7位非专业人士同时也是买房人，独具慧眼看楼市——
房价终将先跌后涨，调控正是抄底时机
金陵晚报记者 李子墨 策划

　　“这两轮调控政策太严厉了，简直遏制了市场上70％的买房需求。”一位资深楼市专家感叹。
　　“现在三套房将要有钱也不让买了，最受打击。二套房首付上调到50％，利率为基准利率上浮10％，契税也上调到房价的3％，让很多改善型需求望而却步。就算是首套房，首付也上调到30％，利率也大多由原来的7折上调到现在的8折－8.5折，加大了刚需的负担。再加上加息、上调税费以及可能开征的房产税，简直就是要将楼市调控到底。”这名专家说，现在的政策有点一刀切的味道，意图就是让多数人都别买房了，抑制交易。
　　据南京市房协秘书长王良春的观察，现在南京楼市基本上只剩下刚需作为买房主力，刚需占市场70％以上的份额，而改善型需求和投资性需求基本上都已退场。
　　到底买房人怎么想？年底及明年，房价是涨还是跌？未来房价长期走势怎样？专家们已就此谈得太多。有句话叫当局者迷、旁观者清，因此，今天本报《财富地产》邀请7位非专业人士（他们同时也是买房人），来谈谈他们对楼市的观点，或许对大家会有所启发。

江苏润和软件项目经理孙成群：
春节后南京房价有望降10%-20%

    政府的压制、开发商的忍耐、民众的呼声……多方的博弈，使得南京楼市步入到了一个尴尬的境地——进退维艰。
     “宁五条”发布后，我个人觉得南京对房市的压制比起其他大中型城市严格得多，直接限制购买第三套房。这是全国最严厉的地方版新政，可见政府调控房价的决心。
    如此情形下，我个人预测南京房价在接下来的半年之内，既难以攀升，也不容易明显下降，处于进退维艰的境地。概括来说，应该是平稳并略有下降。
    为什么这么说呢？首先，是政府的政策和态度加上房产税的阴影，使得房价难以再爬高。其次，是老百姓的刚需加上土地资源长期来看的稀缺性，力挺房价不会短期大幅回落。从上面这两方面相对立的因素的综合博弈的结果来看，平稳并略有下降的概率非常大。
    估计春节后房价相比现在来说，累计下降10%-20%左右是可能的。像江北这样不抗跌的地区，房价下降更明显，幅度也会更大，接近20%左右吧。
    我个人目前也只有一套在江北的住房，交通的原因使得我也迫切想要再购买一套改善型住房。但是近期明显不会考虑，因为前景不明朗。起码等到春节后再说。估计那时候政府和地产商的博弈不会像现在这么均衡了。
    如果政府持续压制的话，就目前的成交量来说，我认为开发商也不会抗太久，他们会有资金链断裂的危险。 李子墨 采访

松泉装饰总经理高一非：
南京房价一年内会降20%-30%
    提到最近南京楼市的发展趋势，松泉装饰总经理高一非斩钉截铁地说：“未来一年内，南京房价会降20%-30%。”作为房地产行业的下游企业，作为装饰公司的总经理，高一非每天都会关注报纸和网络上最热门的房地产新闻和动态。
    “房价会跌，是因为现在限购等政策的出台，抑制了炒房人投机取巧的机会。这么高的房价，贷款的风险也增大，谁还敢盲目炒房？我认为首先会跌的是一些高端房市场的房价，因为炒房的少了，从供求关系上来讲，价格一定会走下坡。当高端房的市场有了下降的趋势，那一些中端甚至低端的房地产就没有了价格上的优势，也就会应声而降了。”
    高一非认为，目前南京的房价已经到了最顶端，“现在一个公司的普通员工，每月3000元的工资算是效益还不错了，但是现在一套房价动辄上百万，3000元一个月的工资何时才能买得起一套房呢？这样的比例是严重失调的。所以我认为，南京的房价到了该降的时候了。”
    “以往每次房地产市场有了调控政策之后，房价还会不降反涨，老百姓们有了‘狼来了’的想法，现在又有政策出台，买房人们也开始观望了。
    我认为，从南京地区目前房地产的发展态势来看，一年内是不会出现涨价迹象的，而是一直在降。房价再次上扬恐怕要等到三年以后了。”
    高一非说，未来高房价的区域，是因为开发商的服务、物业和品质而贵，并不只是因为地段好。“如果江宁地区的房屋品质好，也许可以高过新街口地区，这完全有可能。”   刘玥

