谢逸枫:北京上海深圳房价真跌了吗
封杀高价房网签掩盖房价上涨事实纯粹是自欺欺人
同样的情况在深圳也有出现，只是原因不同。2010年5月3日，据深圳市规划国土委数据统计，上周(5月3-9日)，深圳一手房市场成交均价为19271元/ 平方米，环比下降25.4%。其实造成深圳房价大跌的原因，其实是均价仅为5200元/平方米的限价房统计进入了新房成交系统，这是地方政府欺瞒中央的小把戏。而开发商也相当配合，先把单价低的、楼层低的小户型推出，豪宅类型的则留在后面，如此一来，自然在数据统计的时候，给市场造成房价下跌的假象。
事实上，开发商也不会如此亏本卖房，除非开发商真的意识到缺钱了。现在只是先把便宜的单位消化，待市场回稳之时，再把高价单位推出市场，价格将再次上涨。因为这类房价的下降，“主要是结构性下降，不能作为整体下降。而这种统计数字把戏，除了能把老百姓忽悠了一把，实际上毫无意义。决定房价的涨跌，最终还是供需关系。假如永远都是供不应求，统计的均价如何被下降，都是于事无补。玩了一场数字把戏后，但愿地方政府最终不要搬起石头来砸自己的脚。
随着楼市调控引向深入，2010年11月13日,上海“收紧”单价3万元以上的高价位楼盘预售证发放的动作，正在收到明显成效,导致上海多个高端住宅延期上市,主要是预售证卡壳和每日网签数受限。定于在10月份开盘的上海多个市中心楼盘项目已延迟开盘，其中最显著的共性是预售证的“卡壳”。所需申报材料更多以及审批环节增加、审批时间延长，是目前高价位楼盘项目申领预售证时面临的状况。
高价楼盘项目不仅面临取得预售证时间长的问题，还要接受“每日网签不能超过个位数”等附加条件。此举被认为是用以稀释高价位楼盘热销产生的不利效应，并避免高端楼盘项目集中上市在短时期内推高上海商品住宅均价,从市场现状来看，单价3万元及以上是复核的“门槛”。 一旦高价楼盘入市，势必会拉高目前的成交均价，这种效果和政府期望的“遏制房价过快上涨”的目标相悖，因此，控制高价楼盘的入市节奏，成为目前一个有效的办法。
但同时值得关注的是，人为控制入市量，只会对市场供求产生干扰，供需的不平衡，可能会加速价格的上涨。 市场的数据似乎也印证这一观点。据某网站统计数据显示，近半月内上海内环内可售尾盘数量为838套，均价保持在4.5万元/平方米，相比上半年呈小幅上扬势头，其中，卢湾、静安、长宁等区域上涨幅度明显。位于长宁区的王子晶品，前期房源报价6.5万元/平方米，当前最新报价7万元/平方米，涨幅达7.7%；同样，静安区的豪景苑9月初报价6.7万元/平方米，到了10月中旬，报价则接近7万元/平方米。
据《东方早报》报道，已被曝光涉及该“附加条件”的是闵行某个项目。有知情人士透露，放慢网签速度，是政府最终答应下放预售证的原因。事实上，那些销售好的开发商，都有可能遭遇“网签限制”。日前，部分高价楼盘项目对外宣称当日售罄或者成交率高达80%以上，但是“网上房地产”显示的可售房源却和其宣称的大相径庭。在这种背景下，开发商所谓的“网签限制”一定程度解释了网上登记套数和宣称的销售数额不同的原因。
对此，有一个正在申请预售项目的开发商透露，迄今为止并没有听说有此类附加条件，事实上，目前不少投资客居多的高价楼盘房源面临退房，这可能也是导致网签数据和宣称数据不同的原因。但可以肯定的是，如今相关部门对于高价房的申请从严，对于高定价，开发商也要通过多份材料传递说明，更别提要在开盘后轻易调高价格了。
2010年11月27日,广州单价超1.5万元高价房暂缓签约？番禺房管局近期可能出台这一政策，但至今未有开发商收到正式发函，花都、增城等地的多个开发商也有此传言，但限制的单价标准各不同。2010年11月29日,广州市房管局表示，只是让开发商不要将超高价盘集中网签 至于番禺交易登记所工作人员的说法，该负责人表示会立刻致电番禺交登所，要求其重新传达信息，不要给市民造成误导。
