房地产独立评论员：文/丁延平
一、房价的涨跌问题？
破解难度系数：★★★★★★
自2003年以来，每到年底，预测下一年房价涨多涨少的言论就会多起来。最近议论房价涨跌的言论不少，其中比较抢眼的观点是某位经济学家预测的“明年房价暴跌50%”。笔者记得在今年五一期间，有些业内人士预测，深圳房价会跌20%，但是在深圳上半年的微跌恰恰被下半年的涨幅补平，甚至房价略有增幅。当然，这种坚挺不低头的房价造成了一些中高端楼盘去化速度放慢，这一点从深圳国土资源与房产管理局每日成交统计数据可以看出；但是二手房交易市场则是保持在全国领先水平，呈量价齐升态势，今年的二手商品房房价的增幅在20%-30%以上。有业内人士把下半年房价上涨的原因归结在“高通胀”上，但是，这都不是主要诱因，因为“防通胀”首选投资渠道是回报率较高的商用物业和抗跌性强的稀缺终级物业如别墅等品种。
有深圳专家澄清“明年房价暴跌50%”缺乏市场依据是完全正确的！高房价问题一直以来未能解决，且危及民生被上升到政治高度。中央高度重视，提出“坚决遏制部分城市房价涨幅过快”。从11月份100个重点监测城市房价涨幅来看，大部分城市环比超过了20%及以上。
房地产专业教科书上对房价的构成讲的很透彻，它是由“地价＋建筑安装成本＋政府部门规费＋配套费＋管理费＋设计费＋营销推广费＋税费＋利润＋不可预见费用等”组成的，并受供求关系影响。
在深圳人多地少是事实，尤其是原来主城区的“关内”，除了“城中村”改造腾出的零星用地，基本上没有开发用地，加上又有港人抢滩深圳购房现象存在，商品住房在某个周期当然会存在“供不应求”的局面，房价想跌都难！原来的“关外”用地也是十分有限的！从这点看深圳房价是长期看涨，但是“涨幅”很难量化！这与每个周期的区域经济环境有关联。
其实，笔者早就说过，房价涨跌问题是个伪命题，为什么呢？因为答案很明确：房价不涨那就是跌，不跌了那就是涨！而我们现阶段要解决的问题是“涨多涨少、跌多跌少”的问题？
笔者认为“每一年控制涨幅或者跌幅在合理区间之内”才是真正要解决的问题。但在当前国际与国内经济环境下，房价跌幅的弹性甚微。如果一个城市有真实需求来支撑而不是50%以上是投资炒房客，说明房价泡沫并不大，适当的泡沫是合理的、也是在允许的范畴之内，只要没有像美国老太买房后威胁到金融机构的正常运转！
给政府支招：控制房价涨幅首先从源头做起，规范土地交易市场，杜绝土地交易市场违规、腐败行为。最近各城市地王频现，如雅戈尔之于杭州、广州铁路集团之于广州等。面粉价高面包价水涨船高！土地财政体制需要渐变、转换与调整。地方政府可大力开发工业园建设，根据城市资源条件，重点发展轻工业、第三产业中的特色行业如生态旅游服务业，搞活地方经济。
给购房者支招：抄底永远做不到，购房无最佳时机，只有适合自己的时机。迫切购房者可考虑元旦及春节前后出手。最理性的购房时机是明年“五一”期间。因为理性人士一般在3月“两会”中央对房地产政策走向定音弦之后才考虑是否出手。
二、“三限”政策何时了？
破解难度指数：★★★★
“限贷、限外、限购”简称“三限”政策。政府及主管部门推出“限贷“政策，主要是防范中国式“恶贷”、 “循环贷”，怕的是步美国次歹危机后尘；“限外”主要目的是维护地区性房价稳定，特别是中央首府城市的北京、国际化大都市的上海、毗邻香港的深圳等一线城市和部分区域性中心城市都是境外人士追相投资的重点城市。“限外”对维护地区性房产经济、稳定民心、稳定房价是有积极作用的。道理很简单，外资进入造成外销需求增大而供应相对不足，房价涨幅就很难遏制！“限购”则是今年9月份以来来“二次调控”最为有杀伤力的一种手段，早在今年“五一”北京就出台了“京版限购令”，继而全国推广、传播，截止11月中旬前已经有16个城市推行了不同版本的“限购令”。但是在刚刚11月份颁布的100个重点检测城市里面，房价排在前20的城市中，有近8个城市是推行了“限购令”的城市。排在第一位的是深圳，11月份商品房均价为28000元/㎡，北京、杭州、宁波等城市也在其列。两个月“限购令”推行以来，这些重点监控城市房价涨幅依然高的离谱。为什么出现这种现象？笔者认为要么是数据有水份，换言之，是否11月份深圳等重点城市是以豪宅等高端产品成交比重趋大而拉高了整体均价；另外统计的成交房源里面哟没有将毛坯房与精装修房进行分类，这也是要沥青的。所以统计方法还是存在一些问题的，所以只有将普通商品住宅和豪宅（如别墅）、商业地产分开统计就会像孙大圣那样用“火眼金星”鉴别市场的真实房价水平。两个月“限购令”以来部分城市房价依然高企的另一层原因可能是高端客户介入市场，这些群体依然可以借用亲友身份证、不需要通过银行贷款以一次性付款方式买房，对于他们来讲依然可以做到“不受限”，这是部分投资客应对“限购”的一种伎俩。“限购”的功效在于直接封锁大部分投资客“任督”二脉！带来的是大部分城市成交量下滑，大部分一、二线城市的开发企业和准购房消费者重新步入暂时观望期。“限购”被业内鉴定为政府对调控楼市的应景之策，言外之意迟早要“被松绑”！
为维护房地产金融市场稳定与发展，“限贷”政策是周期性使用的必要手段，“限外”有非常时期阻止热钱进入楼市的功效，也是关键节点定点突破的核武器，而“限购”则是短效调控工具，但何时停用尚无定期！
给政府支招：在房地产金融市场，继续推行“限贷”政策，对第3套或以上商品住宅贷款坚决停贷。首次置业的购房者首套商品住宅面积80平米以下的可一考虑继续恢复到原来的首付2成，二套房贷改善型购房者首付至少5成；“限外”在外资追逐的城市继续使用；“限购”在当前城市化率平均46%的前提在高于此城市化率标准的城市酌情推行之。
给购房者支招：“三限”政策下，购房者需谨慎，综合考量自身与市场实际，在瞅准开发商降价或促销期，该出手的时候就出手，房子是用来住的，买了就不要后悔！有条件的换房人士或投资客可以尽可能购买高档住宅或是临街旺铺！
（未完待续）