谢逸枫:16城限购令3城退出13城或名存实亡
最严厉“限购令”岁末纠结 广深京沪退出暂无时间表
毋庸置疑，此举对中国房地产的发展起到深远的意义与影响。为抗通货、稳房价，政府采取了“史上最严”限购令、两次加息、六次上调银行存款准备金率等系列的举措，对于下一个房产政策的颁布，有意思的是关于重推房产税的传说偃旗息鼓了。限购令似乎成了“空调”。加之通胀由预期趋渐为现实，更坚定了多数持币者投资实物的信心与决心，加速热钱流入房地产市场。买涨不买跌成为一条金科玉律，在“存钱不如买房”的理念促进下，购买力在一定程度上得到释放，买房热又在悄然兴起。面对如此非常现象，第三波房产调控可能提前推出，且会加码，以抑制刚刚有所微降的高房价。
2010年，中国房地产在争论中前行，在艰难中成长；2011年，中国房地产即将面临着一个全新的发展期和变化期，在调控中成熟，在摸索中上行。“玩深沉”的房价应该还原一个最真实的面目。从9月29日到11月10日，40多天里有16个城市出台限购令。而除去福州、厦门、海口3个城市外，另外13个城市的限购令又何去何从。在政策的取舍上，各城市之间仍在相互观望，而这些大城市限购令的去留，也将对周边城市的政策走向产生重要影响。时值年底，一年以来热热闹闹的楼市调控措施并没有把房价压下去，而一些城市曾经大张旗鼓的限购令却悄悄到了面临去留的抉择期。仅仅在10月份，福州、厦门、海口等地才相继出台的限购令，明确标明的有效期是截止到今年12月31日。
从9月29日国家新一轮调控起始，全国各地纷纷出台细则，限购令被认为是一道杀手锏，但也背上了“行政干预市场”的名声。10月份，福州、厦门、海口相继出台限购令，并规定有效期截止到今年12月31日。冬季是海南房地产的传统旺季，限购令如果继续实行无疑会对楼市成交量产生巨大影响。暂时的计划是限购令截止到12月31日，从明年1月份开始就不会限购了。
2010年12月17，根据华夏时报报道，三亚市在10月出台的限购令中却并未写明截止时间，三亚市目前还没有明确的终止时间。福州也同样面临限购令是否退出的抉择。目前这项政策并未明确是否延续，仍按照现有政策执行，即限购令将于年底结束。厦门限购令政策继续执行还是年底停止，仍有待研究。原来文件里的确表示至12月31日截止。但现在政府还在商议，没有最后决定，有可能会继续实行。
2010年12月17日，南方周末报道，12月31日将至，福州、海口两市的”限购令“即将到期，延期还是就此退出？今年9月29日，国务院多个部委要求地方政府对4月17日出台的“国十条”制定实施细则，落实“房价上涨过快地区限制购房套数”等调控措施。
至11月初，全国共15个城市颁布楼市“限购令”，不同程度的限制居民购房数量。这15个城市包括：北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州、苏州。其中，福州、海口明确提出12月31日为限购政策执行“有效期限”；温州10月中旬启动限购政策时，明确提出限购政策有效期为半年；其余城市均为“暂行”或“暂定”的“临时性限购措施”，对于限购期长短不予说明。
海口目前仍未考虑“限购令”延期，“限购令”的出台背景，是为了响应国家“新国五条”的政策，“限购令”是否延期要看国家未来的政策走向。自今年1月4日的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布后，海南楼市持续“高烧”，携重金而来的炒房客推动海南房价节节走高。在这种情况下，收入远赶不上房价增幅的海口本地居民买房越来越难。海口普通居民要想在海口购得一套地段一般、面积合适的房子，也要8年不吃不喝才行，最低收入家庭更是要20年。
在中央两次要求调控房地产市场和民间买房难的双重压力下，“限购令”于是应运而生。根据海口市政府10月14日出台的《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见》，规定海口市及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口市新购买一套商品住房。不过，这份“限购令”的期限只有两个半月：从2010年10月14日起至12月31日。限购令”退出之后，海口的房价会不会像之前一样猛涨呢？ 目前海南的商品房70%是岛外人士购买的，30%才是拥有岛内户口的居民，但是这30%当中，土生土长的海南人并不多。由于海南房地产的销售市场主要在岛外，和国内其他地区不一样，所以，当初在出台“限购令”时，是下了不小决心的。
