谢逸枫:广州三年限价地“零供应”
2007年，保利地产建设了广州第一个限价房项目保利西子湾。2008年1月，《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》印发，随后，限价房销售对象、最高销售价格标准等一系列配套的政策法规出台。2010年10月11日，广州市国土房管局表示，广州2010年储备供应40公顷以上的限价房用地，建成后可供应限价房约1万套。最快11月份，广州将推出计划中的40万平方米限价房用地，主要是华南新城旁地块和龙洞地块，建筑面积72万平方米，预计明后年广州将增加1万套限价房。如今年40万平方米限价房用地成功推出，供应的1万套限价房将超过2006-2009年四年供应限价房的总和。
广州市在今年初就有了限价房用地出让的初步意向，以增加中小户型中低价位商品房的供应。此前房管局公布的限价地储备主要是番禺华南新城旁、天河龙洞、萝岗中心区和增城新塘四个地点。这次只是明确推出前两幅地块，其他地块则要视储备情况而定。如果今年一口气推出40万平方米限价地，明后两年供应1万套限价房，这一供应量将比前几年广州限价房供应量总和还要多。
据统计，2006-2007年，广州推出10宗限价房用地，可供应1.5万套限价房，但有部分于2008-2009年间更改为其他项目，实际建成限价房仅有8800套。2008-2009年，广州均无限价房用地推出，即这二年间广州无供应新的限价房。此前，3月份广州出台“穗7条”楼市调控细则表示，将明确今年广州预计供应40万平方米限价房用地，主要增加中小户型、中低价位商品房为主。目前，广州今年尚未推出一幅限价房用地。
今年出让2平方公里住宅用地是供应计划的下限。由于市场变化大，所以土地供应也比较审慎。广州原定的5平方公里供应计划中含有2平方公里“三旧”改造用地供应，在另外3平方公里用地中，有2平方公里用地是供应计划的下限。目前已经供应的土地基本能达到2平方公里的要求。不过，土地供应计划中明确要推出的40万平方米限价地至今尚未推出。
就在广州上周连出三幅住宅地王后，12月21日，包括广州番禺区大龙街东环路西侧地块、东圃镇前进村中山大道以南地块以及花都区107国道以西A、B地块等多幅住宅/商业金融用地将正式出让。这其中，最受关注的莫过于“限价9000元”的番禺大龙街东环路西侧地块，但截至12月20日晚上23时，各地块竞价情况冷清，最受关注的番禺限价地更无开发商参与竞价，与上周白云新城地块遭“疯抢”相比可谓大相径庭。
番禺区大龙街东环路西侧的限房价住宅安置地，其所建房屋85%的总建筑面积要求以最高不超过每平方米9000元的价格销售，并须首先用于协助番禺区政府做好相关安置工作等。该地最终被唯一的报价人广州市盈创兴业地产开发有限公司以1.14亿元底价获得，折合楼面地价3677元/平方米。
大龙街住宅用地则对于售价作出了严格规定，竞得人须将地块所建房屋总建筑面积(扣除公建配套)的85%以最高不超过9000元/平方米销售，并须首先用于协助番禺区政府做好相关安置工作；同时，提供的“限价房”须按其面积与总建筑面积的比例计算需配备的车位，车位销价不得高于每个8.8万元；最后，竞得人提供的限定销售价格的房屋须自确认住房户型和交楼标准之日起，24个月内完成竣工验收并交付使用。该地块建筑面积为31000平米，挂牌起始价为1.14亿元，折合楼面地价为3677元/平米。
该地块暂有一位竞买人参与竞拍。地块附近的二手住宅项目均价约为10000-16000元，离地块稍远的全新项目翠屏领东天河售价约为14000元/平米。该地块周边二手房均价约在6000-10000元/平米，以此来看，9000元的售价价格优势并不明显。此次出让的东圃地块附带了多项附加条件，其中包括90平方米以下住房面积占建设总面积的比例不低于30%、竞得人在第三期用地上实施的公建配套项目应提供给羊城花园整个小区所有业主共同使用、以及竞得人需要另行提供建筑面积1.3万平方米商业物业或相等价值的商业物业补偿给被征地村等。
限价房政策对稳定广州市商品住房价格发挥了积极作用。限价房在房价高涨时推出，使得部分刚性需求群体选择暂时推迟或取消购房计划，产生了有效的调控效果。据市场统计分析，在2008年房地产市场波动较大、销售冷淡情况下，限价房楼盘成交量一直相对稳定。同时，限价房也成为了当地政府的一项对楼市的调控手段。推出限价房的力度和节奏要应市场之需而变，例如在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快的2006年底至2007年，广州市集中推出了10宗限价房用地。广州房管部门称。
政府应发挥引导作用，如果靠开发商自觉去做，房地产开发商对于开发限价房的兴趣可能不会太大，毕竟限价房的利润不如商品房高，但假如有一些配套的鼓励政策，相信会有开发商对建限价房有兴趣。限价房通常会配套一些商业项目，开发商可以通过社区商业的开发来获得额外的利润。政府有心要吸引开发商来建设限价房必须要解决三大问题：供应量要大、要给开发商一定的利润空间、限价房的制度一定要公开透明。不妨出台一些鼓励开发商参与限价房建设的配套政策，吸引有社会责任感的开发商投入限价房的建设中来。
限价房建设四大难题如何破解？一是土地问题。拿出部分三旧改造用地建限价房
今年来广州通过大规模的三旧改造盘活了很多市区的土地，未来三年将启动改造面积非常巨大。这些土地不能全部用来建设商品房，应该拿出一定比例，像某一块三旧改造用地商品房拿出10%到20%来承建限价房，最关键的土地问题就可以解决了。二是建设资金。要建限价房还需要解决的一个就是财政拨款的问题。建设限价房需要一定的财力支持，而政府也要肯牺牲一定土地拍卖收入，以促成限价房的建设。在财政没有保障的前提下，限价房的建设只是纸上谈兵。
并非需要完全政府投入，限价房也是商品房的一种，建设成本可以由开发商支出，这期间不是没有利润，只不过利润比较低罢了，政府应该拿出土地来建设限价房解决市民住房问题。除了开发商承担外，政府也应该通过每年的财政预算拨出一定款项推行限价房，用于奖励建设质量好、速度快的开发商。
三是购买门槛。在限价房推行过程中，限价房的申购门槛随着制度的完善不断修改。限价房申请人或其伴侣，户籍不要限制过多，如果没有户籍的，需得到相关部门认定的高层次人才资质，此外，人均每月1400~5000元成为限价房准购收入标准。要核算标准后征求市民意见都可接受，制定限价房购买者的门槛其实并不难，只要根据经济发展的实际情况和居民收入来核算出一个合理公平的标准，并通过公示等方法征求市民意见，门槛最终市民都能理解和接受。
四是如何监管。限价房建成后的监管成为限价房制度推行过程中最备受关注的问题。甚至出现限价房违规销售，监管方面出现漏洞。开发商不按抽签结果出售或向未取得资格的家庭出售限价房，视为无效。同时，不予办理购房合同备案和权属登记。应建立完善的限价房监督及惩罚机制。在限价房的监管上政府应该承担起自己的责任。政府部门作为社会管理角色的承担者，应该建立起完善的限价房监督及惩罚机制，此外，要能够接受社会民众公开监管，在限价房认购及监管过程中杜绝暗箱操作也很重要。