上帝在关一扇门的同时，也打开了一扇窗户。目前调控风声丝毫未松，包括银行信贷、借壳上市、信托等房地产融资渠道纷纷被收紧，但是房地产私募基金的风起云涌让手头紧张的开发商多了一个选择资金的渠道，同时也让苦无出路的大量社会资金借道私募基金介入房地产开发，找到分享房地产高额利润一杯羹的机会。业内人士表示，房地产私募基金将成为房地产金融的一支生力军，丰富房地产开发资金的来源，但是仍然难以撼动银行信贷在开发资金中的主体地位。

　　社会资金    借道私募进军房地产

　　林智所在的公司除了为急需资金的房地产项目提供短期的过桥资金外，最近更热衷在二三线城市寻找这些因为银行贷款和信托被限而资金紧缺的项目，入股参与开发。 

　　“近期确实有比较多的新项目找上门来，所以我们年底都在考察新项目”，林智对南都记者说，林智是深圳一家投资管理公司的老员工，该公司的主要业务范围之一，就是通过房地产私募基金，为中小发展商提供资金支持。接近年底，林智马不停蹄地在广州、长春、贵州等地进行项目考察。

　　社会富余资金需要寻找出路

　　据林智介绍，他所在的公司主要的资金是来自温州、浙江和潮汕商会，由于公司与这些商会建立了良好的沟通，在有好的项目之后，便可以迅速从这些商会成员中获得所需的资金。“这些商会都是由当地的经商的核心力量组成，财力雄厚，他们手上也有不少富余资金需要寻找出路。”

　　类似的资金还有已经浮出水面的国内首支商业地产基金高和投资，今年5月份公开亮相的高和投资募资的主要对象为山西煤老板。随后该基金在市场上的两大动作均吸引了业界的关注。在亮相后，随后该基金迅速在北京以2万多元/平方米的价格整体收购中莎广场并进行重新包装，不到四个月的时间便以3.5万元/平方米均价，将中莎广场销售一空。而在11月22日，高和投资宣布在北京收购了位于北京亚奥商圈的写字楼项目金澳国际，业内人士估计收购金额在15亿至20亿元，成为北京今年楼市最大的并购案。

　　高和投资的运作模式被简单概括为：募集追求高收益的资金，投资收购北京等一线城市的商办物业，对资产进行重新包装和整合，引入符合特定要求的租户后，将手中的物业资产出售给安全资本，再摇身一变成为这些商办物业的资产管理者，从而获得长期稳定的管理费用。

　　但是林智所在的公司业务则更加丰富，他们所在公司除了为急需资金的房地产项目提供短期的过桥资金外，最近更热衷在二三线城市寻找这些因为银行贷款和信托被限而资金紧缺的项目，入股参与开发，等销售后便可以回笼资金，“我们公司主要收取两笔费用，一笔是投资额的利润分成，一般为投资额的10%至20%。一笔是资金固定收益，一般是月息3%至4%左右。虽然比直接股份比例利润分成要低一点，但是好处就是安全，无论这个项目销售是否成功，我们的资金都能够保证年30%以上的收益”。

　　“广州市场整体空间还很大”

　　据林智介绍，在深圳和广州这样做私募的公司有很多，但是都没有在媒体上露面，“一方面是公司规模不算很大，一般都是几个亿到十几个亿的资金在运作，一方面他们资金来源相对比较稳定，并不需要到社会上大规模地招募资金”。

　　今年年底他们的重要工作就是对广州市场的进行调查和评估，并预计明年在此开分公司，“广州的市场相对深圳来讲，整体空间还很大”。

　　房企热衷联手私募基金

　　成立房地产私募基金

　　今年以来，一些大的房企积极开拓私募基金作为新型的“输血通道”，为被日渐收紧的资金渠道打开后门。其中先行者为金地集团。

　　除了这些民间私募基金热衷进军房地产之外，今年以来，一些大的房企积极开拓私募基金作为新型的“输血通道”，为被日渐收紧的资金渠道打开后门。

　　其中先行者为金地集团，12月8日，瑞银与金地集团共同发起的房地产基金第二期募集已完成，由荷兰养老基金PG -G M投入7500万美元，从而使该基金规模达近2亿美元。而金地与瑞银合作发起的房地产基金第一期首次募集已于3月31日完成，共募集1.2亿美元。这是中国内地第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金，投资方向为中国一线及部分二线城市的住宅开发项目，预计第一期投资于2011年第一季度退出。

　　而复地也确立了采用开发和投资业务并进的“双核驱动”商业模式，推进在房地产开发的同时，复地还将不断推进房地产私募股权基金管理业务的成长，形成基金管理品牌。目前复地首个私募基金规模达5亿元人民币，并已投资于公司旗下成都及南京等项目。

　　此外，今年3月，中海外表示公司将与工银国际投资管理等投资方成立最高达39亿港元的基金，投资内地的地产项目。华润集团与花旗集团私人银行部推出两只房地产基金。复地集团、阳光100(微博)置业集团等多家地产公司联合北京银信投资有限公司成立盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司。

　　据媒体报道，成都知名房企合力达建设也在牵头筹建成都本土第一家房地产私募基金，该基金采用有限合伙制，由成都本地民营房地产企业合力达建设牵头并出资2000万元，在此基础上吸引成都多家实力房地产民营企业和私营企业入伙，预计首期募集资金2亿元。

