文/陈思进
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21. 一辈子租房又何妨？！
10 年前的一套上千万的“总统单位”，现在的月租金只要7 500 元，还注明长期租住可以打折！上千万元存在银行，每年也有20 万元利息，付完租金还有赚。
次贷危机引发的金融危机已经一年多了，2009 年5 月26 日的美国财经头条新闻却依然和房地产相关：根据The S&P/Case-Shiller 公布的房价指数，美国房价还在雪崩之中。2008 年第四季度，美国房价破纪录地跌了18.2% 之后，2009 年第一季度又跌了接近20% ，再次刷新历史纪录，而且全美国所有地区一起下跌，无一幸免。
既然房价跌到如此地步了，房子应该很便宜了，大家不是都能买得起了？非也。虽然美国房价已经连跌三年，目前回到了2002 年的价位，但所有的数据都显示房价依然还在高位，其中最为有力的数据，是几天前由联邦经济统计局发布的，整体房屋贷款的总值，占了美国GDP 的73% ，离1986 时40% 的合理点相差甚远（见附图），说明房地产泡沫还远未破灭，还有30% 到40% 的下跌空间。
这两年，已有2 000 多万美国人失去了自己的房子。由于实际收入下降，潜在的购房者又担心失业，根本不敢随便购买房屋。美国在未来几年很难恢复经济增长，房价也就不可能上升。但房价下跌和股市不同，一个季度下滑超过15% ，就可称之为“雪崩”，而股市可能一周之内就能跌去那么多。看来前路漫漫，拥有自己住房的梦想难圆了，好些人不免心灰意懒，觉得生活没了指望。
其实，为何一定要拥有自己的住房，租房住有何不妥？
众所周知，纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城市之一。可能很多人不知道，在曼哈顿生活的人，高达90% 以上的居民，都是租房住的。曼哈顿的房价之高令人震撼，一套百万美元以上的公寓稀松平常。我曾在曼哈顿生活多年，一直租公寓居住。最后那几年每年租金约3 万美元。国内好些亲友大惑不解，时常问我为何不买房，每年3 万租金不是“白扔了”吗？当我告诉他们，在曼哈顿就是百万年薪的华尔街银行家，都是租房而住，亲友们头一个反应就是以为我在“忽悠”他们。
事实上，曼哈顿的地产税高达3% ，如果买下我所租的公寓，至少100 万美元，每年单交地产税也要3 万美元，再加上几百管理费，一两百水电费，根本就“得不偿失”。这也就是为何90% 以上的曼哈顿人甚至一辈子都租房而住。宋美龄女士当年居住在中央公园边上的那套Penthouse ，价值七八千万美元，每年地产税要交200 多万美元，就是送给你也住不起。
20 世纪初，纽约市区人口大约800 万，现在还是800 万，真可谓“铁打的营盘流水的兵”。每年不断有新移民进入，同时也有相当的人群离开。曼哈顿的活力就在于人口的不断流动。最近，哈佛大学一项研究结果指出，要维持一个地区的活力，租房和买房的比例在1 比1 时最佳。年轻人，特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房，只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区，其发展速度往往会下降。经济学家安德鲁·奥斯瓦尔德更明确指出，在美国和欧洲，拥有住房的比例与失业率成正比，那些拥有住房率更高的地区，失业率也更高。因为拥有住房把人们固定在了一个地区，迫使他们在当地寻找工作，无论他们是否有适当的技能，也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。
最近看到一则国内新闻，说南京有个年轻人，为了买房，非但要父母拿出所有存款，还逼着爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的养老金，说是没有自己的房子就不能结婚，不结婚的话，就要断子绝孙。其实大可不必如此。我个人认为，其实在中国更没有必要买房。
1997 年，我第一次回国探亲，感受到国内最大的变化是商品房多起来了，老百姓可以拥有自己的住房了。当年上海有几栋香港开发商建造的高层公寓，100 万人民币左右一套，每年租金10 万左右，10 年租金便可以买一套。这样的价格无论是买还是租，相对于那时国内普通百姓来说都是“天文数字”。没想到，这些年国内的房价更像火箭般飞涨。去年回国时，当年的豪华公寓大楼，相同的地段房价涨到了500 万，甚至上千万。一套上千万的“总统单位”，三房两厅两卫家具电器齐全，如果按10 年前的情况，租金也该同步增长，上百万一年也是合理的。令我吃惊的是租金居然只有7 500 元一个月，我以为眼睛花了少看一个零，再仔细一看，的确是7 500 元一个月，还注明长期租住可以打折！千万豪宅的租金却不到10 万元一年，颇感意外，更耐人寻味，我真不明白为何还要买。千万人民币即使存银行，每年至少20 万利息，足够支付租金了。
所谓投资房地产，指的是投资土地。正常情况下，只有土地才会随着通胀率而升值。然而，在目前中国，个人是不能拥有土地的。即使买了房子，也最多只是拥有70 年的住房使用权而已。一旦失去了对土地的拥有，房子本身就只是一堆水泥、钢筋之类的建筑材料而已，就像购买汽车，钥匙一到手立刻折旧。另外，据说国内房子的设计寿命定在30 年，最多50 年。也就说住满50 年，房子就必须拆除了。
在国内，可能人们觉得拥有房子是身份地位的象征，并能给人带来自信以及安定的幸福感。而据沃顿商学院的经济学家格雷西的研究表明：在美国，在收入和人口数量不变的条件下，住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高。他们获得自尊的程度在两种情况下也不会有什么差异。那当国人了解到在海外就算是百万富翁也会租房而住时，是否也会释然了呢。
目前，国内的房价高居不下，老百姓望房兴叹。房子不降价，一辈子都买不起，即使降价一半，大城市的老百姓还是买不起，同时还伤害高价买入者的利益。然而，房子既然是商品了，其价格最终必然由供求关系来调节。中国完全可以借鉴纽约的经验，征收高房地产税来贴补租房者，把它的增长限制在每年的通胀率内。这样的话，富人们享受了成功的快感，普通百姓也会心理平衡。虽然，是租房住，但也是居者有其屋，岂非皆大欢喜？
前几年，那个“美国老太太和中国老太太在天堂上相遇”的故事，在国内流行。大家可能只知其一，不知其二。这个故事非但忽悠了中国老百姓，也忽悠了美国老百姓。其实，200 多年来，美国的房价一直很便宜，一直保持在个人平均年收入的1.6 到1.8 倍而已。也就是说，大家一般存四五年钱，就能买一栋房子了。记得20 年前，我刚到美国克里夫兰，第一个周末，教授请我们去他的新居——市中心的一栋镇屋去聚会。那时的我，好奇又不懂规矩，冒昧地问教授那房子多少钱买的。教授太太大概想到，我初来乍到不懂规矩，就告诉我3 万美元，估计还不到教授的一年工资吧。
后来，美国放松信贷，鼓励人们借钱买房。结果，低收入者都能买房，中高收入者看到房价不断上涨，便用第一栋房子抵押买第二栋，再用第二栋抵押买第三栋，恶性循环，就这样，虚拟需求大增。到06 年，克里夫兰的房价涨了6 倍，而个人平均收入呢，增加了一倍都不到。泡沫一破，克里夫兰到处都是法拍屋，成了这次金融危机的重灾区。显然，银行一旦放松信贷，而大家都借贷买房的话，供求关系就会扭曲，房价就会飞涨。到最后，金融危机必然来临。
其实一辈子租房又何妨？！