苏州园区“新双湖”，跟着上海有肉吃
前天，应365地产家居网和苏州日报邀请，在他们组织“论道青阳双湖板块”的综合规划和未来发展趋势论坛活动中，谈了谈《城市规划与房地产投资价值》。苏州很熟悉的，六七年前在一家房地产代理公司时，还操作过苏州的两三个楼盘。苏州是我国旧城保护的典范，所以城市发展在旧城基本不动的情况下，主要向东西两翼扩展，其中东边的苏州工业园区堪称国内房地产发展的一个范例。自然环境和市政硬件相当好。下面是我的发言，365网现场整理的文字，给大家参考一下。
或许青剑放在中国整个版图里面微不足道，但是不能因为地方小，而把自己看低了。我们不仅仅是工业园区的新双湖板块，也不仅仅是苏州的新双湖，可能我们还是整个大上海区域甚至是未来长三角大版图之内这么一个新双湖。所以很多时候我们看问题，如果站的更高一点可能会发现很多不一样的东西。就这个板块，这个房地产业的发展来看，如果我们能够打开视野，我认为无论是我们当地的园区政府、唯亭镇政府，还是各位开发商，无论是我们现在已经购房的本地自住者，本地投资者，还是未来更大范围的一些投资者、自住者，都应该会得到一些启发。
所以今天我试图以我个人的一些理解看看能不能发现一些新亮点，新的可以给我们带来启发的地方。因为我本身一直做房地产宏观研究的，做研究的是一些行业政策，行业大势，市场包括区域的规划。
长三角大区域里的新双湖板块，不仅仅是苏州的
第一点需要讲的是长三角。长三角要知道我们身在富中不要忘记了我们的富气。记得上大学的时候，在北方大学里面居然有粤语培训班，为什么呢？因为在上个世纪的九十年代，广东珠三角是中国经济的引擎，那么说进入新世纪以来，中国的经济版图发生了大变化，我们长三角已经成为拉动中国经济快速增长的首屈一指的大哥，这样一个经济圈。所以说我们要看这个经济圈会发生什么样一个效益，会不会在未来发生核聚变给我们带来很大的发展契机。
很高兴我作为新上海人，长三角今年带来新的发展契机，国务院五月份通过了长三角区域规划，这个区域规划应该是业界期盼很久了。那么说我们要看看这种定位，它是定位亚太地区重要的国际门户，重要的现代服务业、先进制造业等世界经济群。中国能够跻身于最新的一个世界群代表的是一种地位，这种地位是自己的经济能力，是自己的收入能力，也是自己的发展远景。
那这里面有一城九带，大哥就是上海，上海是带头大哥，所以很清楚的规划说明了是以上海为核心沿九个发展带，那么说沪宁、护航、沿江等等，我们看一下我们有五个亲兄弟，就是南京、苏州、无锡、杭州、宁波。这五个城市的经济实力说明他可以做上海的亲兄弟。当然还有将近20多个城市可能只能做表弟、堂弟了，因为他的分量不够。我们说一核九带，九带的版图是什么呢？我认为对房地产而言最关心是陆地两个发展带，一个是沿沪宁线往西往北走，一个是往西南走。我个人认为它的辐射作用沪宁远远重于沪杭。
那么长三角面向太平洋，背后腹地就是长三角，以后可能会辐射到江西、安徽等等。西部肯定是一个正方向，偏北一点，因为首都是在偏北方，所以沪宁线可能是整个长三角发展中经济带中最重要的一个带。所以我们站在这样一个发展带当中，我们的发展空间个人认为可能比向西南向也就是往杭州、宁波来的更大，来的更猛。
2009年人均GDP是3700，我们知道人均GDP超过3000以上将发生转型，也就是温饱解决了。上海排老大，浙江和江苏分别排第四、第五，分别是6500美元。如果到达2015年末核心区，我们这里就叫核心区，苏州、杭州、上海，这三座城市区域带就成为核心区，核心区将达到10万人民币，相当于1.8万美元，这个美元是按照人民币兑美元继续升值15%计算。1.8万美元相当于台湾、澳门的水平，当然比香港和新加坡稍微低一些。如果到达这个水平住房相当宽裕了，甚至有一些市民拥有郊区的低密度住宅了。
