收税率】房产值0.8%
如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。
【实施难点】征收手段是个难题
一位房地系统内部人士表示，房产税的征收还存在一些技术性的难题。用什么手段去核实起征点？就算核实了，谁来征收？是地税部门上门收取，还是让老百姓自觉缴纳？如果有人坚持不缴，又如何催缴？如何惩罚？房产税不像个人所得税，可以从工资中直接扣缴，征收手段是个难题。
房产税开征成本或转嫁租房客
【房东】上海部分房东为消化房产，酝酿提高租金。
假如征收房产税使他每年支付6000元，平摊到每月就是500元，那么他就想每月先涨200元租金。
【房客】担心征税急着续签合同
合同当时又是签订到今年7月底的，虽然现在还不用急着续约，到时候房东坐地起价，把房产税加承租者头上，所以现在想尽快续约。
【市场】不少租房合同一签就两年
楼市调控接二连三，购房者观望气氛浓郁，租赁市场被催热。调控来了，租金却明显上涨了，购房者转买为租，楼市租金趁势上涨。近期，不少租房者都主动要求续签合同，有些甚至一签就是两年，就是担心房东届时涨价。