每年商户在北京各个区域的开店计划都或多或少地能够反映出市场对于各个区域的价值判断。朝阳区作为今年来北京市发展最快、势头最猛的区域之一，一直以来受到投资者的广泛关注。就商户在朝阳区的开店计划，我司特别进行了以下分析。
一、商户在各区域开店计划分析
我司使用了Pearson统计分析方法对商户在各区域内的开店计划进行了分析，得出如下表格：
图中可以看出，商户在进驻朝阳、海淀两区域的时候，更愿意选址在传统百货内，品牌更加信赖传统百货。朝阳区、海淀区是近年来北京发展最快速的两个区域，但在这两个区域入驻商业项目，品牌仍需面对较多的风险。目前区域内依然缺少大型的购物场所，对于商业的需求较高。但是区域内许多的已有大型购物中心由于缺乏管理经验、配套设施不完善、定位失误、产权分离等问题往往经营状况并不是很好。而传统百货由于往往都已积累了多年的经营经验，同时许多品牌已与百货公司间形成了长期的合作互利关系，百货在招商运营时就可以比较容易地分割规划的铺位，并将铺位进行有机结合，以使商场中人流的动线清晰、商业氛围良好。于是区域中的传统百货的经营状况相比较于许多购物中心更好。而新的品牌在进入传统百货时也就更易于依托已有的环境进行推广。
商户在进驻东城区、西城区时，更愿意进入步行街。东城区的商圈仍以王府井步行街为主，这是一个全国闻名的老牌商圈，且每年仍能吸引大量的消费者专程前来购物。同王府井类似，西城区的商业主要依托于西单商圈，同时西单商圈整体也类似于步行街，这也是一个相对较成熟的商圈。一、二线品牌入驻这类商圈主要为了巩固自己的地位，在人流集中的地区一定要占有一席之地。非一、二线品牌则要借助知名品牌吸引来的客流，打响知名度，并扩大影响范围，所以它们往往也期望进驻王府井一类的老商圈。西城区的金融街是北京高消费地的代表，一般非一、二线品牌较难进驻这个商圈，但许多商户仍希望在此开店，以证实自己品牌的实力与地位。
总体看来，目前商户主要还是对于成熟的商圈更加看好，但是对北京的许多地区仍然寄予期望并持观望态度。
东城区、西城区是北京市最成熟商圈的聚集地，且均拥有稳定的客群，商家愿意进驻是非常合情合理的。但东、西两城已经完全没有开发新项目的空间，在旧有项目的再挤破头也难有新的斩获。于是，众多商家纷纷将眼光瞄准了发展迅速的朝阳区。
朝阳区近几年来新发展出了许多商圈。以望京商圈为例，在这里抢先入驻的商家现在都已经赚得盆满钵满，而后入驻的商家则要顶着巨大的竞争压力才能拼得一杯羹。看到类似这样的现象频频发生，许多商家也开始站在战略发展的角度，用更加长远的眼光来看待朝阳区的商业未来。于是，由开店计划我们看到，商户对于在朝阳区开店还是充满信心的。
二、各区域商业计划供应面积与需求面积对比分析
2010年各区域商业计划供应面积与需求面积如下图，可以看出朝阳、海淀是今年增加商业物业的重点区域，由于东城与西城两区已难有充足的土地开发新的商业物业，同时朝阳、海淀仍处于高速发展阶段且仍有大量的可开发利用的土地资源，因此许多开发商都将目光集中在了朝阳区与海淀区。
由于土地资源的限制，东西城区虽然需求依然火爆，但可投入市场的项目却比较有限。这也可看出在北京市场中商业项目供给与需求严重不平衡。商家多乐于进驻已经成熟且具有一定规模和集聚效应的地段，如东城区的王府井和西城区的西单，但这样的区位正是由于其独特性和不可复制性在吸引商家的同时更是商家竞争最为激烈的地段，不仅要争相在此入驻，入驻后更要想方设法在品牌云集的商场中引人注目。但是激烈的竞争和激增的租金大大增加了运营成本，商家实际获利降低。所以，新兴住宅区域形成的新兴商圈成为了商家拓展开店的另一个着重点，这些区域以其较低的租金和巨大的潜在市场带来的丰厚利润吸引着众多商家。
