租售比失灵：投资预期惹的祸

     不少学者或业内人士一直认为中国房价偏高的理由是租售比低或者是房价收入比高。从发达国家或地区的房地产市场规律看，一般房屋租售比的警戒线是1：200，当超出这一比例时，表明市场存在风险。 “1：200”的警戒线，也是许多媒体、经济学家、房地产业内人士在讨论房地产泡沫和风险问题时，常常引用的一个标准。“租售比超警戒线”、“楼市高烧”、 “买房风险剧增”等标题纷纷刺激着公众的眼球。可是，这么些年过去，楼市的高烧却越烧越热。

“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从经济学理论来看，如果房价偏离租金回报率过远，意味着价值被高估，市场风险加大。市场经济发达国家或地区的经验数据也表明，房地产市场平稳发展时期，租金收入与房价之间确实存在一种正相关关系。

 现在中国租售比如何呢？ 据报道，青岛楼市租售比严重超标 以房养贷难上加难，2010年12月部分楼盘租售比高达1：526；珠海六区租售比全部超过1：300的国际常规“风险警戒线”，最高比甚至达1：500；津城租售比高达1:500-----而在中国一些三四线城市，平均房价也达到了4000元的水平，但一套100平方米的三居室租金每月仅500元，租售比竟然只有1∶800。

　　尽管租售比出现如此大的背离，购房人仍然乐此不疲地进场。笔者认为，租售比有一定参考，但不是很多消费者选择房产时参考的主要依据。试想写字楼与普通住宅租售比哪个高，在杭州、上海等大中城市肯定是写字楼。但写字楼为什么投资的群体没有那么多？一方面转让税赋、持有成本如物管费等都比较高外，更重要的是来自预期。由于写字楼面向的群体没有像住宅那么广泛，一般购置用于自用，投资不太活跃，致使很多写字楼出现租价高但售价低的情况。除了中国人的传统观念所制造的刚性需求外，越来越多的人追求的已不是租金收益，而是作为抵御通胀、短线获利的手段。买房子并不是持有获取租金收益，而是预期房价上涨再转手获利。租售比这一国际通行的数据，在中国较少被购房人参考。

    房价由什么决定？如果用一个简单的公式为：

    总投资回报率=租金/总房价+预期楼价增长率

    租金是实际发生的，而预期楼市增长率却受很多因素影响，如政策因素、购买力、消费习惯、人口、供求关系等方面。因此若一套100㎡的商品房年租金是4万元，总投资回报率是10%，预期楼价增长率为8%，则总房价为200万元。即使租售比低，对预期楼价的增长率若比较高，则这样的高房价，仍会被一部分人所接受。这也是中国房价仍可以居高不下的主要原因。

    如此分析，我们也不难理解，为什么美国、法国、英国等发达国家的租金高，而房价低，因为预期楼价增长率不一样。根据美国A&M大学经济学家阿那利(Anari)博士的一个研究报告，在美国此轮房价快速上升周期中段的2003年，美国39个主要城市的平均租售价格比为1∶22.04，几大重点城市的租售比都在30以上，如华盛顿为1∶31.43，纽约为1∶35.16，洛杉矶为1∶39.74，旧金山更是高达1∶46.84。因为美国人对未来房价的预期是看平或微涨，当房子成为消费品而不是投资品时，除了自住，你还会急着买第二套、第三套房来投资保值吗？

    借用巴菲特的名言———“只有在突然退潮的时候，你才知道谁在裸泳”，“预期”这个词可以是正向也可以是反向，关键看预期的变化，一旦预期发生逆转，租售比与房价的关系才会更相关。
       

  （文中公式感谢张逸民教授的交流分享：）