自“限购令”实施以来，海口的商品房价格还在小幅的平稳增长。海口本地居民想要解决住房问题，还是要寄希望于保障性住房。明年海口或将推出公租房，以解决低收入家庭的住房问题。而随着保障性住房的 不断开发建设，海口中低收入家庭的住房问题还是可以解决的。公租房是公共租赁住房的简称，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，目前海口仍未推出这一产品。事实上，早在海口“限购令”颁布初期，“限购令”对打压楼市的作用究竟有多大还很难说，可能让岛外投资客把海口和三亚两地的楼市预期得更加火爆，长期来看，可能适得其反。
仅仅出台一份为期两个月的‘限购令’，不仅很难对调控整个海南楼市起到作用，反而可能导致期满后的恶性反弹。虽然限购政策短期内会对市场需求形成抑制，暂缓房价上涨速度，但海南楼市过分依赖岛外购买力的现状不会改变，大量以投资为目的的岛外资金在本轮调控过后还将涌入海南。短期内抑制消费造成的需求矛盾只会后移，一旦年底“限购令”解除，届时市场需求可能急速反弹。
除了海口之外，面临“限购令”到期的还有福州，福州的“限购令”是从2010年10月10日起至2010年12月31日。据《东南快报》报道，福州“限购令”延期的可能性很大。11月份CPI指数继续攀升，在通胀的压力下，国家将继续对房地产采取偏紧的金融和行政管理政策已是不容置疑的。另外，福州被社科院《住房绿皮书》评为全国房产泡沫最大的城市，政府调控压力增大，而限购令作为短期政策，能有效地控制成交量和价格，对稳定楼市能起到一定作用，预计政府将继续使用这个“武器”。在部分城市，“限购令”并没有很好的执行，发生了“限购令”不限购的尴尬现象。
毫无疑问，在这样一个敏感的转折点，一些地方政府在限购令上有所动摇，将对市场预期形成较大影响，给市场造成调控可能即将结束的一种印象。在政策不明朗的情况下，不少购房者的心理也开始出现微妙的变化。限购令如果不取消将导致购房者在明年4月前加快购房，甚至也许购房者对明年楼市发展难以预测。一些城市在年底可能会停止限购令，让购房者开始心虚。在如此严厉的政策下上海房价仍然上涨，因此未来不但不可能跌了，反而可能会再次大涨。这让不少购房者开始恐慌，他们担心接下来房价会继续疯涨。那么与其等着"被涨价"，还不如早点下手。因此现在也有不少刚需开始入市。
2010年12月17，根据华夏时报报道，除了福州、厦门、海口，今年首先实行限购令的北京，以及另一楼市指标城市上海的这项政策的去留更加令人关注。北京市早在4月份就出台了楼市限购令，这一政策确实属于暂时性政策。具体实施到什么时间，并没有明确的期限，需要视市场情况相机决策。房价若仍然上涨，北京市则将加码调控，调整信贷及税收等政策，以便有效遏制房价上涨的势头。据北京市统计局最新统计数据，11月份北京楼市与全国一样出现量价齐升的局面，而且涨幅高于全国平均水平。11月北京房屋销售价格同比上涨9.1%，高出全国平均水平1.5个百分点。在房价上涨的同时，11月北京CPI涨幅也创下26个月来的新高。出现这种局面的主要原因是物价上涨带来的压力，购房者希望通过投资购房来抵御通货膨胀的压力。
而上海的限购令也将延续下去。今年年底前限购令不会退出。限购令什么时候退出并没有明确的时间表，但这项政策应该还会持续较长一段时间。明年要特别关注物价，坚决抑制房价上涨。虽然并没有说明明年限购令去向如何，上海的限购令预计至少会持续半年以上。上海限购令的执行是相当严格的，但房价没有出现大幅下降。政策的执行需要时间才能显现出效果，否则朝令夕改对市场的调控将起不到太大作用。
实际上，在限购令年底是否会退出这样一个敏感的时间关口，多个城市都在相互观望。杭州市出台限购令时没有明确什么时候结束，暂时也没有什么评判标准考虑暂停限购令。但杭州房价依然居高不下。虽然没有出现楼价大涨，但成交量却在稳步回升。严格按照杭州市232号文件来执行的，至于什么时候暂停要根据市场反应情况，再结合中央文件的精神。因为这个文件是市政府出台的，我们只是执行单位。
同在浙江省的宁波、温州也表示限购令暂不退出，退出时间要等待中央精神。我们的文件很明确，宁波市没有时间到期之说，以后的情况以后再说，暂时不考虑暂停限购令。温州没有退出的时间期限，也没什么判断标准。什么时候暂停限购令，主要还是跟国家宏观政策相一致。另外，兰州市和大连市限购令出台的时间本身就较晚，近期会继续实行限购何时放开还要看国家是否会出替代政策。显然，实施限购令的城市在政策的取舍上，同样也在观望，及时参考国家政策的变动。而这些大城市的态度，也将对周边城市的政策走向产生重要影响。