虽然今年以来国家不断出台更加严厉的调控措施，但一线大城市房价持续徘徊在高位。广州近几个月的房价更是不跌反升，特别是刚刚过去的10月份，广州市十区一手住宅交易登记均价创下新高，达15072元/平方米，同比上升49.6%，环比上升29.8%。10月广州一手住宅交易登记均价环比出现较大升幅，主要是成交结构性变化影响所致。比如天河区的凯旋新世界广场、汇景新城两个高端楼盘项目集中进行交易登记，一定程度上抬高了全市新建商品住宅交易登记均价水平。
这一消息如果属实，是为了限制广州楼价过快上涨，相信是阶段性的短期应急措施。
广州市国土房管局明确表示，不会对楼盘限价，也不会禁止高价楼盘预售。目前个别开发商对外声称的暂停登记是对政府调控政策的误解。我们前段时间是给开发商打过招呼，目的是希望开发商控制好销售节奏，不要将特高价楼盘集中登记，造成区域房价扭曲和失真。最终的目的是希望给市民带来正确引导。近几个月以来，广州部分区域出现售价高达4万甚至6万元/平方米的特高价楼盘，这些楼盘往往是经过一两个月的储客期，然后集中登记备案，造成相应区域的房价一下子就冲上来了。
2010年11月5日，北京房价下跌真相是高价盘禁售，3万元楼盘不能销售或网签。北京房价跌得如此畅快，不少人以为最严厉的调控政策开始显现威力了。正当大家准备为房价回落大声欢呼之际，敢于说实话的任志强跳出来戳破真相：房价大幅下跌是因为北京不给高价房发放预售许可证！少了高价的新盘入市，自然房价就下跌了。北京市在3月就开始暂停向高端住宅发放预售许可证，尤其是高于40000元/平方米的楼盘。近期朝阳区某楼盘计划以50000元/平方米的均价开盘，结果没有取得预售证，最终开盘均价不到40000元/平方米。
原定于5月8日开盘的亿城西山公馆同样因为预售证未获批而未能开盘，据了解，该楼盘开盘均价为35000元/平方米。不给高端新盘发预售证，与09年不让高价房进入网签统计的做法如出一辙。高价盘被捂着，在售的楼盘中豪宅也变相减少，一手房均价马上直线下跌也不足为奇了。刚进入11月，媒体就将关注焦点放在了10月份北京房价数据上。11月3日，住建部等四部委下发通知，将住房公积金贷款购房的首套住房购买90平米以上的房屋首付提高到30%，二套首付不得低于50%，三套贷款停止。9月29日国务院有关部委联合发出“国五条”，“国十条”的升级版调控政策，能否在一个月内让房价发生明显变化？
据北京房地产交易管理网统计数据，10月份，京城期房商品房住宅共成交6894套，环比降36.1%，成交的面积环比降31.2%；现房商品住宅共成交786套，环比降45%，成交的面积环比降35.9%。由北京市中介机构根据网签数据统计出来的结果表明，10月份北京房价成交均价为19160元/平方米，两年来首次跌破2万元/平方米。与此同时，北京市房地产交易管理网统计的10月份当月房屋交易数据显示，当月北京房屋交易量环比降36.1%。当月北京商品房成交均价为19160元/平方米，房价自2008年以来首度跌破2万元/平方米。
目前北京市已经严控单价在3万元/平方米以上的项目预售证发放。现在开盘的楼盘多数是2008年底到2009年北京地价高涨时拿的土地，按照当时的土地拍卖价格，北京四环以内的新盘定价都要在3万元以上，必须做成高端项目才能保本不亏损。于是，北京房地产市场10月份出现了这样的景象——由于政府严控房价，单价3万元以上的新盘拿不到预售证，面对着市场需求无法开盘，定价在3万元以下的低端郊区盘，轻松拿到预售证，开盘就卖光。
公积金贷款新政显示“国五条”余波未了。10月份的数据被高层密切关注，各地均呈报交易量下降的情况，是符合调控部门预期的，但是交易价格仍然没有下来。接下来，因为通胀引发的投资需求将被作为新的调控命题被关注。同时，由于调控政策直接向地方政府施压，以北京为首的地方政府对于抑制房价不遗余力，多次动用行政干预手段，起到了一定的效果，但是此类政策的延续性值得关注。例如，北京市建设部门内部操作的对于定价过高的楼盘发放预售证进行控制的措施，直接导致了北京市10月份开盘数量急剧下降。尤其是五环以内的楼盘，新盘几乎绝迹。这将导致购房需求被积压，埋下需求反弹推高房价的隐忧。