我国房地产市场是一个极具财富诱惑和关系错综复杂的巨大利益场, 其中,房地产商、购房者和地方政府三大利益主体联系更为紧密,构成房地产市场的利益三角。
一、三者在房地产市场利益分析
A房地产商是市场最为强势的利益主体。
一是话语权优势。目前房地产商与部分专家学者、房地产研究机构、媒体、官员等联手形成了一条行业性的“话语链”:房地产商或以直接投资和投放广告左右媒体的声音;或通过赞助相关经济发展研讨会,由经济学家出面强调房地产在国民经济中的支柱地位,呼吁出台宽松的财政和金融政策,对管理层的决策间接施加影响;或由其在政界的代表人物直接出面表达房地产商的利益诉求。这种对行业话语制高点的抢占大大增强了房地产商利益集团博弈中央调控的能力。
二是资金雄厚，与政府关系匪浅。房地产近几年来被称为暴利行业，利润丰厚，因此靠房地产起家的人很多，同时，也有很多跨行业的投资者开发房地产，因此可以说房地产是个资金雄厚的，房地产的有许多方面需要和政府打交道，因此和政府的关系匪浅。
B普通购房者是市场最为弱势的利益主体。该群体形如散沙,缺乏有效的组织,很难达成共识和形成合力,无法通过有效途径来表达自身利益诉求。同时容易被媒体和开发商牵着走，对于不断上涨的房价无力去反抗，只能被动接受。除了贴上自己的辛苦钱和养命钱外,还不惜大举借贷,将后半生抵押给银行,使其成为“房奴”和市场风险的最大承担者。孤立无援和势单力薄注定了普通购房者与房地产商的抗争完全是呈一边倒的畸形博弈。
C地方政府是房地产市场的特殊利益主体。该群体是房地产繁荣的净收益者。房地产发展对地方政府具有一石二鸟之效:一是创造政绩。由于上级政府掌握着地方政府的人事任免权,而GDP又是上级政府考核下级政绩的主要指标。因此,为了争取上级政府的更大支持和更多的政策优惠,创造政绩成为地方政府的第一要务。而房地产对提升地方GDP的效果明显,刺激房地产的快速增长可以迅速做大GDP,几乎所有的地方政府都将房地产作为支柱产业,竞相出台各种鼓励措施推动其发展;二是创造收入。房地产可为地方财政创造大量税收和巨额土地收益,为填补行政机构膨胀和投资饥渴所造成的预算缺口,不少地方的政府已对“卖地”形成路径依赖,土地成为地方政府的第二财政。由于高房价会拉高地价,并促进地方财政收入的高增长,因此,地方政府希望房价不断走高。
二、三者之间的相互关系
A政府与开发商
在房地产开发过程中，开发商倾向于选择能为其带来最大经济收益的有利区位，而政府希望实现投资区位选择的社会效益最大化。即政府利用城市规划和土地使用政策来制约开发商的投资行为，而开发商则想方设法寻找有利时机、有利区位和有利物业来实现其利润目标。另一方面，如果没有权威的契约的约束，仅仅依靠各个参与方的道德约束，整个行业会出现失信甚至无序的局面。政府在这个过程中需要扮演“权威”的角色，以法律的形式将信用稳固下来，保证行业的健康发展
B开发商与消费者间的关系
在这两方关系中，两方都要追求个体利益的最大化，开发商希望尽，提高房子的价格，获得超额利润；相对干开发商，消费者则希望静观其变，尽量压低市场的底部价格，但是作为个体的消费者，其获得市场消息的能力是非常有限的，且对于市场供求关系的判断也是主观狭隘的。尤其当他们从选定一家开发商购买住宅商品时候，其获得的信息是不完美的，甚至是虚假的。而开发商通过住宅商品的价格和品质来试探市场的喜好和承受能力来增强接近真实市场的能力，因此开发商所掌握的市场信息同样也是不完全的。所有，对于双方，掌握到更多真实的信息是获得更多利益的最有效方法。
C政府与消费者的关系
消费者作为公众群体的一部分，政府有义务在发展经济的同时，为他们提供优质的各项服务，包括增加相关政策的透明度、提供房地产市场正确及时的信息等，维护广大消费者的正当权益和财产安全，而消费者的理性的投资消费行为和对市场行情的合理预期则有利于减轻调控经济、维护社会稳定的行政压力，并且消费者的监督和反馈的信息则有助于提高政府的经济管理能力和行政监管能力，并出台相关政策条文，实现三者关系的平衡制动，维护其整体利益。从本质上说，两者不存在根本的利害冲突，其利益是一致的。
三、协调平衡关系
(一)强化约束政府行为的规范性机制
