楼市跌跌不休的一面

                           文/马跃成

      最近楼市出现反弹迹象，又是调控新政调控两月之后，以前两次的反弹时机极为相似。不过，从市场来看，我们也能发现半年多的调控也不是一事无成，部分房价在上涨是事实，让我们不能不提高警惕。而更多的开发商和投资者也在抓紧时间出货，力争在楼市新政效果没有见底的时刻抓住机会。

中国社科院研究员易宪容坦言，要调控房地产市场，最关键的是抑制个人投机炒作，而暂停发放三套及以上住房贷款作用是比较大的。“炒房者的目的就是以更高的价格把房子卖出去，停止发放房贷，炒房者就觉得负担很重，会尽快把手头的房子出手。房价下跌是必然趋势。 ”

9月底北京市采取了一系列房价调控措施，包括暂停发放第三套及以上住房贷款和提高首套房首付等。而紧随其后，深圳和上海又分别公布了“限购令”和“沪十二条”等调控细则，更加充分表明了有关部门对房价过快上涨的打压决心。深圳规定深圳户籍居民家庭限购两套住房。

被业内视为“最大利空”的房产税也传出消息，称年内会实施。有消息称，房产税试点最快年底公布，明年正式实转。还有消息说，沪深两地房产税已获批，积累经验后逐步扩大到全国。发改委领导明确表示，中国情况复杂，在一些城市先试先行是必然的选择。

面对步步紧逼的调控政策，市场也做出了相应的反应。

一是投资者开始从楼市退出，一个温州炒房客说，“6月以来，我在杭州和上海一共卖掉了6套房子，变现2100万元。” “管他以后是涨还是跌，达到预期盈利就可以出手了，钱是赚不完的。”

中原地产市场总监李粤湘最近表示，越是政策不明朗，楼价走势不清晰的情况下，业主越是应及早出货，才能获得更多收益。李粤湘分析：由于调控政策频出，银行收紧贷款，市场的观望气氛已日益加重，在其他业主惜售、盘源紧缺时，若抓紧时机出货，会有较多的客源及叫价空间。

从二手房市场看，除了早几年前购买下来的房子，也有不少近两年开盘的新房也在中介挂牌上市，近期，不少中介反映，新盘房源挂牌量也增加明显。一方面，楼市降价预期逐渐增强，已经获取到一定收益的投资客“见好就收”。另一方面，信贷政策等门槛提高，投资客资金链吃紧。

从开发商方面看，由于对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。同时，连续收紧的货币政策，房地产企业获取贷款难度也加大，让开发商的“银根”日渐紧张。

10至11月份北京市商品房成交金额前20的楼盘，半数项目打折促销，如朝阳区中弘·北京像素最高达到一次性付款9.5折；通州区京贸国际城均价从27000元/平方米直降至19800元/平方米，降价幅度约7000元/平方米；位于顺义的阿卡笛亚庄园近期推出了直降5000元/平方米的优惠活动；大兴西红门的鸿坤理想城成交均价从上月的2.4万/平方米降到了2万元/平方米以下；崇文区的中海紫御公馆，成交均价3.76万元/平方米，比8月的在售单价4.5万元，降了将近9000元

就在11月份，通州新城区运河附近，预售均价2.4万元左右的某项目，实际售价为18000元/平方米左右，一套三居就差了六七十万元。

运河湾的最高拟售价格为26000元/平方米，实际成交价格却为18761元/平方米，低了7000元/平方米；倚景园拟售价格39466元/平方米，实际成交价格为36472元/平方米，低了3000元/平方米；新华经典丽园售价格为31995元/平方米，实际成交价格为23613元/平方米，每平方米低了8000元。

从北京市房地产交易管理网获悉，11月25日前新增的预售项目，平均拟售价达到了2.45万元/平方米，相比10月同期的20087元/平方米及9月份的21131元/平方米，均有大幅提高。但实际成交均价为20144元/平方米，相差甚远。

越是高端楼盘，实际成交价格与拟售价格的差距越大。有京城第一贵之称的霞公府，拟售价为107742元/平方米，实际成交的价格则为94092元/平方米，相差1.3万元/平方米；CBD核心区的禧瑞都拟售价格超过7万元，实际成交价为6万元，相差1万元；朝阳区的另一高端项目红玺台同样如此，最贵为64614元/平方米的拟售价，实际成交则为57380元/平方米。

“房价已经见顶了，现在就要掉！”经济学家谢国忠不久前提醒市场在近期注意房价的拐点，“到2012年，房地产的空置率会非常高，全中国13亿老百姓要有的房子都有了。”这样的话再炒房子就没有基础了，同时也让城市化推动房价上涨的说法失去了根据。