那么城镇化核心区域达到70%，现在全国是52%。70%是什么意思呢？苏州、浙江、杭州、上海大部分都已经城乡一体化，不存在郊区非常多，就是农田非常多。至于说远景就不说了，我们只看五年，这五年可以说它表明了未来五年整个长三角区域，尤其是核心区GDP和住房条件将会大幅度改善。这将给我们这个板块住房的需求提供了一个大背景，我们的前途是可以值得期待的。
我们来拿上海说话，上海市场发展比较快速，上海市场我们说除了公寓还有别墅，上海目前来看这个别墅一般集中在外环线和教环线之间，就好象绕城高速。但是现在有一个发展趋势就是远郊别墅开始发展，远郊别墅我个人认为第一随着高速公路的修建，第二有钱人开始追求环境好的地方了，仅靠绿化多一点已经不能满足了。现在有三个区域成为上海有钱人的聚焦点，东到青浦区，这个区域算是远郊，这已经成为上海远郊别墅提供地，这里有些人把这里作为第一居所了，少部分人作为度假，这个地方大概距离是45公里。
第二个就是目前有一个区域发展比较快，也就是奉贤，这个区域房地产发展必须快，在沿海区域定位是高档休闲度假居住地，有一些项目已经开始开发了。这将会成为上海第二个海景别墅居住地。
第三是崇明，随着崇明隧桥的开通，在这个区域土地市场开始供应，目前有几个别墅，这个区域一样距上海是40公里。未来上海有钱人要找很好的景观资源，他必须要往外跑，这三个区域已经是正在显露雏形。
我们这个区域距离是70公里，如果对上海有钱人他想要寻求更加宽松的舒适生活，更加好的水资源，在这个地方完全可以成为上海富人购房另外一个很重要的区域。在阳澄湖东侧区域已经形成了一些别墅区。我认为他在多走一点一样可以，如果是坐城际高铁会更加顺。我认为这个地区在上海投资者心目中不亚于刚刚的三个城区。
如果上海小白领因为上海房价比较贵，上海均价已经是2.3万左右了，这些小白领必然往外跑，我们说昆山、花桥、柳河等等已经成为某些小白领购房的区域，城铁线开通以后完全可以跑到这里买房子。所以说这就是很重要的，我们下一步的开发无论是宣传还是政府规划，还是开发商，要考虑我将有条件吸引上海的高端需求，我将有可能吸引上海的某些想买价格低一点的，可以做快捷交通来这儿做第一居所的，这是没有不可能的。
规划好，才会价值高
我为什么说规划呢，市中心的房子好不好？地段好，但是市中心已经比较成熟了，所以在楼市下跌的时候，市中心是抗跌的，但是如果楼市向上走的时候，一定不是市中心的房子升值最快的。
中环附近的区域一般是规划比较好，这几年政府投资比较大，开发商去的比较多，所以我们说开发也好，买房子也好，一定找那些规划很好，但开发还没有成熟的区域，这些区域无论是开发还是买房，都会获得比较好甚至会超过市中心核心板块的一个升值空间。我们一直帮上海市政府做规划，今年是十二五规划大一点，我们帮上海市政府做了十二五规划，帮上海七个区做十二五规划。
我们还是有一些心得的，上海的城市规划比苏州大，上海现在想做一些卫星城、卫星镇，按规划到2020年上海将成为中心城区大概600多平方公里。还有九大新城，各个区的天赋条件不一样，发展有快慢，投资有大小，升值空间有区别，所以在十一五期间上海三个新城发展比较快，松江、嘉定、临港。在十二五还有三大新城，假定、青浦新城、南桥新城。
我们这个区的位置，做个比喻相当于上海的中环左右，这个区域发展应该是比较快的，像这些区域都是在外环线的区域。有人觉得这个区域是不是偏啊，独墅湖、金鸡湖更近一点。