1·完善政府绩效考核体系,从根本上抑制地方政府“政绩冲动”。
以GDP为核心的政绩考核体系是导致地方政府的GDP崇拜和政绩冲动的根源。而要完善政绩考核机制,一是健全现行政绩考核指标体系,弱化GDP等经济增长指标,强化对有关住房、就业、医疗、能耗、环境等社会指标的考核,尤其是将住房保障体系建设列入地方政府工作目标责任制管理;二是加强政策导向、舆论导向和监督机构的作用,使地方政府更加关心辖区全面的经济社会事业发展,而不是单纯的GDP增长。
2·完善土地出让收益分配机制,扼制土地违法的“利益驱动”。
在现行的土地征用制度安排下,地方政府存在着偏离公共利益原则行为的内在与外在驱动。以土地违法为例,有报道称“地方政府违法违规滥用土地的面积达到平均60%,有的地方高达90%,无疑对中央权威形成了严重挑战。”去年全国已被查处的土地违法案超过9万件,但统计显示,其中地市级干部受到行政处分的只有6人,可见违法成本太小变相纵容了土地违法行为。因此,必须加大对违法违规官员的惩治力度,提高其违法违规成本。同时尽快完善土地出让收益分配机制,降低地方政府对土地收益的过高预期:一是实行收支两条线,明确规定土地出让金的用途;二是明确中央与地方政府的分成比例;三是大幅提高对被征土地上的农民的经济补偿,允许农民带地入股。
3·保持政策的稳定性和连贯性。
调控房价的工作要针对变化了的市场情况依据不同地区的不同特点,做出适当的政策调整,不能搞“一刀切”。同时,要保持政策的稳定性,不能搞政策突变.避免挫伤市场信心,引起房价的大起大落,影响金融安全和社会稳定。
4·规范房地产开发商行为，增加房地产开发透明度。
无论是房地产开发商之间的合谋，还是房地产开发商对政府官员的俘获及对购房者的误导与欺骗，都是违反国家相关法律规定的。必须严格执法，加大对上述行为的查处和惩治力度。在当地城市建设规划、房地产开发用地规划、房地产开发平均成本、房产供求状况等信息公开方面，实施监督。中央政府对各级地方政府须作出刚性要求。
(二)健全制约房地产垄断的竞争性机制
权力向经济倾斜,财富向垄断集中是当前房地产市场乱象之源,高房价和暴利是房地产垄断机制的孪生子,形成少数人受益而多数人利益受损的格局,导致市场利益失衡和社会矛盾激化。因此,建立健全竞争性机制,打破房地产制度性垄断已是当务之急。
1·开放房地产市场,推动房地产开发主体多元化。
改革现行房地产开发许可制度的关键在于放开市场,改变以房地产商为主导的住房开发模式。住房合作社在西方国家已发展比较成熟,成为弱势群体表达其利益诉求的一种有效方式。而我国合作建房却举步维艰、难成气候,就在于难以逾越制度屏障。而要打破垄断格局,需要政府的政策倾斜和必要扶持,放宽对社会建房的政策限制,允许民间力量通过合作方式自主解决住房需求问题。应对各种形式的合作建房行为加以统一规范,使其在一个合理的制度框架内良性发展。当然,合作建房的推广需要循序渐进,在局部试点基础上逐步扩大,而且必须完善相关配套措施,防范非法集资等欺诈行为的产生。
2·放开土地转让对象限制,拓宽土地进入市场的渠道。
现行土地出让制度本质上是地方政府和开发商通过“合谋”和“勾结”方式,掠夺和瓜分弱势群体利益的“分肥制”。这种官商“双赢”格局不仅强化了地方政府土地违法行为,同时刺激了房地产商“占地为王”和恶炒土地的投机行为。应该以此为契机,加快土地出让制度改革,放开房地产市场,以有效抑制地方政府土地违法冲动,打击房地产商疯狂圈地恶意炒地的违规行为,维护房地产市场的良好秩序。
(三)完善弱势群体利益补偿的保障性机制
1·实行住房供给双轨制,使商品住房与保障住房各行其道。
即在完全放开商品房价格的同时,政府对保障住房从投资开发到后期运作实行全程管理:一是将保障住房建设纳入财政预算,可考虑将土地出让金按一定比例作为保障性住房专项资金;二是由政府担任保障性住房的开发主体。由地方政府成立专门的非营利机构进行保障性住房开发建设。
2·完善保障性住房准入机制,经济适用房和廉租房分别面向中低收入者和最低收入者,应尽快建立个人采信系统,并完善监督机制。由政府把关,对申请候选者资格进行严格审查,对骗取保障性住房使用资格者必须依法严加罚处。