文/深圳房地产律师  颜宇丹

    深圳楼市目前在“双限令”政策调控下，刚性需求受到抑制，投资客也纷纷抛盘，楼市再度进入“冰冻期”。而相对于深圳楼市，周边的莞惠楼市却因不受“限购令”影响而异军突起。但很多转战惠州东莞地区的深圳投资客却不料掉进开发商早已设计好的陷阱里。

这个月，笔者颜宇丹律师就接连接到三起深圳人在莞惠买房上当受骗要求退房的商品房买卖纠纷。这里的“深圳人”应做广义解释：一种是有深圳户籍人士，一种是在深圳工作生活的非深圳户籍人士。

    我接的这三个案子其中一位是在深圳工作多年但没有还取得深圳户籍的当事人张先生，他在深圳已购有一套住宅自住。现在张先生手上攒了些余钱，就想做点房地产投资，正在到处物色房子，但刚好遇到了深圳的限购令，由于他是非深圳户籍人士，在深圳已不能再购第二套房。张先生看过房的一家中介便建议他到东莞的长安投资，长安是东莞市厚街、虎门、长安三大强镇之一，他在中介的指引下去长安看了一个当地开发商正在建的一片小区。当天中介组织了很多深圳人去看楼，售楼小姐巧舌如簧，把这片小区描绘得很有投资前景，马上就要升值。很多看房的深圳人立即下了定金并签订了认购书，张先生也很激动，但担心贷款的事还特意向售楼人员进行了咨询，得到肯定的答复没问题后，也没细看认购书内容就签了字并交了三万定金。等回深圳后张先生交了一些申请贷款的资料后，开发商告知他没有东莞户口，属于异地置业，必须在东莞补交一年社保才能贷到款，可张先生在深圳交了社保，不可能交双份社保，因而他的贷款申请被银行拒绝。开发商通知他如果不按时签订正式合同，将没收定金。张先生委托我向该开发商发出一份律师函后，开发商仍拒绝退给张先生定金，张先生只得委托我向东莞市第二人民法院起诉开发商。

    还有两起案子的当事人是两位在深圳工作的八零后的男青年，他们俩是同事，一个周末相约到风景优美的惠州淡水游玩，遇上了一个看房团，业务员游说他俩一起搭车去下一站的大亚湾。大亚湾临近深圳，但属于惠州市管辖。两人想到跟着一起去逛逛，反正也没什么损失。随车到了大亚湾的一个正在修建的楼盘后，售楼小姐热情地带着他们参观讲解，并分析了投资前景，他们俩都是首次置业没有购房经验，平时也没留意异地置业者限贷的房贷政策。当时被现场的热烈气氛感染，经不住售楼人员的鼓动，各自交了三万定金。与上面张先生同样的情况，他们俩也因异地置业被当地银行拒贷，而开发商拒不退定，无奈下只得委托本律师向当地法院起诉开发商。

    这几起案例中，虽然当事人购房是在国家发布“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”的房贷政策之后，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，因国家政策贷不到款，只要认购书或购房合同中买卖双方没有约定贷不到款时购房者应一次性支付房款的条款，购房者仍然可以要求开发商退回定金。

    虽然这种情况下异地置业者可以退房而不承担违约责任，但毕竟维权是要付出代价的。所以提醒深圳人到外地投资置业时要考虑自己的资金状况，贷不到款时是否有能力一次性支付房款，如果没有这个条件，还是放弃到外地置业的想法。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976