我司将北京市的几个区域各业态现有商业面积与计划供应面积分别做了比较。在下图中是东城、西城、海淀、朝阳四个区域的比较。由图可以看出，东城和西城两个区域面积虽小，但商业在这两个区域的发展是相对较好的，整体商业供给充足，业态分配也很合理，在满足区域外的消费者来消费服装、餐饮等业态的同时，仍能有足够的生活服务配套来保证区域内居民的日常生活。这两个区域由于地处北京最核心地带，可征用土地已经越来越少，且商业市场也正趋于饱和，区域内计划的商业供给将较少。
朝阳区和海淀区是北京城八区中面积最大的两个区域，也是近年来发展最快的两个区。借助08年奥运会的召开，朝阳区的发展突飞猛进，现有商业面积居于北京市首位，其中服装、餐饮业态的供给也相当充足。这也得益于朝阳区内近几年新形成的商圈的带动，亚奥商圈、奥北商圈、望京商圈等都为朝阳区的商业发展带来了充足的动力。结合今年计划的商业供应面积，朝阳区的商业地产总面积应将依然保持领先，同时各个业态分布均匀也是朝阳区商业日渐成熟的标志。相较之下海淀区由于有中关村科技产业园的存在，专门出售电子元器件的大型商业在海淀区的整体商业供给中占有了较高的比例，这使得一些区域商业供给稍显不足。同时，目前海淀区仍有许多人口聚集区商业供给不足，如上地信息产业基地周边，但在这些区域建设大型集中商业的土地也是比较稀缺的，在今、明两年恐将难以有新的商业来填补这块空缺。
综合以上四个商业发展相对成熟的区域，可以发现这四个区域的业态分布总体相对比较均匀。但是东、西城的商业放量已不可能大幅增加，朝阳、海淀的发展则将更加快速。在专业市场领域海淀区应该仍将独占鳌头，但是从综合发展的角度，还是朝阳区的竞争力更加强劲。
由供应与需求情况可以看出，似乎目前朝阳区的供需比较平衡，商业需求较多，同时供给也较大。但从人口需求的角度，朝阳区的商业供给依然存在着较大的缺口。
我司根据北京市统计局的统计数据得到了各个区域的人口分布情况，由人口的分布乘以区域适合的人均商业面积发展目标后，再扣除现有商业面积，得出了各个区域商业面积的空缺。然后结合计划的供应面积进行对比得出下图。
由图可以看出，朝阳区、海淀区商业供给的缺口相对最大，这主要是由于这两个区域面积较大，同时人口很多造成的。通州区、昌平区和丰台区大量的集中居住区也造成了极大的市场空缺。这几个区域的计划供给量远不足以满足市场的真实所需，未来在这几个区域商业的发展潜力将很大。而城内四区的人口虽然也很密集，但这几个区域可用于商业开发的土地面积已经很少，再难有新的大型集中商业在近几年内出现。
五、各区域同业态开店计划对比分析
同业态在拓展新店时虽然考虑的因素各有不同，但在众多的影响因素中，人流量、消费力、交通便捷性等条件是所有业态在选址时都会考量的因素。但从目前北京商业现状来看，符合这几项要求的商业项目聚集在少数几个重点商圈中，因此便出现同一业态“扎堆”的现象。在一个较小的范围内同一业态的数量过多虽然在某种程度上会产生集聚效应，将辐射范围进一步扩大，但是更多的会带来同一业态的激烈竞争，争夺有利位置、争夺有效资源、争夺消费者……在这些竞争中，一些品牌会通过低利润甚至零利润占据更多的市场空间，吸引更多的消费人群，但是无休止的降价会形成恶性竞争，最终对于同一商圈中同一业态的各个品牌的市场发展都是极为不利的。因此，更多的品牌客户应该具备前瞻性，适当调整现有重点商圈内拓展的计划，而把目光投向未来发展的热点区域，抢先占据这些区域的市场空间。
