商品房预售资金监管暂行办法
《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》
第一条
为规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条
凡在本省行政区域内批准预售的商品房建设项目(含经济适用住房、限价商品房等)，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本办法。
第三条
本办法所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。
第四条
省住房和城乡建设行政主管部门负责对全省商品房预售资金的收缴、使用实施监督指导。人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。
市、县(市)房地产行政主管部门具体负责本行政区域的商品房资金监督管理。主要履行以下职责：
(一)督促检查商品房预售资金监管的实施情况；
(二)办理商品房预售资金监管协议的备案工作；
(三)受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；
(四)商品房预售资金监管其他有关工作。
各级房地产行政主管部门、人民银行和银监部门应当建立商品房预售资金监管协调机制。
第五条
批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。
第六条
房地产开发企业应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议，同时，向监管银行提供以下资料：
(一)监管项目的工程形象进度表；
(二)监管项目各阶段资金使用计划；
(三)监管项目工程预算清册；
(四)投标文件、中标通知书；
(五)监管银行要求的其他资料。
签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。
第七条
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，按照法律、法规规定，在向房地产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：
(一) 商品房预售资金监管协议书；
(二) 监管银行预发放的资金账户账号；
(三) 监管项目的工程形象进度表；
(四) 监管项目各阶段的资金使用计划。
未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。
第八条
房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放资金账户账号一致。监管银行在账户开立后五个工作日内，将房地产开发企业的开户申请书、《商品房预售许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报当地人民银行备案。
第九条
监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，配合相关部门共同做好商品房预售资金监管工作。
第十条
房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的，应当由房地产开发企业向房地产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行备案。
第十一条
监管项目的预售资金应当直接存入资金账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入资金账户。房地产开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。
房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，应当提供商品房预售资金存入资金账户的证明。
第十二条
商品房预售资金使用实行封闭式管理。房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明或者其他有效资金支付证明材料。
第十三条
监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据监管项目分部分项工程预算清册、资金使用计划等要求严格审核房地产开发企业资金使用申请，符合条件的，自申请之日起二个工作日内付款。
第十四条
房地产开发企业应当按月向监管项目所在地房地产行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当按月将本银行监管的商品房预售资金情况报人民银行当地分支行备案。
房地产行政主管部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。
第十五条
各地各有关部门要按照国家、省有关法律法规的规定开展商品房预售资金的监管。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。
按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。
第十六条
商品房监管项目竣工验收备案后，房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行提出资金账户撤销申请。监管银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续。房地产开发企业应当及时将资金账户撤销情况报当地房地产行政主管部门备案。
第十七条
房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截取挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的，房地产行政主管部门应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。
第十八条
监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，应当承担相应的法律责任，并将其行为记入企业的诚信档案。
第十九条
监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应责任外，三年内不得在当地市、县(市)行政区域内承担商品房预售资金的监管。
第二十条
房地产开发企业与监管项目的工程监理单位或监管银行相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，房地产行政主管部门应当责令限期改正，造成严重后果的，监管项目的工程监理单位或监管银行承担连带责任，并依法追求相关责任人的责任。
第二十一条
参与商品房预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的，由有关部门依法依纪追求责任。
第二十二条
商品房预售资金监管协议应执行《浙江省商品房预售资金监管协议书(示范文本)》。
第二十三条
各市、县(市)房地产行政主管部门应当会同当地人民银行、银监部门根据本办法制订具体实施细则。
第二十四条
本办法自2010年11月1日起施行，施行之前已经批准预售的商品房项目不适用本办法。
《杭州市商品房预售资金监管暂行办法》
为贯彻落实《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书〉(示范文本)的通知》(浙建房〔2010〕72号)，维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，特制定本实施细则。
一、监管协议的签订
(一)批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。
(二)房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称“《监管协议》”)，明确三方的权利、义务、责任，同时，向监管银行提供以下资料：
1.监管项目的工程形象进度表；
2.监管项目各阶段资金使用计划；
3.监管项目工程预算清册；
4.投标文件、中标通知书；
5.监管银行要求的其他资料。
签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售证》。
(三)《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。
二、监管协议的报送
(四)房地产开发企业申请办理《商品房预售证》时，按照法律、法规规定，在向房产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：
1.商品房预售资金监管协议书；
2.监管银行预发放的资金账户账号；
3.监管项目的工程形象进度表；
4.监管项目各阶段的资金使用计划。
(五)未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。
(六)房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称、《商品房预售证》记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。
(七)房地产开发企业变更预售资金监管银行或资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后,向预售许可所在地房产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订新的监管协议，将原资金账户的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报项目预售许可所在地房产行政主管部门和人民银行备案。房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。
三、预售资金的收存
(八)房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。
(九)按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途。
(十)分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。
四、预售资金的使用
(十一)房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。
(十二)商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。
(十三)房地产开发企业向监管银行申请使用商品房预售资金，根据下列不同申请款项提供相应材料：
1.申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明及造价证明；
2.申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同及监理单位证明；
3.申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；
4.申请法定税费的，提供相关单据；
5.申请偿还土地或在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。
首次付款后，之后每次申请付款时房地产开发企业还应提供上一次申请用款事项的相应票据。符合条件的，自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。
(十四)有下列情况之一的，监管银行不予办理用款手续：
1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的；
2.资金账户余额不足的；
3.其他不符合本实施细则情况的。
(十五)在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额的130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。
(十六)房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房人账户账号，监管银行在审核相关材料后，将相关款项以转账方式退购房人。
(十七)在建设过程中，若发生超出用款计划的，房地产开发企业凭工程监理单位的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定给予支付。
五、资金账户的管理
(十八)监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途。房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。
(十九)房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。同时，房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。
六、附则
(二十)杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，按本细则实行预售资金监管。本细则未尽事宜,按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定执行。
(二十一)各县(市)、萧山区、余杭区可参照执行。