一线城市房价不会降20% 为何降房价吃力不讨好

中国社会科学院发布研究报告，预计我国房价从今年第四季度至明年上半年，同比增速将逐渐下降，到明年上半年进入负增长区间，本轮宏观调控措施，一线城市房价下降20%。我国一线城市房价真的会下降20%吗？回答是否定的。

首先：中国社科院预测的理由不成立。中国社科院预测的理由是：在未来半年内，房地产行业总体融资规模将趋紧，同期CPI将会在今年9月见顶后回落，随着房地产市场需求持续维持在低位，而供给逐渐放大，供求缺口对房价的推动作用也将逐渐由正转负。也就是说由于需求减少供给增加将导致房价下跌。事实上，“国十条”和“国五条”只是对房地产的投机和投资的影响较大，而对刚性需求的影响相对较小。由于一线城市相继出台了“限购令”，这种带有强制性的行政管理方式在短期内效果很明显，但是时间一长，“上有政策下有对策”的招数就会纷纷出来，比如假离婚之类，将在一定程度上导致社会失信。毕竟“限购令”并不能消灭人们购房的欲望。

其次，“限购令”的效用有待观察。从5月初到10月中旬，北上深广相继出台地方版的“国十条”，其中，最具杀伤力的就是“限购令”。然而，仔细分析一下“限购令”其实并没有那么可怕。一是北京“限购令”早在5月份就出台了，北京的房价还是继续上涨，只不过涨幅趋于回落而已：9月份，北京市房屋销售价格同比上涨11．4%，涨幅比8月份回落0．1个百分点，同比涨幅连续5个月回落；环比价格自今年5月份连续下降或持平后，再次上涨0．2%。二是“限购令”只讲增量不讲存量，意味着给全国每个家庭免费发放一张“购房券”，用一些网民的话来说： “限购令”不查原来拥有的房产，我认为这反而是鼓励已有多处房产的人再多买一套房。因此，“限购令”的效用可能和预期有较大差距。

第三，市场各方的承压能力。尽管先前银行已经做过压力测试，普遍可以承受房价下跌30%的压力，个别银行可以承受40%的压力。然而，银行这些压力测试都是静态的。记得两年以前，受国际金融危机影响，深圳一些购房者出现了停止还款，给银行造成巨大压力，幸好国家出台了房地产救市政策，化解了危机。如今，一线城市如果真的下跌20%的话，那么二三线城市的房价不知要跌多少。开发商承受不了，购房者也承受不了，银行同样也承受不起，最后地方政府未必也承受得了。

最后，中国一线城市的竞争力和创新力最强。北京是我国的政治中心、上海是全国的经济中心、广州和深圳在全国城市中的经济实力以及竞争力和创新力都名列前茅。2008年6月中信银行（601998）（601998）和西班牙对外银行曾出了份联合研究报告：北京、上海和深圳等一线城市房价被高估，房价将下调约20%。现在，实践已经证明这份报告是否准确。

因此，在当前形势下，房地产市场调整势在必然。但从中长期来看，一线城市房地产市场将会率先启动，笔者倒是担心二三线城市的房价跌幅。

最近一段时间，让房价下跌，已经成为“政治任务”，很多城市开始着手“行政调控”了。但是，“政治任务”如果不符合经济规律，只能搞成笑话。

中国的房价之所以如此坚挺，不是空中楼阁，而是有着坚实的基础。

第一，各种需求旺盛，远远大于供给。而当前的限购、限制贷款以及行政干预，企图卡死需求，紧缩银行，在土地供给上垄断，紧缩地根。在这种情况下，是能够短期内遏制房价，但是，这样的“双紧”只能加剧供需失衡的矛盾。

第二，资源、人口、资本向城市集中的规律，是房价上涨的基础。现代化的进程就是资源和要素不断地聚集形成规模效应的过程，作为重要资源的土地，在财富聚集效应中，总体向上是难以逆转的，除非城市化出现逆转，房价才有可能出现逆转。

第三，房屋供给结构也不合理。本来保障房应当是居民的主要住房形式，当初房改也是这么规定的，但是，最后变成了保障房是点缀，大部分居民通过商品房解决，这样的供应结构，房价不涨才怪。就商品供给结构来看，也不合理，市场需要的低价格和小户型的房产，难以有效开发，开发商热衷于开发豪宅和大户型以及精装修，这一方面与开发商逐利性有关，另一方面，我们的政策激励机制也没有到位。大户型和高总价，既增加了居民的负担，没有考虑到梯度消费，也给银行带来了重大的风险。

第四，房地产是资金密集型产业，信贷资本在某种程度上，成为资本推手。在投资房地产的利润远远高于其他资本收益时，信贷资本和其他资本涌进是很好理解的。何况房地产供应制度本身没有脱离垄断的阴影。信贷资本入市从2009年时就呈现一个特征：大国企借助信贷资本入市的，将中小民企都挤得没有生路。还有一些企业，大的开发，小的炒房，不去干实业。都说房地产绑架了中国经济，但怎么越看越像它们绑架了房地产。

第五，土地成本、税费成本以及人力成本和各种原材料成本都在涨价，资产和资源都在涨，房价不涨才怪。一套价值一百万元的房子，算算光土地出让金和各种税费，都能占一大半，还有越来越高的人力、原材料成本，资本密集型和劳动密集型以及资源密集型的房地产，在各种成本的推动下，为什么不能涨价？如果要想削减房价，为什么占一大半的税费和土地出让金不能减。

第六，人民币升值的预期，引来了国际热钱。我国外资在房地产所占比例据说只有20%左右。这20%却可能释放出20倍的能量。现在人民币在升值，而且还加息以及上调准备金，但是，美联储公开放出要印钱大搞“量化宽松”的货币政策，金融机构不把它放贷而是让它们变成热钱到我们这里来炒房和炒股，它们的到来，会引诱国内产业资本转化而来的热钱，一起兴风作浪，这种情况下，房价也会上涨。

房地产调控搞“运动”，不能增加一丝一毫的面积，只能加剧房地产市场的波动，能卡住一时，卡不住一世。宏观调控，不要变成比微观调控还要“具体的”权力调控。有什么样的逻辑就有什么样的行动，只有从思维上理顺这些千头万绪，才不至于在