在所有业态中，由于餐饮业态在选址方面的条件较宽泛，适用范围较广，市场占有率较高，因此在分析各区域同业态开店计划时，以餐饮业态为代表，通过调查北京市餐饮业态在各区域的布局现状与开店计划，从而分析餐饮业态的开店计划是否有利于它们今后的发展，适合它们发展的区域又在哪里。
从以上图表可以看出，北京市餐饮业态的计划开店数量与现有餐饮店铺数量基本呈现同比例降低的态势，餐饮业态大部分的开店计划仍然集中在本身现有餐饮店铺数量较多的城区。从图中可以明显看出，在所有的开店计划中，对于在朝阳区开店的需求依然处于首位，且通过细分发现对于CBD等重点商圈的需求最为集中。
由于朝阳区的面积较大，近几年由于CBD等商圈的带动，尤其是商业市场，得到了迅猛的发展。同时，朝阳区新近发展起来的商业物业更多地考虑到了各业态在硬件要求上的不同，餐饮业态在进驻时更加省心，也是商户乐于在新商圈中开店原因之一。除此之外，朝阳区的消费人群数量庞大，且在消费档次、消费结构方面都是其他城区不可比拟的，因此餐饮业态在朝阳区布点最多，且对于在朝阳区拓展新店需求最为强烈。而东城区和西城区作为传统商业的发源地，浓厚的商业氛围使众多餐饮业态集聚于此，但是随着土地资源的逐渐稀缺，这两个城区的新增商业用地变得异常珍贵，商业项目的租金愈加高涨，因此众多餐饮品牌在这两个城区的开店脚步逐渐放缓。餐饮业态的供应面积增多，该地区商业发展潜力提升都是导致餐饮业态在这两个城区的计划开店数量增多的原因。
我司除了对北京现有的品牌进行调研与分析之外，还抽样调查了50个尚未进入北京市，但是在2010年计划在北京开店的品牌，其中包括30个服装和20个餐饮品牌。下面，本司将就这50个品牌的开店需求进行对比分析。
在调查所有新入京品牌的意向开店区域中发现，这些品牌只在东城、西城及朝阳区开店，其他区域一律不作为考虑对象。分别来看服装品牌与餐饮品牌，新入京服装品牌近半倾向于在朝阳区开店，其次是西城区，最后是东城区。这是由于朝阳区，尤其是CBD地区是国际一线品牌集聚之处，周边分布着众多高档写字楼，其中的办公人员收入水平较高，消费观念超前，消费需求旺盛。因此对于翻新率较高的服装品牌来说，朝阳区是它们的首选之地，因此，服装品牌在国贸中心一铺难求的局面已持续数年；西城区的西单地区是这些服装品牌进驻的第二选择，大悦城、中友、君太等大型购物场所汇集了众多国际连锁、国内连锁的服装品牌，且拥有较高的时尚度，是潮流年轻人士逛街购物的必去之处。这也是吸引新入京服装品牌进驻西城区的原因之一。
相比服装品牌，餐饮品牌对于进驻这三个区域的意向不分伯仲，但是全部开店需求也是集中在同样的三个区域。由此可以看出，无论是服装还是餐饮，这些新入京的品牌对于进驻区域的商业氛围有着较高的要求。由于在北京开设的第一家分店往往担负着品牌推广、打造知名度的重任，因此，它们都会选择影响范围最广、可以接触的人群最多的商业聚集地区，而在北京，商业氛围最为浓厚、发展历史最为悠久，影响范围最为广泛的莫过于东城、西城及朝阳区，这也就解释了为何这50个品牌纷纷都要抢占这三区的市场份额。这也代表了其它计划入京的新品牌的拓展趋势。
在调研过程中，明显感觉到外地品牌对于北京商业市场认知度不高，仅希望入驻知名度最高的三大区域，这与其品牌推广策略密切相关。
七、总结
纵观以上六点，在北京市商业市场中东西城虽然仍占据领头的位置，但是在未来的发展中朝阳、海淀则具有更大的市场空间。尤其是朝阳区目前的发展在未来几年中将使其本身更具竞争力，对商户更具诱惑力，而这将为朝阳区带来一个良性的循环——商业氛围已经比较好的朝阳区会吸引来更多的优质商户，从而形成更加良好的商业氛围。由此可见，对于商户来说在北京的下一步发展朝阳区将成为一个必争的战略要地，其价值正在被市场逐步认可、逐步发掘中。