谢逸枫：官方二次承认国内房价难降
国务院温总理表示房价难降 住建部表示调控难对付房价
2010年11月14日，温总理感慨说：“内地房价很难降，左一个（国）十条，右一个（国）五条，房价压不下来，若真买不到房可先租。这是国家最高领导人第一次公开承认抑制房价很艰难，房价难抑一直存在的客观事实，其实没什么好奇怪的。2010年11月26日，住建部表示，房价波动前所未有，调控压力前所未有。这是官方二次承认国内房价难降，因为房地产在中国经济中的地位，超过了大家的想象。例如GDP，土地财政，内需扩展，相关产业发展，就业率，城镇化进程，三旧改造，固定投资比例，国际地位，金融稳定性等地方经济发展。但是，至少说明国家对房价上涨不是不调控，而是没有找到最合适最有效的调控手段而已，因为涉及到的因素太多了，甚至涉及到国际上的经济或财政等政策。另外是害怕政策过凶猛，危机到中国经济和财政及政治稳定等楼市发展的问题。
近几年调控房价的行为确实收效不大。2003年开始房地产调控，但只有2008年主要受国际金融危机影响，全国房价基本持平，而2004、2007和2009年却是房价高涨的三个年头。其中，尤以2009年疯狂，全国新建商品住宅成交均价上涨约25%，而京、沪、深等部分大城市的同质商品房的价格暴涨50%以上。2009年12月以来国家启动新一轮调控，“国四条”、“国十一条”、“国十条”、“国五条”等分三波出台，而且一次比一次严厉，仍未取得明显成效。
回想起今年2月底，温总理在网友访谈节目上还称，有决心在任期内把(房价)这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位，但现在看来，房地产调控的复杂程度已经远远超过了大家的想象。从四月份的“国十条”延续到9月底的“新国五条”，调控政策一波紧过一波，但房价似乎从没有“买过账”。4月之后，统计局发布的70个大中城市房价数据月度环比鲜见下跌，实际房价从年初至今几乎没有存在过任何“有意义”的下降，这个结局显然要令所有对政策抱有期待的购房者感到沮丧。
2010年以来，只有6月份全国70个大中城市房价环比下跌，跌幅仅有0.1%，9月重新上涨，10月仍涨。接下来预计房价将止涨，其后出现小幅下跌。但房价能调整多久，2011年二季度会否重新强劲反弹，现在不得而知。
2010年11月14日，国务院温总理在探访澳门北区工联会时主动表示，澳门应关注物价问题及年轻人置业困难，有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来。 这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。
有人把“确实很难，你看内地，左一个十条，右一个五条，就是压不下来。”理解为调控房价再难，也要降下来”，“温总理已经看到虽然经过多次调控，但房价并没有降下来。没有降下来怎么办？那就是采取更严厉的调控措施。因此才有了后一句：“如果真的买不到房，可以考虑先租的办法。”。“温总理并没有说你们就赶快买房，而是要你租房，先等一下，等房价下跌再买。”
笔者认为，现在商品房根本不是老百姓购买的，而是有钱人购买的。保障房的资金和土地及供应紧缺，导致老百姓住房越来越困难。因此，温总理的话应该是等保障房建好后，你就可以购买到房子，现在商品房你购买不起，可以先租房。
有人认为“温总理的话还说明，以前有些人观点是错的。中央调控房价，一直有支持高房价的学者等出来安抚，说中央是要稳定房价，不要涨得太快，而不是要房价下跌。现在证明，中央调控，就是要降低房价，还要降到普通人买得起。”
笔者认为，毫无疑问，温总理的话，不等于说正式宣布房价调控已经失败，或者说温总理的信心最终被高房价打败，更不会说“2011年房价还得大涨30%或50%，因为温总理不希望房价上涨过快，开发商也是在控制房价上涨，意味着大家都不希望房价大跌，同时希望房价也不要暴涨，所以，从11月开始，开发商的价格定价也比较谨慎。
2010年11月26日，住建部表示，房价波动前所未有，调控压力前所未有。去年12月开始，中国新一轮房地产调控拉开大幕，并于今年4月中旬和9月底两度增大力度。中央政府一年之内三度密集出手调控楼市，力度之大实属罕见，既彰显中国政府抑制房价的决心，也显示出房地产调控难度之大。
中国住房和城乡建设部副部长仇保兴26日，在中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会成立大会表示，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，也遇到了房地产调控难度前所未有的挑战。金融危机以后，中国房地产市场波动剧烈，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到了价平量低。
