成都旅游地产投资向西看

文/赖瀚林

随着迅猛的城市化扩张带来生态环境的不断恶化，和快节奏工作带来的压力增加，使得更多的城市中产阶层们选择了对城市的短暂逃离。这种短暂的逃离，催生了大量休闲度假旅游需求的兴起，并最终带动了城市周边大量旅游地产的勃兴和投资热潮。这就是成都旅游地产所面临的市场机遇。

但更大的机遇远不止于此。2010年12月，经国家旅游局和国家发改委批复，成都成为全国首批旅游综合改革试点的城市。下一步，成都旅游发展的目标是要从中国最佳旅游城市向世界旅游城市迈进，打造世界级的旅游目的地。这一发展目标的背后，预示着成都旅游地产市场将迎来巨大的市场空间与投资潜力。

成都作为天府之国大都会，周边旅游资源极其丰富，旅游业发达，素有休闲之都美誉。但旅游地产的开发呈现遍地开花的态势，由于缺少差异化和特色提炼，旅游资源的重复开发和经营同质化现象普遍。面对乱花渐欲迷人眼的成都旅游地产市场，如何慧眼识珠、找到最具投资潜力的旅游度假物业？对于大多数中产家庭和投资者而言，这是一个常容易走入误区的问题。笔者的观点，可以从四个价值方面来进行评估。

首先，要对区域旅游资源价值进行评估。

严格来说，大成都旅游区的优势旅游资源，主要集中在龙门山和龙泉山两条生态走廊上，而这两条生态旅游走廊，也是“世界现代田园城市”发展规划的四大功能区之一-----生态旅游综合功能区。龙门山生态旅游走廊包括彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江等地。龙泉山生态旅游走廊上则主要包括双流、龙泉驿、青白江和金堂等。资源一对比，优劣巳分晓。龙泉山脉，基本没有什么让人兴奋的旅游资源。而龙门山脉一线，最好的旅游资源，又主要集中在川西旅游环线区域，即西起彭州，连接都江堰、崇州、大邑、蒲江等地，南接双流、黄龙溪、峨嵋等地的川西扇形区域。从九寨沟到四姑娘山，从青城山到西岭雪山，从蒙顶山到峨嵋山，从世界遗产到国家5A级旅游景区，川西旅游环线资源聚集了全省精品旅游资源的80%以上。从旅游资源价值而言，川西旅游环线的旅游地产投资独占了天时地利人和。因此从区域旅游价值而言，未来成都旅游地产的投资热点区域，必属大城西区域。 

其次，要对旅游目的地的交通成本进行评估。

对交通成本的考量，主要指时间成本，但也包括过路费、路况影响及沿路风景优劣对人的心情影响等。根据大量的调研论证，都市圈型的旅游目的地的到达时间以不超过1小时为宜，甭管是坐飞机还是自驾车。2小时是人能承受的旅游目地的到达时间极限。超过1个小时，人容易出现疲劳感和烦燥情绪，从而会产生抗拒感。所以有眼光的旅游地产开发商，一般会选择都市1小时经济圈内的旅游资源进行旅游地产开发。因此选择优质的旅游地产进行投资，应以限速条件下交通距离1小时车程为佳，超过1小时车程旅游投资价值为次，超过2小时则投资价值较差。 

从大成都旅游资源分布图来看，处于成都1小时都市圈内的旅游目的地，主要有都江堰-青城山、崇州、大邑、邛崃、蒲江、新津、眉山、黄龙溪等地。处于2小时都市圈内的主要有彭州、雅安、洪雅、峨嵋山、乐山等地。毫无疑问，从交通成本考量，选择1小时都市圈内旅游目的地的度假物业相对更具投资价值。

