谢逸枫:哥德巴赫猜想2011年房价涨还是跌
楼市"涨跌谜局",2011年房价到底是涨还是跌? 虽然明年还存在诸多不确定因素，但总体趋势基本定调，房地产市场在2011年依然是被调控的对象。 因此，在CPI高涨、城市化等推动下，房价依然会保持稳定调整，不会出现大跌，但也难有暴涨。中央经济工作会议精神对于明年房地产市场的影响，总体上属于中性，略偏空。在此政策形势下，明年房价将总体保持调整态势，不可能出现2008年那样的低迷，也难以重现2009年那样的报复性反弹。
中央经济工作会议闭幕后，都没有在相关文件中找到有关房地产的表述，这让市场忐忑不安，这意味着房地产在2011年还是政策调控年，在未来经济中的作用会逐步淡化。2011年整个楼市至少需要面临政策、资金、土地和保障房四大因素考验。考验一：楼市调控政策是否加码？ 国家统计局数据显示，全国70个大中城市11月份房屋销售价格同比上涨7.7%，上涨的幅度超出多数专家的预期。价格逆势上扬说明最近一轮的调控效果，明显不如4月份那一轮。因此，可能倒逼国家再出新政，“暂不论明年如何，眼下的房价上涨可能促使房产税加快出台。
考验二：银行是否卡住“钱袋子”？ 无论是开发商买地开发，还是购房者借钱买房，都离不开银行。因此，如果2011年银行果真卡住钱袋子，买卖双方都会陷于被动，楼市将面临“贫血”的危险。 从11月的信贷变化看，国内金融机构对开发商的新增贷款明显收紧，11月份仅有802亿元，同10月份的1045亿元相比，大幅萎缩了23.4%。 房地产业是资金密集型产业，货币政策的转向，将对房地产市场构成显著影响。
考验三：土地供应能否缓解供需矛盾？今年11个月，多数城市土地出让金超过千亿元。但从全国来看，主要城市的年度供地计划很少能完成，而土地供应短缺也成为开发商逆市涨价的理由。因此，明年地方政府能否加大土地供应，也影响着整个市场的变化。 今年11月，房屋新开工面积、竣工面积双双下降，其中开工面积同比下降了17.4%。“在新增项目贷款被卡的情况下，会导致明年的商品房供应比预期要少。因此，如果供需矛盾缓解不了，市场反弹的几率就比较大。
考验四：保障房能否真正落实？ 多年来，政府的保障性住房总是缺位，导致房价节节攀升，陷入越调越涨的怪圈。不过，明年的千万套保障性住房将在一定程度上缓解低收入人群的住房难问题，但地方政府能否“以时间换空间”，在对商品房打压的同时，足量完成保障住房指标，也将考验明年普通商品房住宅的走势。
明年房价涨幅回落就达到目的,房价明年是涨还是跌？这个预测“风险很大”，难度“不亚于哥德巴赫猜想”，但消费者对这个话题都很关心.是涨是跌，看信贷与利率,明年房地产市场到底是火还是冰，房价到底涨还是跌，关键看两个金融指标：一个是信贷指标、一个是会否加息。银行的计划对房地产业影响很大。以2009年为例，信贷指标原来是5万亿，最后放了9.6万亿，当年房价飙涨。2011年，如果实施稳健货币政策，指标控制在7.5万亿以内，那么开发商日子难过，自然影响到房价。第二个指标是会否加息，利率涨不涨，这对消费者关系很大。是涨还是跌，看了这俩指标才能回答。明年的房地产政策依然趋紧，对于中央政府来说，一定要见效才能罢手。明年整个房地产市场发展环境是趋紧的，但是长期市场依然看好。
市场稳定，涨幅回落.2011年政策会继续加码，房地产市场会保持稳定，房产价格涨幅会回落，不过全国不同地区不同项目会有差别。经过了前几年过快上涨，从房地产行业生态考虑，房地产业已积累了很大矛盾，负担了许多矛盾和焦点。现在16个一线城市已经限购、限贷，如果继续实施，这些城市的房价会继续回落。他也提醒投资者，不要总寄希望于房价降了10%、30%，认为这才是达到效果，这种情况他认为不会出现，“涨幅回落就达到目的了。”
调控手段若无效，则还会涨.房地产市场是否从成长走向成熟，有一个非常重要的原因，是土地关键性资源的配置。所以中央是否拿出有效手段降服地方，这是非常必要的。调控手段若无效，明年房价还可能涨。因为人民币升值,看明年房产价格是涨还是跌，不要忘了人民币升值的因素。人民币升值与房价关系密切。通常一个国家本币贬值，房价肯定下跌；如果本币升值，房价就很难跌得下去。2011年，是否仅靠宏观调控就能真把房价稳住是怀疑的。去年全国平均房价涨了21.5%，今年到11月份涨了11.5%，减掉CPI，房价涨了7.5%，今年房价应该说控制得还是比较好的。所以对于明年房价来说，如果不开征房产税，至少会是小幅上涨。
