谢逸枫出席中国华南地产论坛发表演讲报告（一）
主题报告：白云新城未来十年与珠江新城发展前景

亚运前看珠江新城 亚运后看白云新城

  核心提示：白云新城位于广州白云区南部，在广州市政府2010年5月份的规划公告中，整个片区的规划范围是：东至白云大道，西至机场高速路，南至北环高速路，北至黄石路。紧临白云山国家级风景名胜区，用地面积9.30平方公里，规划居住人口23.3万人，距离广州市旧城中心区约5公里。白云新城的规划定位为紧临白云山的宜居新城和中心城区北部商业文化服务中心，是白云区空港经济的核心区域之一。白云新城将成为广州新中心，12月17日，广州市委书记张广宁表态，将进一步加快白云新城开发建设，预计经过2-3年的时间，白云新城这个广州城市副中心将基本完成建设。

论坛时间:2010年12月28日 地点:广州市珠江新城富力中心22层

  刀客地产顾问机构董事长，资深房地产专家谢逸枫发表演讲报告内容现摘如下：总体规划占地12.82平方公里的白云新城定位为“云山西麓的宜居新城,主城区北部商业文化服务中心”，是白云区空港经济的核心区域之一。白云新城将媲美珠江新城，未来几年，白云新城将蜕变成为可容纳21万人居住的广州环境最好的区域之一。受区域优势的吸引，新世界、方圆、时代、万科、颐和、万达、保利、绿地等品牌开发商已纷纷进驻。

  白云新城的发展跟区位经济发展和市政配套逐渐落成及土地价格上涨有一定的关系。另外是广州市政府对本区域的政策导向和规划偏值利好有直接的关系。其他方面就是本区域生产具有巨大的投资和开发及发展的升值空间，未来产品以开发高端产品为主，主要是受地价上涨快速和产品成本及未来消费人群高端化导致。同时今年广州市政府对白云新城的投资力度和关注度非常大，亚运前看珠江新城，亚运后看白云新城的趋势非常的明显。

  今天我们考察的三个楼盘发现，本区域房地产市场发展都存在几个问题，一是区域的位置可以概括为偏僻、偏远。二是区域楼盘规模比较的小，大的楼盘不到20万平方米，尤其是住宅的楼盘。三是本区域的楼盘品质具有极端化，高的非常高，低端的非常低端。尤其是规划设计和产品品质以及园林景观装修的标准都是比较差。高地价和供应少及生态资源丰富，楼盘品质差别大和规模大小不样及项目比较分散，导致房价高低不平均。有国内十大高房价楼盘，例如大一山庄。差的有云岭雅筑和臻品云山，价格才18000元和15000元/平方米。

  四是本区域楼盘比较的散和乱，未形成大规模开发的趋势，这个三楼盘都隐藏于“居民房，出租房，工厂，企业，仓库，专卖店，餐厅，宾馆，小医院，集体房”等城中村所包围，导致楼盘形象降低，环境脏，乱，杂的感觉。五是本区域土地储备非常的稀少，因此导致土地价格高过珠江新城和天河北及其他广州市中心区域的土地价格。

  六是本区域人口增加快速，不断上涨趋势，按照片区专项规划和可控制规划，未来人口达到23万3千人，但是目前实际人口未达到，楼盘入住率非常的低，主要是本区域生活配套缺乏和很难享受市中心区域的市政配套及道路建设比较的缓慢。另外一方面是楼盘小区配套不完善和道路交通网络不方便及生活成本大等工作不方便的因素导致的，其他方面就是目前白云区域处于高速度施工期和开发期。本区域土地的储备量非常的稀少，导致土地价格过高，甚至有超过珠江新城理念成交土地价格，购买力不断上升，新规划中宁可达到23.3万人，实际上的人口是没有的，而且本区域楼盘的入住率非常低，主要是小区配套、市政配套少，共享难，生活成本过高，工作不便利等因素造成的。

