一、京津沪土地出让金逼近六成财政收入

（资料来源：土地监测系统，中原集团研究中心）

近两天受年底集中供应CBD六宗地块的带动，北京市土地出让金一举超越上海。目前，北京市土地出让金合计达到1587.4亿元，年内有望突破1600亿元。上海今年共出让560宗土地，出让金为1448亿元，有望突破1500亿元大关。就此计算，北京、上海今年的土地出让金均已超过2008年和2009年两年总和。天津在土地市场上的表现也异常抢眼。目前，天津已经完成全年供地计划的158%，实现土地收入近900亿元，有望在年内突破千亿元大关。

如果按照业内预计的全国2万亿元的土地收入计算，仅京津沪三地土地收入就将占全国20%，而去年三地贡献的GDP还不到全国GDP总量的11%，土地市场区域集中性凸显。

二、私车保有与房地产的关系

私车保有的直接问题就是占用土地资源，而特大城市的土地资源极其宝贵。高地价、高房价、高利润的三高状态和汽车限牌将更集中的体现在占据区域中心地位的城市。

停车与土地资源占用的矛盾。汽车停车占用宝贵的土地资源，尤其是目前的小区停车设施不足，夜间道路停车占用问题严重。一辆小车的停车占地达到12平米以上，如果考虑到进出便利性问题，则需要20平米土地资源，这样导致城市的土地资源被车辆占用。按照北京的万元地价的较低水平考虑，一个车辆的占用土地就达到近20万元土地出让金。

私车拥堵与城区道路扩建损失巨大的矛盾。私车出行需要占用公共道路资源，但道路越宽、立体交通越多，城区道路改造的成本越高，其中可用于土地出让的资源也就越少，两者的矛盾日益尖锐。尤其是老城区只能安装红绿灯，实行人为的阻断交通以防拥堵，真要去修一个立交桥，则需要至少几个亿的土地出让金损失和巨额的拆迁补偿。

三、特大城市的限车必要性

特大城市限堵有利于确保足够的土地出让保障，如果把老城区的道路改造和扩建加大力度，则很多的宝贵土地就要被修建成道路。

如果建设快速交通体系可以大幅缓解拥堵，尤其是主干道路减少交叉通行，减少因此设置的红绿灯，其通行效率将大幅提升。最明显的是无论早晚（凌晨红绿灯关闭除外），部分城市的汽车出行的速度均无法提高，原因就是红绿灯太多。很多双向10车道的宽阔马路仍可以行人顺畅穿越马路，其原因是一半时间的道路空无一车，车辆都被挡在远处的红绿灯外。

我们都知道城市的道路顺畅，车速提高，其道路通行能力就大幅提升。如果居住地与目标地距离10公里，车速50公里就能12分钟到达，而车速十公里就需要1个小时到达。我上班开车6公里，要40分钟以上，穿越20多个红绿灯，而骑自行车需要25分钟肯定能到。道路通行条件如果改善，则速度提升到20公里，车辆出行量可以增加1倍。但这需要占用很多城区的商业用地，土地出让金将是巨大损失。

四、北京上海的土地出让金领先与限牌是巧合

12月下旬的北京的土地出让金超越上海成为全国年度冠军。受年底集中供应CBD六宗地块的带动，北京市土地出让金一举超越上海。目前，北京市土地出让金合计达到1587.4亿元，年内有望突破1600亿元。上海今年共出让560宗土地，出让金为1448亿元，有望突破1500亿元大关。

12月北京的制堵措施超越上海。此次北京限牌的力度强于上海，其没有周边的郊区牌照，而且外地车辆没有平等的路权，外地车辆不能。。。不能。。。

五、经济发展与改善交通应和谐发展

目前的土地财政成为一线城市的主要财政来源，而私车保有也是一线压力较大。需要说明的是一线城市的汽车保有量增速不高，最高的重庆的09年增速达到23%。最低的上海是11%。远低于土地出让金的增长。而且很多新增私车用户属于改善生活型的，也就是平时不用、周末出行用车较多。这些新增用户并不不会给道路带来太大压力。

北京的私车用户最苦，其原因就是北京太大，上下班单程超过1个小时的占很大比例。而北京太大也造成土地出让金的增长迅猛。

我对北京的制堵和限牌感到理解，毕竟堵车严重，但如果北京把更多的土地出让金发展道路和公共交通建设，北京的道路会更加通畅。

社会需要和谐，太多的数字对比不利于和谐。

我感觉还是要建设长效机制，也就是各大城市的土地出让金应该有合理的比例用于道路交通建设和公共交通设施的完善。一线城市限牌应该先自查一下是否承担土地经营和车辆税收的高收益所承担的社会责任。