中国楼市走过黄金10年。目前楼市没有进入拐点,不是煎熬10年,而是来10年黄金,未来10年房地产支柱产业地位不会改变,还会再出现下一个黄金10年.基于城市化进程等因素,中长期房地产业仍有巨大发展空间，但具体判断时给出的词不尽相同，“发展10年”、“黄金10年”，“成熟10年”、“煎熬10年”、“转型10年”,从多角度勾勒出未来10年房地产行业前景。经历了2007年的峰值、2008、2009年的下跌，2010年GDP又恢复到10%左右，标志着经济进入新一轮周期开端，为房地产业的发展也打下了很好的基础。未来市场持续稳定走强，因为刚性摆在这儿。虽然经济在全国比较发达，但城市化水平比较低，只有50%。服务业方面也有30个点可以发展。
未来10年还是房地产的黄金10年.第一，房地产对经济增长的贡献。过去十年每年差不多2个百分点，最多一次2009年，经济增长9.1%，有三个百分点是房地产带来的。第二，是住房消费在整个消费上的比重，中国是10%，丹麦、瑞典等国都超过20%，对比来看，中国住房消费还有上升空间。第三是房地产业对其他产业的带动效应，据测算房地产对其他行业的带动是1.05%，建筑业是2.42%，加起来就是3.47%。第四，全国城市化水平估计今年年底才达到48%，去年是46.6%，距离发达国家还有很大距离。所以，未来10年、20年依然是房地产大规模开发阶段。
“成熟10年”也是开发商的“煎熬10年”,未来10年房地产市场和开发商势必面临“转型”。贾教授认为还将是“成熟10年”、“煎熬10年”。美国、加拿大房地产发展历史悠久，初期主要以开发为主；后期则是转型阶段，房地产开发作为二级产业，慢慢转移到现代性服务产业上，比如金融、中介服务、租赁等各个方面，带动经济相关联其他产业发展。就美国而言，这些相关的服务总量可能相对于房地产开发而言，至少有20%增值。美国房地产业发展迄今，无论融资、租赁，还是中介服务、评估等有了很多细分发展。他认为，今后中国可能也要面临这种转型。
过去10年是房地产成长十年，未来10年是房地产成熟的十年”。处于成长10年中的开发商，日子很好过，政策也很宽松；而处于成熟10年中的开发商，则迎来“煎熬”的10年——“成熟10年”对开发商提出的要求是“转型”，比如谭教授提到的现代服务业、金融业属性，而这都是目前开发商没能力达到的。
尽管上个月环比价格没变，但这只能视为房价临时“歇歇脚”，明年仍将看涨。原因之一，从全行业看，尽管国家已经表明了抗击通胀的决心，并接二连三施出政策重拳，甚至准备动用价格管制，但政策效应显现需要时间，所以短期内通胀压力将徘徊不去。在此心理预期下，人们会把购房作为抗通胀首选，住房的市场需求会持续放大。而出于调控需要，包括土地、货币的供应则进入紧缩通道，住房的市场供给反而会减少，一增一减，房价自然难以掉头；其二，从区域特点看，作为二三线城市，相比北京、上海等地炙手可热的房价，太原房价只是温和上涨，泡沫化程度公认较低，也就是所谓的“空间尚存”。目前，不少房地产投资商开始转战二三线城市，像太原已汇集了恒大、富力、绿地、星河湾等大品牌房企。房产大鳄抢滩必将推高区域房价，比如星河湾入驻城南，创本地记录的高房价已经推高了市民对太原房市的心理价位。
话说回来，是不是房价只会涨不会跌呢？如果你是个房市的“死多头”，也可以翻翻历史。从历史经验看，房地产泡沫如果越吹越大，终究会破裂。以日本为例，八十年代晚期，日本房地产价格如脱缰野马，个人投资者、金融企业、地产商都投身其中，没有人相信房市会崩盘。结果击鼓传花的游戏在高潮时戛然而止，随之而来的是漫长的衰退。中国与日本不同之处在于，政府从民生的角度已经出手干预市场，而不是放任，勒住价格牛角的缰绳正在绷紧。
事实上，政府完全有能力控制房价，只是纠结于保增长、金融安全以及地方财政的需要，迟迟未下重手。而眼下加快“保障房”建设已经成为决策层破解房市困局的治本之策，随着“保障房”大规模入市，出于自住的刚性需求会逐步得到有效满足，加上房产税等系列调控手段，由炒房者吹大的泡沫很难长久，回调也许在一夜之间。因此，如果太原也出现房价飞涨的狂热局面，将来的大落也是必然的。