限购令下仍热卖，值得注意的是，在如此严格的政策之下，近日上海一些高档楼盘却出现了一波热卖的行情。限购令执行之初，各方都处于观望状态。但经过两个月观察后发现上海房价不降反涨，房价不可能下跌了。各城市之间限购令的执行情况也并不一样。南京市虽然表示要实行限购令，房管局正在研究细则，但尚不知何时出台。在没有限购令细则出台的情况下，南京市场便失去了一道约束房价的“缰绳”。虽然近期南京商品房的成交量没有大幅增加，但11月份商品房的价格却较去年同期上涨了近50%。
限购令虽然对房价下降未必有大作用，不过退市后却有可能引发报复性反弹。与上海、南京相似的是，深圳近期房产市场成交量也出现了热卖的行情。深圳12月10日开盘的8个新楼盘，成交量均在八成以上，万科红开盘当天就销售九成以上，购房现场异常火爆。这样的市场形势下，深圳房管部门对明年楼市同样有所担心。当时出台限购令是为了缓解房价的上涨势头。虽然没有截止时间，现在内部也没有听说要停止，目前深圳房价未见下跌的迹象，暂时还不会终止限购令。
广州的情况与深圳有相似之处。深圳、广州房价在二次调控后，虽然成交量有所下滑，但价格并未下降，并且还有上升的迹象，考虑到中央调控房地产的决心，限购令政策暂时应该不会在广州退出。广州没有最新政策，仍按照之前的政策继续执行。目前无法预计截止时间，只有等到调控对市场有一定效果时才会出台新的执行办法。
2010年12月17日，广州市国土房管局发布最新房地产市场分析报告，2010年11月广州楼市商品住宅签约均价出现反弹，全市10区均价仍维持在13847元/平方米。值得注意的是，珠江新城猎德街房价猛增首次冲破5万元大关，这是广州楼市官方均价首次突破5万元/平方米，而天河、越秀、荔湾、海珠四区房价更是首次齐过两万，楼市调控形势再趋严峻。根据报告显示，11月广州10区新建商品住宅网上签约均价13847元/平方米，同比上升17.2%，环比上升4.5%。综观全市,天河区均价最高,达到26009元/平方米,猎德街更是出现了罕见的天价均价54527元/平方米。
南京虽然出台了“限购令”，但细则并没有同步出台，对市场并未采取严控措施，管得不是特别紧，第三套房实际还是可以备案的。在11月市场成交出现调整的形势下，限购令细则在年内出台的可能性已不大。南京市场中的刚性需求占三到四成，改善性需求则占到五成，而改善性需求的客户通常更为依赖后市的预期。在开发商依然“抗拒”降价的情况下，一旦政策风向出现“宽松”的趋势，可能会导致房价继续上涨。
国家统计局12月10日发布的1-11月全国房地产市场运行情况数据显示，11月份全国70个大中城市房价环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。自9月以来，全国70个大中城市房价分别环比上涨0.5%、0.2%、0.3%。此前中国指数研究院12月1日发布的《2010年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%。其中86个城市价格环比上涨，仅14个城市环比下跌。来自官方与非官方的数据均表明，以“限购令”为代表的“二次调控”有关措施出台后，各地房价上涨的势头并没改变。
限购只能作为暂时性的过渡政策，目前的“需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水，但水位会越来越高。政府还有什么牌，第三次调控是否会到来？住建部认为，每一个时期政府都已储备好下一个时期的政策，随时都有可能出台新的政策。
而据《新京报》报道，“第三轮调控最容易选择税收和保障房作为突破口。但由于保障房预期不明显，房产税试点更被看重。房产税关键在于增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，一旦未来投资收益无法赶上房 价、房贷、税费等重置成本，投资者不得不抛售物业。而从另一方面看，征收房产税，能够把资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场。政策是综合发力的，如既增加购房成本、又抑制消费，同时挤压开发商资金链等。但是，现在看不出来第三次调控的迹象。对房产税寄予希望，“恐怕天真”了。房产税对于房地产市场只会有一定的调节作用，无法产生颠覆性效果。
2010年12月17日华夏时报报道，限购令逐步退市，明年政策微调。即将收官的2010年，对房地产市场来说，无疑是以遏制房价上涨为目标的“政策调控年”。但“量价齐升”的市场状况却让业内觉得多少有些“玩笑”的意味。而在中央经济工作会议公报中，也不再出现“加强房地产市场调控”的内容，这都让各方对楼市未来走向浮想联翩，整个市场重新出现躁动。