第三，要对旅游体验内容的价值进行评估。

即看旅游目的地或旅游地产物业对市场的吸引力程度。也就是说看它靠什么聚集人气，吸引游客。具体而言，主要看旅游项目的体验价值是否具有独特性、差异性、可持续性？

什么是旅游体验的独特性和差异性？一方面指旅游资源本身的独特性，另一方面指旅游目的地所提供的体验内容与服务内容，即体验愉悦的差异性。以青城山与峨嵋山为例，虽同为世界文化遗产，但其市场影响力完全不同，青城山以幽见长，峨嵋山以秀闻名，青城山看山还是山，峨嵋山看山不是山。青城山休闲体验项目单一，以周末观光游为主；峨嵋山依托佛教名山之誉和温泉、高尔夫资源，向世界级避暑养生圣地大步迈进；因此资源本身的差异化，也决定了休闲体验与审美愉悦的差异性，最终这种市场的偏好直接影响了其旅游度假物业的开发方向。很显然，青城山的旅游资源对游客的吸引不具备可持续性，资源与旅游体验的独特性相对较差，导致青城山最终形成以周末休闲和大众养老为特征的经济型度假物业开发为主，而峨嵋山以温泉养生和运动休闲为特征的度假养生物业开发为主。不同物业的开发方向，其体现的投资价值自然天壤之别，谁重谁轻，一目了然。

其次，除了资源本身差异化的考量，还主要看旅游项目所提供的体验项目与服务内容，是否具有核心吸引力。笔者的观点，这种吸引力的评估，最主要取决于其是否具有足够的休闲产业支撑，形成休闲产业良性互动，刺激旅游经济发展，使投资回报有稳定的收益增长。比如青城山以生态观光旅游为主，体验价值单薄，缺乏休闲产业互动与支撑，旅游经济创收渠道有限；而峨嵋山则形成了以宗教朝圣、佛文化体验、温泉度假、高尔夫运动、主题公园等产业链，旅游吸引力相对较高，对旅游地产物业的投资带动自然一路看涨。没有其它休闲产业的支撑，旅游体验和旅游价值就会看跌。因此对旅游体验内容价值的评估，是基于区域旅游资源价值与交通成本考量之后的重要评判标准。 

第四，还要对市场的喜好程度（认知度）进行评估。

很显然，市场对旅游目的地的普遍认知度和喜好程度，是评价旅游地产物业是否具有投资潜力的一个直接条件。这种判断，是基于旅游目的地巳长期形成的旅游知名度与市场印象。认知度越高，人气会越旺，投资收益有保障；认知度越低，投资价值也自然越低。从目前市场格局来看，除了峨嵋山、青城山热点区域，大邑花水湾、西岭雪山、蒲江、新津等区域在实力投资商的整体打造下，旅游投资潜力正在看涨，未来将是主要的热点区域。如蓝光挥师峨嵋山，投资100亿元要打造占地12000亩的“峨眉山世界文化旅游产业园”，恒大地产屯兵大邑县，投资100亿打造恒大山水城,中铁二局重兵驻扎花水湾，投资50个亿要打造取法德国巴登巴登温泉疗养休闲圣地的“中国花水湾温泉度假小镇”，在实力投资商的整体打造下，这些新兴旅游度假区域的旅游度假物业自然彰显出极强的投资和度假休闲潜力。从市场认知度出发，由青城山、峨嵋山和花水湾（西岭雪山）构成的三角区域，无疑将成为成都最具人气的都市旅游金三角地区，其投资潜力将一路看涨。 

随着成都“世界现代田园城市”建设与旅游综合改革试点的推进，成都的旅游地产市场格局也正在重新洗牌。快节奏的现代生活和城市喧嚣带来的压力感，让更多的人迫切需要回归自然、放纵身心，通过休闲度假和旅游体验来达到全身心的放松和精神调养，使自己和家人活得更快乐、更健康。旅游休闲需求的多元化趋势，和更加关心“自我”以及身心的调养，这一生活方式的改变和心理需求的增加，正在引领休闲度假体验经济时代的到来。随着高速通道与城市轻轨的完善，成都旅游地产投资的春天，正在向我们呼啸而来。