当然，因为房市新政的推进，比如太原正在加大“保障房”的建设力度，已经不可能出现房价失控的情形。如果剔除通胀因素，考虑到市民收入增加和城市化等因素，以及外地房企的抢滩，未来几年，太原“市场房”的价格仍会是温和上涨。事实上，如果“保障房”成为供应主渠道，“市场房”的价格是高还是低，是温和上涨还是飞涨，市民都可以置之不理。所以，加快“保障房”建设是解决房价问题的关键。
2010年的中国房地产市场正火热收官。最新数据显示，上周(12月13日-12月19日，下同)多城市成交量涨幅超20%，部分热点城市房价也冲新高。上周监测的35个城市中，成交量上涨的城市占80%，其中过半数城市成交量涨幅超过20%，扬州、兰州涨幅更是超过100%。重点城市中，除广州、北京、南京、武汉外，上海、深圳、杭州、重庆等6城市成交量环比上涨，深圳涨幅最大，达34.24%，杭州、重庆、上海涨幅分别为33.55%、22.17%和11.09%。 土地市场上，全国20个主要城市上周宅地放量入市，成交量创周度新高，部分地块成交价再度刷新纪录。明年房价上涨压力将进一步增加,明年全年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势将放缓。
在多地成交量增加的同时，部分热点城市的房价也频频冲高。以上海为例，据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周上海市商品住宅成交均价为23421元/平方米，环比前周大涨10.8%，这已是近五周内，周均价第四次突破2.3万元/平方米。其中，外环外公寓上周的均价已高达15860元/平方米，高出年均水平7.5%，不少外环外公寓项目均价高于2万元/平方米，个别项目更是超过了2.7万元/平方米。 多地成交量反弹和部分热点城市房价冲新高的背后，除了近期一手住宅推盘量有较大幅度增加外，还有相当一部分购房者的通胀预期日益强化以及对调控逐渐失去信心。她进一步预测说，与今年1月份相比，四大一线城市中，除深圳外，广州、上海、北京12月的一手住宅均价都会有一定幅度的上扬，广州、上海、北京可能分别上涨37.8%、21%和8.3%。
在土地市场，随着推地高潮期的真正来临，开发商们拿地热情正逐渐高涨，多地上演激烈的夺地风波。20日，北京大兴再推5宗共百万平方米地块，重庆龙湖地产以34 .8亿的最高报价竞逐其中一幅地块，保利北京更是连投三标两拔头筹。 刚刚过去的一周，20个主要城市住宅用地放量入市，成交量创周度新高，共推出住宅用地107宗，比上周增加20宗，推出土地面积965万平方米，环比增加27%。共成交住宅用地40宗，环比增加3%，成交土地面积299万平方米，环比增加14%。 其中，保利地产在广州斩获两块宅地，业内估算其中一地块的楼面单价逾2万元/平方米，再创广州楼面单价新高。其实进入11月后，市场接连曝出万科一周内连收4幅宅地、佳兆业一天内斩获9幅地块的消息。杭州等热点城市成交的部分地块楼面价也接近或突破2万元/平方米，温州一地块出让时的楼面价甚至高达3.7万元/平方米。
虽然国土资源部19日紧急发布通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。其对楼市的影响有限。政策虽具有积极意义，但缺乏对楼市的影响力。“政策一定程度上抑制地价过快上涨，从源头控制房价，但从根本上抑制房价可能性不大”。
房地产市场目前呈现出的回暖态势，将使明年房价反弹压力进一步增加。眼下仍然比较充裕的资金和人们的购房热情是此前并没有预料的，这种情况下下调价格的可能性几乎不存在。推动房价上升的一个根本动力是去年货币政策的宽松，今年必然要承受消纳去年的流动性和货币增量的结果，这一点是一脉相承的，会传导到今年，甚至于会传导到明年。明年全年全国平均楼价有15%至20%的升幅，一线城市楼价涨势放缓，二三线城市楼价升幅将跑赢大市。其中，北京、上海的一手住宅和二手住宅价格可能分别会有15%和10%左右的涨幅。