12月15日住建部表示，明年房地产市场大的调控基调不会变。但从长期来看，限购、停贷这样的行政干预手段随着调控的深入会逐渐撤出，“临时性政策”的“限购令”将逐步到期。事实上，从2008年开始，基于相关部委对当年房地产市场的调研和中央经济工作会议的定调，第二年针对房地产市场的政策调控都会有较大的变化。如2009年初的房地产“救市”计划，以及2010年初“国四条”、“国十条”的颁布。
12月12日，中央经济工作会议闭幕，事实上，在今年的会议公报中，对于明年的楼市进行了政策定调，即加快发展保障房与商品房“双轨制”的模式。但是，令各方疑惑的是，会议前夕被大家关注的“加强房地产市场调控”内容，在会议公报中却并未提及。这不禁让业内对明年房地产市场走势浮想联翩。未来一年内，房地产市场的调控大基调不会变，限购停贷等手段逐渐撤出。具体在调控手段上与今年相比会进行一部分调整，这需要根据市场的变化来决定。
事实上，按照住建部政策研究中心副主任王珏林的说法，在2010年一系列的政策高压下，目前楼市调控已经取得了明显的效果。一线城市已经开始出现房价从高涨到停滞的现象，涨幅明显缩小，个别楼盘的房价还出现了松动。但很显然，目前调控政策取得的效果充其量也只能算是“阶段性成果”。在这个“政策调控年”即将谢幕的最后时刻，全国楼市还是出现了一些变化。根据国家统计局刚刚发布的数据，全国70个城市的房价在11月份同比继续上涨，涨幅为7.7%，环比上涨0.3%。而大部分房企的11月销售数据也显示，当月成交量环比明显增加。
目前受政策影响萎缩的成交需求中，很大一部分还是所谓的“刚性需求”，如果这部分需求在明年集中释放，那么到时候房价仍然有可能被推高。对于下一年具体的调控手段如何调整，从长期来看，金融、土地、税收仍是政策调整的主要部分，限购、停贷这样的行政干预手段随着调控的深入会逐渐撤出。如果房地产市场近期“量价齐升”的情况愈演愈烈，那么不排除继续有调控政策出台，预计在明年3月份左右当前的政策或将有所调整。
行政干预楼市的手段将逐步退出，在这个过程中，最引人注目的便是限购令的存废与否，这个产生于2010年房地产政策年中的“激烈”手段究竟收到预期效果与否也成市场疑问。限贷、限购、限外，从近期出台的政策来看，行政主导色彩愈加浓厚。不同于过去常采用的税收和金融的市场调节政策，在9月29日国家新一轮调控措施出台后，各地纷纷出台细则，其中限购令成为“行政干预市场”的焦点。到11月10日，短短40多天的时间里，共有16个城市出台“限购令”。“限购”俨然已经成为二次调控的主要手段。
然而，虽然限购政策从一开始就被认为是行政手段，被贴上“临时性”的标签，限购令一旦取消必然会引起市场的反弹，这显然与中央要求房地产市场平稳发展的精神不符。目前限购令的存废其实已经陷入了一个骑虎难下的境地，如果取消，则造成楼市反弹；但如果长期实施则影响了市场的正常秩序，与大背景下的城市化进程要求不符。另外，相对楼市调控下房价的观望，购房者更担心货币的购买力下降。目前北京很多全款购房者是在所谓通胀预期推动下入市的。
备受瞩目的中央经济工作会议落幕，围绕“积极稳健”的宏观经济政策，2011年的楼市将展开新一轮的行情。会议上，与楼市相关的叙述首先是实施积极的财政政策和稳健的货币政策，货币政策较过往略微保守；同时，明确信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，换而言之信贷不再重点向房地产倾斜；最后重申的是，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度。之前盛传的房产税相关提法，却难觅踪影。
一方面，眼下楼市再度出现了量价齐升的局面，上周末国家统计局发布了11月全国房地产运行情况：全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。明年房地产调控还有什么牌、轻重频率如何，引来猜测。另一方面，会议强调的调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。
毫无疑问，在楼市调控深入的过程中，保障房的托底作用能否发挥好将是一大关键。如果说明年宏观经济定调是“稳健”，那么在稳健之下，楼市将如何变化？如何控制调控放松后楼市预期的报复性反弹，如何落实保障性住房的规划建设，这些都是更实质性的问题。