东亚银行南京分行高级主任张祎峰：
明年上半年将是房价分水岭

    “等一等，还是再等一等吧！”
    近期，政府调控楼市的决心大，力度强，土地成交量萎缩，楼市成交量下降，三套房限购，但偏偏房价还在“俯卧撑”。大多数持币观望的购房者仍在等待，大家都在盼望着房价下降到心理价位再出手。
    宏观经济方面，人民币对外升值对内贬值，通胀在“温和”地吞噬着老百姓的购买力，银行储蓄和理财产品需求不减，股市又重新站回了三千点，境外的热钱还在赌人民币升值，变戏法般地不断涌入内地。但是，在我们传统观念里起码房子是“硬通货”，也许开发商就是吃准了我们小老百姓这种心态才跟我们玩起了耐心持久战。
    那么，让我们再换一个思路，如果房价比现在下降10%，我们会出手么？会的，答案是肯定的。那么大家都一哄而上地出手，显示出我们强烈的购买热情，房价不又上去了么？
    所以看房价，归根结底还是看供需状况。价格只是某个时点，房屋的供需状况才决定未来趋势。让居者有其屋，但是这个屋是大是小，是远是近，每个人都要根据自己的需要、根据自己的购买力去选择，政府在今年加大了廉租房、经济适用房的建设，希望在未来能够显成效，进而促进房地产市场健康良性地发展。
    时近年底，想想我在年中时预测房价将加速下跌10%，趋势是对的，只是价格还没到位，遗憾！明年上半年应该是房价的一个分水岭，但是对于那些真正想置业买房的人还是应该保持一颗平常心，个人觉得该出手时就出手。
    现在，仿佛有点厌倦了每天开40分钟车，挤到拥挤的高架上看日升日落。快节奏的生活不仅内心憔悴，也让人日渐臃肿。玄武湖公园免费开放了，听说马上还有更多的城市公园也将免费开放，回想起小时候背着书包上学的那份不紧不慢，真让人惬意。所以未来置业，我想还是在城中买个二手次新房，一楼带院子的那种，贵就贵点，至少摆脱了尾气、数不尽的红绿灯，走路去上班，低碳生活，大隐隐于市。  李子墨 采访

银行界人士、南大工商管理硕士生邹东澜：
只有遇到金融危机房价才可能大降

    今年9月29日以来，国家相继出台一些调控房地产的政策，主要分为抑制购房者需求和加大二手房交易成本两个方面。由于限购三套房及银行停止对三套房的贷款，导致很多计划投资买房的客户改变了主意。近日，又有政府官员称明年将征收对高端房产及二套房以外房产的房产税，有可能造成部分多套房产持有者抛售房产以避交房产税。
    以上政策明朗后，市场增加了观望的情绪，南京地区房屋成交量明显下降。而保持房价稳定或有所下降是政府本轮调控的目的，符合大部分普通民众的利益，调控奏效才能体现政府的公信力。
    综合多种因素，房价下降应该是可以预期的。
    同时，由于多种原因，房价大幅下降的可能性也不大。
    今年前三季度，较多的开发商已经完成了全年的销售任务，现金流比较充裕。因此，不太可能为了回笼现金而在四季度主动降价促销，除非政府大规模拍卖土地，开发商因为拿地需要用钱。
    此外，开发商也在主动调整销售策略以减少供给。南京许多楼盘以各种原因推迟开盘。可见，不少开发商手握现金，并不着急推盘。这样会减少一手房的供给，而南京仍有许多有刚性需求的客户，从供给和需求的角度看，房价也不会明显下降。
    最后一点，从国外房价的历史趋势看，只有在发生金融危机的情况下，市场购买力明显下降，银行出现大量的不良房屋按揭贷款而低价处置抵押物，从而彻底改变了市场的供需状况，房价才会出现大幅的、超过50%以上的下降。李子墨 采访