我给大家举一个例子，十年前松江新城开始开发，买房子的很少，大部分是投资客，当时因为那边有一个大学城。十年前很少人去投资松江新城，但是现在松江新城买房子的人都赚了，为什么呢？我们上海市有一个地铁九号线开通到松江之后，完全可以住在松江在市中心工作。所以交通的改善会拉近人的空间认知。随着时间的发展，随着交通的改善会更加适于居住的区域。
接下来我们进一步聚焦，这是上海市外环以外，将是未来的中心城区，它是一个布局。我一直在做规划，不管开发还是买房投资跟着规划走没错。但是我们要提防，政府把规划做的很好，但是落实的时候可能会脱节，所以我们要找一些规划是好的，政府愿意投资的，开发商愿意跟进的板块，在几年之内就会脱胎换骨。
这是上海的市中心，它有四个城市副中心徐家汇、真如、五角场、花木，东西两大区域一个是虹桥开发区，另外一个是迪士尼。迪士尼是值得我们未来十年关注的区域，还有后世博。
就住宅而言我们可以关注一下，我会讲新湾城是9.45平方公里，是处在上海中环和外环之间的区域，处于上海的西北部。他提出上海第三代国际社区。上海市第一代是在古北社区，占地面积大概1.4平方公里，这个区域是在上个世纪九十年代开始的，很多韩国人、台湾人去那里买房子，所以这个区域成为高档住宅区。但是这个区域是配合虹桥开发区，我们知道我们的园区是国家级开发区，上海虹桥开发区也是国家级开发区。在这样一个情况之下，形成了一个古北新区，我们称之为第一代。
第二代到碧云和联洋，这个区域有两大产业支撑，一个是金桥，金桥对外加工出口开发区，所以有些欧美的一些人士高管级的。这个区域占地6平方公里，大部分高管在这里租别墅。还有一个联洋社区，这边以公寓为主，这个区域形成了小陆家嘴的配套中心。所以说这个区域在本世纪头十年成为第二代。
未来十年，我们认为新疆湾城会成为第三代国际社区，占地面积9.45平方公里。我们新双湖相对于旧双湖而言，独墅湖、金鸡湖可能是整个园区甚至是整个苏州第一代国际社区，它可能是在本世纪头十年，那么新双湖有可能会成为未来十年2010到2020年第二代社区。
1997年上海市四大示范居住区之一，主要是做动拆迁、安居房基地。2001年进一步提升规范定位，提出建设21世纪知识型的社区，然后规划了六个组团，有复旦校区、有都市村庄、自然华园、知识商务中心，这里有高校，有水景，有绿景，有产业支撑。
我们看一下这个区域为什么可以发展这么好，第一有动拆迁空地，第二是统一开发、统一招商。2003年土地全面开发，2005年完成了市政、景观等建设工作。2005年房地产开发大戏拉开序幕，你要想了解上海的楼市，进五年一定要关注这个区域，这个区域就是所谓的成长史。
大家看一下，2005年第一块珠江地产（楼面价5600元）2006年美国汉斯集团由于股权交易楼面价比较低一些、华润地产（楼面价6700元），2007年绿城（楼面价1.25万元）、仁恒（楼面价2万），2008年美国铁狮门（总价67亿）2009年中国建筑（楼面价3.2万元）。
2009年相比2005年，新江湾地价涨了5倍左右，房价上涨4倍左右，而上海内外环之间的房价总体上涨1.8倍（纯商品住宅）。
这个区域因为规划比较好，因为统一土地开发，因为大开发上云集，所以地价涨速是最高的。这个区域跟我们这个板块相比有几个雷同点，第一距离市中心不远也不近，第二区域规划统一，第三环境比较好。
这个区域跟我们这边自然、规划、区域地段比较相似。新江湾是未来十年的上海第三代国际社区，那么我们这个新双湖是有可能成为未来新十年苏州市的标杆板块和国际化社区。
我们这个区域总之一句话，不要把自己看低了，宁可站的更高一点，视野更宽阔一点，跟着上海老大哥不仅学经验，还有肉吃，我们以后一定想办法把上海的客源吸引过来，是我们这个区域发展的一个大机。