对研究报告预测房价的质疑

文/陈涛

正因为高房价已经成为中国普通老百姓的心头之痛，正因为房价已经成为中国吸引大众眼球的焦点，正因为房价问题已经成为中国政府眼中的“鸡肋”，所以才有无数的专家学者去研究、去探讨、去争论、去预测。就连正规的学术研究机构也不甘寂寞，纷纷去调研、去分析、发成果、出报告。

这不，眼下中国人民大学就发布了一份研究报告：中国人民大学经济研究所等机构昨日发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点（新京报11月21日）。

无独有偶，中国社会科学院在上月也刚刚发布了一份研究报告：中国社会科学院最新发布的研究报告预计，我国房价从2010年第四季度开始下降，最大跌幅将达到20％。同时表示，本轮宏观调控措施，将使得一线城市房价下降20%，预计从2011年下半年起，房价可能触底反弹（广州日报10月22日）。

对这两份报告预测房价的准确性，我们暂且不能妄加评论，只能拭目以待。但是对于其预测房价本身，我还是有几句话要说。

第一、研究报告预测房价所依据的数学模型是否可靠？

在经济学上，要预测一个商品价格的走势，必定要建立一个与该商品价格有关的所有变量因素的数学模型。数学模型的是否全面准确，直接影响着预测的成功与否。有的商品价格相关联的变量因素不是很多，预测起来比较简单，也比较容易成功。可是，商品房价格牵涉到的因素太多，特别是在目前的中国，房价已经发展成为不仅仅是经济问题，不仅仅是民生问题，不仅仅是政治问题，还有人们的住房消费观念问题，还有中国人所固有的传统习惯问题，等等。有这么多的变量因素，有这么多的不可预见因素，你的分析是否都考虑到了？

第二、研究报告预测房价所依据的宏观环境是否有变？

所有的价格预测都有一个前提，就是政府的经济政策没有大的改变，就是国际经济形势没有大的变故。如果宏观政策变了，经济环境变了，你的预测还会准确吗？比如，人大报告就是建立在房企“资金来源会快速恶化”的情况下，比如，社科院报告就是建立在“房地产行业总体融资规模将趋紧，同期CPI将会在今年9月见顶后回落，但在各种政策打压下，房地产市场需求会出现一定的萎缩，市场供给反而会逐渐放大”的基础上。这么说来，要是宏观经济政策有变化，你的预测还会不会准确呢？

第三、研究报告预测房价的比对基础是什么？

任何一个预测价格上升或是下跌，都离不开一个相对应的比对价格，一个相对应的对比时点。有的商品价格还好办，全国各地区的波动差别不是很大，比较容易统计。而商品房是一个唯一性的商品，是一个独特性的商品，不仅全国各地价格相差很大，就是在同一个城市里价格相差也很大，再有商品房的类别也如此繁多，房价也就不是一个唯一的指标。所以，你说房价下跌20%是指全国还是指局部，是指均价还是指个别品种的商品房？还好，社科院的报告还指明了是指一线城市，不过要是一线城市下跌而二三线城市上涨，你的报告又有多少指导意义呢？即使是房价有下跌，谁又能确定不是部分城市或是部分品种的结构性“假跌”呢？

第四、研究报告预测房价有没有成功的案例？

反观以往的房价预测，有成功也有失败。比如，人大去年的报告就预测“明年房价不会回落”， “目前供求关系仍是供小于求”， “而整个土地的减少及流动资金的过多将进一步推高土地价格”算是有点预见性，然而，其“明年中国没有明显的通货膨胀问题，但资产价格的增长将会成为关注重心。报告预计，明年CPI增幅为2.4%”的预测现在就已经证实不准了（中国新闻网2009年11月22日）。比如，社科院报告就预测“2008年全国房价上涨幅度将大大低于2007年，但出现房价“拐点”的可能性不大” ，“真正意义上的‘拐点’在未来几十年内出现的概率都比较小”，与现在的预测就有点出入了（中国证券报2008年4月28日）。

研究报告预测，作为理论分析研究，作为经济分析探讨，作为学术分析争论，作为人们分析参考，还是可以的，但是要把其作为经济走势的判断，要把其作为购房与否的依据，就有些不妥了。

2010年11月21日