　　此外，全国工商联房地产商会也积极投身房地产私募基金。这个由其牵头筹备的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”将以股份公司的形式组建，拟在未来3年内在全国各地下设有限责任制项目公司，投资建设约1000万平方米的公租房，计划基金规模将高达100亿至300亿元。

　　春江水暖鸭先知

　　地产精英纷纷变身私募操盘手

　　目前已公开的房地产私募基金当中，操盘手往往来自在圈内有一定知名度的地产界人士。

　　“房地产私募基金明显是行业的一个新趋势”，英大证券研究所所长李大霄对南都记者表示，随着房地产调控的日渐收紧，传统的房地产资金渠道如银行贷款、信托融资都明显被收紧。而虽然海外融资还比较畅通，但是只有少数的企业能走该渠道。但是同时大量的社会资金正在寻找出路，因此，房地产基金将两者的需求结合起来，将会受到市场的欢迎。

　　林智也表示，在他们的客户当中，此前有不少是把资金用于炒房的，但是由于住宅受到国家调控，大量的资金都在寻找出路，而商铺和写字楼价格也已经被炒高，风险较大。还不如把钱通过私募基金介入房地产开发的前期，相对来讲风险较小，而收益较大。不过林智也表示，目前由于房地产私募基金算是新兴事物，很多人对于房地产私募基金的运作能力并不了解，因此目前的主要资金来源还是靠熟人以及圈内的信誉。而正因如此，目前已公开的房地产私募基金当中，操盘手往往来自在圈内有一定知名度的地产界人士，由他们来担任社会资金以及房地产项目的桥梁，而这些人因为有丰富的房地产操盘经验而受到了资金方的信赖。

　　如高和投资董事长苏鑫在创建私募基金之前是SO H O中国主管销售的副总裁。而与荣盛发展共同设立荣盛泰发投资基金管理有限公司的章华则来自复地，此前的职务为财务总监。据悉，从金地离职的前任高管张华纲、赵汉忠(博客)都在筹备私募基金。可以说，这些地产界的精英是春江水暖鸭先知，早早嗅到了房地产投资基金的巨大前景而纷纷转身投入该领域。

　　反响

　　“对房企来讲，房地产私募 能起到雪中送炭的作用”

　　“目前房地产私募基金之所以火热，主要是法律关系得到了明确”，林智表示，2007年实施的《合伙企业法》私募基金得到合法化，与非法集资完全区别开来。并且采取有限合伙制的房地产私募基金只需由合伙人分别缴纳所得税，相比采用公司制的私募基金需要33%的公司所得税和最高45%的个人所得税的双重征税要低很多，也让一些原来在地下运作的房地产私募基金开始浮出水面。

　　“房地产私募基金的最大作用，就是起到一个‘海绵’的作用，让以往活跃在炒房市场以及其他投资、投机市场的社会资金可走进地产开发的中前期，改变目前地产开发资金来源主要依赖银行贷款的局面”，知名地产策划人士谢逸枫称，目前国内的房地产开发商资金中，7成左右来自银行贷款，而在美国，房地产开发资金主要来自社会资金。

　　“对于房企来讲，房地产私募能够起到雪中送炭的作用，因为房地产私募的手续相对简单，资金到位迅速。”有某开发商高层告诉记者，“但是目前来讲，其资金成本相比银行贷款要高很多，目前大多数房地产私募基金的年收益率在20%至30%，甚至更高，房企不是迫不得已不会要私募的钱，除非今后房地产私募的资金成本明显降低。”  

　　英大证券研究所所长李大霄表示，房地产私募基金将有广阔的成长空间，因为目前房地产市场仍然是利润较高的市场，还有大量的资金会通过各种方式流向房地产。谢逸枫也表示，目前不少中小开发商除银行贷款之外，其急缺资金往往来自民间借贷，但是民间借贷利率高，并且运作也并不规范，相比之下房地产私募基金运作更加规范，将越来越受到市场的欢迎。 

　　南都记者也了解到，由于调控的影响，珠三角有多个中小型房地产项目难以拿到银行贷款，目前正在通过各种方式寻找开发资金，“我们也欢迎房地产私募基金进来共同合作开发”，某开发商负责人如是说。

　　专家说法

　　房地产私募基金只是房地产金融市场的一支生力军

　　虽然房地产私募被各方所看好，但是在著名经济学家、金融信托专家、投资银行家、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、中国国际经济技术合作促进会理事、世界资本市场控股集团副董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司首席经济学家、国投通兴投资基金管理有限公司董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国格林证券公司首席经济学家、华兴泰达投资基金管理有限公司董事长孫飛博士看来，房地产私募基金只是房地产金融市场的一支生力军，未来有较大的发展空间，但是难以撼动银行资金在房地产开发资金中的核心地位。“我国银行业总资产已超过90万亿，银行贷款仍然是开发商资金的主要来源”。

　　孙飞认为，房地产私募基金可作为房企打造融资链中的一个促成部分，“我经常建议开发商打造一个完整的资金链，包括房地产私募股权投资基金(PE)+信托+银行贷款+REITs+海内外资本市场”。他指出，目前国内房地产金融是商业银行一行独大，基本处于垄断状态，这种市场极不正常，极易导致系统性金融风险，因此，需要大力发展REITs、信托、PE等直接融资市场。