谈到房价波动的危害，首先，房价过快上涨容易引发资产泡沫，影响金融稳定和经济健康发展，因为房产和金融密不可分，很多住房者要用一生的资产购房，一旦出现负资产，影响社会稳定。其次，房价脱离普通居民的承受能力，影响公平和稳定。第三，房价太高导致购房者负担过重，影响一个国家、城市或区域的竞争力，这个城市或地区容易被边缘化。
第四，房价过快上涨导致投资、投机性需求旺盛，对实体经济的资金需求产生挤出效应。当国民经济中某一个行业是暴利行业，资金会大量涌向这个领域，其竞争能力就会退化。
中国房地产调控难在哪里？一是中国城镇化发展带来的刚性需求。日本的房地产市场泡沫是城市化率达到80%，刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；
五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，一些沿海城市房价暴涨，与发达国家一些地区的房价并驾齐驱。而内地一些城市房地产业刚刚起步，如2008年甘肃酒泉地区一些住房每平米仅1000元人民币左右。在这种情况下，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。
笔者认为，一般而言，11-12月份各银行全年的放贷额度已经基本用完，各个领域的放贷额都会收缩，即便不叫停，年底这两个月的新增贷款额也不会很大。央行数据显示，截至今年10月末，国内银行业金融机构新增人民币贷款已达6.91万亿，据全年7.5万亿的目标只差6000亿元。按照10月人民币贷款新增5877亿元的数据，6000亿元的信贷额度只够未来一个月左右使用。开发贷的缩紧对于房企开发资金的限制显而易见，虽然目前看来房企前三季度的销售仍然抢眼，但已经没有充足的理由可以证明房地产企业的销售具有更强的增长后劲。
即便目前开发商手中现金并不紧缺，但展望未来，增长完全依靠房地产销售回款支撑项目开发投资显然并不现实。只有在资金链条开始绷紧的前提下，开发商才有下调销售价格的可能。难题在于，上一轮刺激政策释放的大量流动性并不能在短期内就可以回收得了，而信贷的增速放缓也是将一个漫长的过程，更不用谈及国外热钱流入房地产的威胁。因此，温总理的无奈可以理解，房地产的调控并非“左一个(国)十条，右一个(国)五条”就可以解决的问题，核心在于金融货币和信贷政策。
房价调控需要各方协同作战，房地产调控需要各部门之间的协同，需要中央和地方的协同，以及调控政策的组合使用。要给地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、财税政策等；给中央政府一个合理的模型预测。我们现在要做的工作，包括对房地产泡沫衡量和警戒；制作货币投放与房价波动的定量分析模型，并对地方政府调控房地产市场进行评价、监测和激励。
中国住房和城乡建设部副部长仇保兴表示,我们国家房地产调控十八般武艺都试了”，1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年时刺激需求，2010年是增加供给。我们自身的经验也非常值得总结。我们有30年的房地产市场化经验，这30年的经验、成绩来之不易，问题也值得总结，正视问题，我们才能避免在同一个地方两次跌倒。
我非常赞同任志强先生说的话.一、号称历史上最严厉的调控政策调的是什么？大多数人都认为今年出台的各项房地产新政是在打压中国的房地产业，外国人也同样理解，于是就认为这样调控根本就没有产生任何作用，因为中国的房地产业仍一枝独秀不但撑起了中国投资增长的一片蓝天，并在拉动着整个中国经济的增长。1—10月份全国固定资产的投资增速仅为24%，而中国的房地产开发投资的增速虽然从一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍远远高于固定资产的投资增速。而除房地产之外的十大产业的投资增速均降到了固定资产投资增速之下。无疑中国的投资增长或说投资对GDP的影响仍依赖于中国的房地产。
笔者认为，房地产是支柱产业，肯定是不可否认，尤其对GDP的贡献和影响力及投资比例看。一些老是怀着对高房价的痛恨，不顾客观事实，竟然把房地产作为支柱产业的事实掩盖。今年房地产的在施面积大幅增长正在于中央政府的调控政策中有突出的一条就是“增加有效供给”。去年的在施面积约为30亿平方米，而今年预计约为40亿平方米。至10月份已超过了36亿平方米，并还在增长，新开工面积已超过了13亿平方米，创了历史的新高。土地购置的面积大幅增长，全年预计会超过30%的增幅，这也是多年以来少有的。至少说明了开发商不缺钱，也不缺冲动的投资热情。
都说今年最严厉的调控在紧缩银行信贷对房地产的支持，但实际的情况却是去年月均银行对房地产的信贷为1600多亿元，而今年月均银行对开发的信贷超过了1900亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。