金鹰国际集团信息中心经理包泽锋：
为了女儿我一旦凑够首付就买房

    我的女儿出生已有50天了。自从她来到这个人世间，我就在考虑是不是要再买一套房子。
    一是因为自己住江北小房中，父母住城里，照顾不方便。二是因为考虑女儿今后上学问题，“飞在天上”的城里学区房房价是我万万承受不起的，但江北重点小学学区房的房价还不算太高，是我可以考虑的。三是因为从历史的角度看，货币贬值势不可挡，至今还在怀念小时候4分钱的冰棒和8年前失之交臂的某富人区3000元/平方米的房价。
    按照自己的思路和需求，我在江北一家有学区的楼盘，搜索到一套相应的房子，总价大约80万元。这仍然是我无法承受之重。因为南京新出台的楼市二次调控新政细则规定，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定”。不是因为贷款负担重，而是我哪有首付50%所需要的40万现金呢？
    国家调控政策又一次砸在我的头上。砸得好！它成功地抑制了我购买二套房的需求，就像我为了抑制自己日益增长的体重一样——昨天中午和晚上我都没有吃饭，成功地瘦了两斤。
    未来南京房价走势会如何？就江北而言，我觉得短期会下降10%，但长期一定上涨。地铁和社区生活配套设施的完善会吸引更多的人来江北。什么时候是买房好时机？等我凑够首付，立刻就买。
    看山是山，看水是水，看房价，它却是不光是房价，还有教育、医疗、CPI以及我们平民老百姓们无法掌控的东西。 李子墨 采访

江苏天泓凯帝总经理安晓玲：
房价维持平稳，新盘不会大涨
    “从国家最近接连出台的政策来看，还是希望对房价上涨的情况有所控制，力度也比较明显。” 凯迪拉克·江苏天泓凯帝总经理安晓玲认为，加息、限购这些后续政策，还是为了表明前期对楼市调控的决心：“政府态度是不变的，由于前提调控的影响并不明显，所以后续政策加大力度。”但是安晓玲认为，政府未来的态度还不得而知，“调控太松不起作用，调控太紧又有负面作用”。
    但是对于目前的南京房价，安晓玲觉得，涨的可能性很小，但是房价也不会大跌，还是以平稳走势为主：“部分房价可能会有小幅下跌。这种下跌不是说现有房价降低，而是原本开发商按照推房计划准备涨价的房子，现在是不会涨了，相对而言，就是小幅跌价了。”
    安晓玲认为，现阶段同地段同品质的新楼盘，价格高开已经不太可能：“如果在这个时候将房价定位在高于周边的情况，房子很难再卖出去。一旦将房价调低至人们的心理预期，房子很可能就变得好卖。”不过安晓玲提到，如果楼盘品质较高，则就又另当别论：“毕竟品质楼盘属于稀缺资源，加上购买品质楼盘的买房人通常‘不差钱’，因此品质楼盘的价格受影响不大。”
    那么现阶段什么样的人还会买房？安晓玲觉得，不论如何调控，刚需依旧不会放弃自己的买房计划：“毕竟他们买房是自己住，因此对楼市会持续关注。”但是对于市场上的投资客，安晓玲认为，目前这类人群下手较少：“未来国家是怎样的政策现在还不知道，所以投资购房都比较谨慎。” 
孙梅欣

苏宁银河企划部经理季琨：
明年上半年房价或小幅反弹
    苏宁银河企划部经理季琨戏称自己只能算是南京中小型投资者中的一员，但做商业出身的她自有独特的投资视角。
    自从楼市新政出台后，她果断“放弃”南京楼市，将目光转向重庆、成都等外地楼市，在她看来，外地城市的房产更值得出手。“有些城市的购房政策不错，手上有点闲钱就出手了，现在购买的外地房产多半在出租，以后看楼市政策，考虑是否再出售。”原来，怀揣购房经的她早在2003年就看好南京楼市购置了几套房，但多半都已售出。
    为何选择考虑外地置业，她给出的理由很简单，“出台的新政带来不少购房限制，现在购买第三套房必须付全款，购买第三套房的成本大幅增加，按南京目前的房价来说，一套商品房成交价就要200万左右，投资客肯定不会选择在这个时机出手。”
    新政下，南京楼市是否彻底“降温”？季琨认为，必定会出现一段观望期，“开发商在观望，主要看购房者对新政有什么明显反应，二是购房者也在观望，看开发商会不会应声降价”。
    对于目前制定的新政，她坦言，确实对南京楼市有一定影响，对于楼市的定价也起到了一定的抑制作用。但对房产有刚性需求的人还会出手。“房价不会大降，但是到年底的折扣和优惠比较多，比如市民交纳了一定的意向金后，精明的开发商往往在开盘会抛出‘1万抵3万’或是赠送停车位的诱惑，这也是种变相促销。”
    谈及对房价的走势判断，她预测，今年年底至明年上半年，房价有可能小幅上涨，“按照市场规律，通常被压抑了一段时间后的楼市会出现反弹迹象，就像今年2-3月份出现销售火爆后，4月楼市新政后又出现过一阵退房潮。”  刘飞霏