  如我们今天观察的第一个项目，白云尚城，目前的销售价格是23000元/平方米到26000元/平方米，2009年的销售价格是1.3万元/平方米到1.5万元/平方米，2003年是三、四千元，2005年-2006年的销售价格是5000-8000元/平方米，七年内房价上涨近9倍，说明房价上涨快速，近期房价上涨过快。一是这个楼盘最一期的楼王。二是规划设计和产品及环境等景观各个方面的品质比较高。三是附近出现楼面价格达到2万多元/平方米的地王有直接关系。四是本区域板块有供不应求的形势，目前在售的三个楼盘，推货量不足，而且不到200套。

  五是本区域土地价格上涨非常快速，2003年楼面价格是1000—2000元/平方米，2010年飙升到2万元/平方米以上，飙升20倍，说明地价比房价上涨更快，也说明本区域房价上涨缓慢，因为地价超过了房价。也说明地价推高房价。六是该区域发展空间巨大，投资潜力非常高，而且是属于价格洼地，土地供应稀少。七是本区域受到开发商和投资客的青睐，使他们心理预期对该区域房价产生上涨太快的期望，而追涨的心理直接导致开发商上涨房价和高价投资房产。

  另外两个项目，臻品云山和云岭雅筑两个楼盘到了收官期，目前仅剩有20多套房源，但是房价一直在上涨，虽然这两个楼盘的品质、规划、设计以及形象面以及区位跟目前的房价是很难相符合的，找不出这个楼盘为什么可以卖出1.5万元/平方米或者是1.8万元/平方米的理由，因为该区域没有可供应的货量。

  一是跟该区域的地王是有关的，按照开发商的思路，地价如果超过房价的话，开发商会反过来做，房价要超过地价。二是本区域跟广州市中心区域相比较还是属于偏低的，而且土地价格是全广州市最高的，基本上可以跟北京、上海、深圳等城市相提并论。三是本区域有广州万达广场和明年开业的五号停机坪有关，近二、三年广州友近千亿元投向于白云新城，导致开发商的房屋品质低端，价格上涨，而且卖得相当好。

  我对白云新城是很看好的，主要是广州市政府对白云新城非常的看好，投资的角度看，首先看广州市政府对新区域规划。其次看市政府对片区偏重的程度，对新城的投资和落实。最后就是看土地储备量，决定了开发周期。例如番禺的土地储备量超过了白云新城的3倍，珠江新城的土地储备量是非常少的，两个区域价格上涨的幅度是高过番禺区的，而且地价也因为稀少，价格体现了物以罕为贵，为什么如此低端的楼盘可以卖的价格很高，银子卖到了金子的价格，说明房屋具有保值增值的投资品的功能，同时降低了居住属性。

  房屋的功能还是以居住为主，今天所看到的三个楼盘，入住率非常低，而且投资炒房的比例达到了70%、80%，在土地稀少和供应比较小的情况下，房价会一直上涨，无论政策如何调整，房价都不会受到影响，今年土地供应量是1.76平方公里，如果按照广州市房管局土地供应计划是5平方公里的话，完成不到1/3，也造成了一种趋势，土地供应减少会影响到房价。温总理26日在广播电台接受采访的时候说，房价要保持合理的水平，并不是让房价暴涨或者是暴跌，而是根据GDP和通货膨胀的情况、市场的需求情况和经济发展水平波动，并没有说让房价下跌多少，这是我对房价合理性的理解。

  白云区目前的推货量不到2000套，明年白云新城会进入十年的高速开发期，因为大部分的土地已经出让，未来依然会有大量的工业和商业土地出让，说明未来的十年，白云区的房价还要上涨，而且上涨的空间会达到3.5万元/平方米或者是5万元/平方米。12月16日保利拿到的两块住宅地，楼面价格超过了2万元/平方米，售价要达到4万元/平方米，如果首期卖到3.5万元/平方米的话，后期就会追涨到5万元/平方米。从前10年和后10年看，白云新城商业土地的供应，目前增加的是非常快速的，白云新城的规划定位是依托空港经济，发展现代服务业和贸易为主，说明商业会刺激更大的需求，从而吸引更多的人口，吸引更多的投资买家到片区购买。也会为房价上涨提供一定的因素，这些都是非常重要的。