因此从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业形成打击，反而创出了历史的新高。这说明中国的经济发展中房地产是不可缺少的重要组成部分，尤其是在城市化高速发展的过程中，这是一种必然，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。
二、调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机炒房行为的临时性措施。4月17日的国十条非常明确的提出了，个别城市的三个标准：一是房价过高；二是上涨过快；三是供求紧张，这些城市的房价应坚决遏制。这些城市主要有哪些呢？文件中没有明确的指明，但至今为止只有16个城市出台了进一步限制的措施，包括限价与限购等。而对于房价本就不高、供求相对平衡的二、三线城市并未采取过激的限制性措施。
当前中国城市间发展极不平衡，尤其是居住土地的供给是以城市或农民户籍进行计划式管理的，因此农村的宅基地并不因人口的流动而变化，大、中、小城市之间的土地也不因人口的输出与输入而调整。于是就出现了人口集中输入的城市土地资源稀缺、供给不足并推动了房价上涨；而人口输出的地区与城市土地供给充分并房价并不过高，也为上涨过快。于是政府就只好对特定的城市用限制购买来限制人口的过度集中与输入，也限制在房价上涨的城市出现的投机炒房的行为，同时也用银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行了差别对待。
中国的城市化让中国在大约十年之内都无法完全缓解住房生产与住房需求之间供不应求的矛盾。中国的人口年龄结构决定在2005—2018年之间恰是上一代人出生的高峰集中进入适婚年龄的阶段，每年大约有2000万以上的人口组成不少于1000万个家庭的阶段。而商品住宅每年仅能生产500—600万套，因此供求之间的矛盾会持续较长的时间，而首先满足首次购房就成为了政府的主要判断，因此只能压缩大量的改善性需求和换购需求，信贷政策向首次、首套购房倾斜。
很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度的下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，面前再售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。
今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长但未来市场的供求矛盾会减弱。房地产的价格近几个月环比都在1%之内浮动，同比则从13%下降到8.6%，而CPI和PPI的增长，证明房价的实际价格和名义价格之间出现了极大的落差，证明了房产的价格实际已下降了月10%。而全国范围的价格中，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市略有上升，呈稳中有降的一种态势。既没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与社会某些人的预期有很大的差距，那是因为这些盼跌的人错误的理解了中央政策的本意。
三、限外令限制的是什么？国外的人更关心中国的限外令，其实中国的限外令只是限制了外国人在消费层次上的购买行为，即防止未投机和炒房行为的限制。中国政府并没有限制外资直接在生产层面进行房地产开发的投资，今年外资直接投资是高速增长的，但总量微不足道。中国政府也没有限制外资在经营层面的投资于购买行为，如购买市场用于经营等。这恰恰说明这个调控是有针对性的防止在境外某些国家增量的货币政策时，大量的资金会通过非正规渠道进入境内炒高资产价格，这种限制性措施并不会对市场产生过度的影响。
四、为什么调控房价？房价的变化因素许多是在房地产市场之外，这些根本性因素不改变房价上涨的压力会始终存在。面前中国政府对房价的遏制更重要的在于控制资产价格的上涨，目的是为了防止通胀。所有人都看到超发货币的刺激政策已在全球，特别是经济恢复增长的新型经济体内形成了通胀的压力。中国也不能幸免，这样就必须将防通胀当作重点工作。中国出现了升息、提高银行准备金率的动作、韩国出现了第二次的加息，明显的看出通胀已不是一个国家中的难题，因此用各种手段也许是不合理的、非市场化的、行政干预的手段来防止资产价格的上涨就成了一件非做不可的事情了。
用非市场化的手段控制房价也许只是暂时的，并非解决满足需求的问题，也不能保证今后的价格不反弹，但是如果不按住房价则可能推动CPI的更快上涨。因此牺牲局部利益而保证全局利益就不可避免了。不按住房价也许通胀的压力会更大。我不赞成不动货币而硬压房价，但临时性措施总比通胀要好。或者当通胀的压力减弱时、当经济结构调整时、当国际环境转化时、当货币政策能发挥更大效力时，政策会做相应的调整。从外国人的提问中看出，这些问题并没有十分清楚的向市场释放出正确的信号，国内也同样存在着多种疑问。不知道我的理解是否正确，但也许能解释现行政策的动机与效果吧。