2009年12月以来国家启动新一轮调控，“国四条”、“国十一条”、“国十条”、“国五条”等分三波出台，而且一次比一次严厉，仍未取得明显成效。2010年以来，只有6月份全国70个大中城市房价环比下跌，跌幅仅有0.1%，9月重新上涨，10月仍涨。接下来预计房价将止涨，其后出现小幅下跌。但房价能调整多久，2011年二季度会否重新强劲反弹，现在不得而知。
从外部环境分析，存在一些不利于调控房价的因素，不妨例举两点。其一，流动性泛滥，通货膨胀，银行存款负利率，投资股市动辄被套，正如上周新增A股开户数创近15个月新高，上周五至今股市就出现连续大跌。民间资金总归要找出路，很多人投资房产的观念并没改变。其二，今年6月以来人民币快速升值，即便我国央行不愿主动升值，可美联储的二次量化宽松货币政策，将逼迫人民币对美元被动升值。在这种情况下，海外热钱必将涌入国内，其中部分流入房地产市场。这些因素，我国难以靠一已之力有效管控。
政策连环施压房价居高不下,房价为什么难住温总理。其实，推高房价上涨的因素非常多，例如城市化、人口红利、GDP增长、买房情节等因素决定了中国的城市房价在未来相当长的时期里是走上升通道的，即使短期有反复，中长期仍将上升。中国现在的城市化率40%，美国城市化率达90%，意味着中国将有越来越多的农村人住到城市来，另外，中国的人口结构也促使房子的需求进一步放大，而且中国人骨子里有买房情结。而国外机构预测，2011年和2012年中国的GDP增长率分别为9.5%和10%，房价的连续上涨和GDP的连年复合增长有很大的关系。还有通货膨胀等等，支持房价上行的理由太多，没有必要一一描述了。
正如房地产同行王小明说的，“能引起开发商真正担心的也许不在于政策这样的外部因素，而在于对自身资金链条的考量，这是开发商对于销售价格定位的唯一参考标准。上周末，一则“四大国有商业银行年度开发贷款告罄、年内停止新增开发贷款审批”的消息引起了业界的高度关注。该消息援引多家银行内部未具名人士的消息称，多家银行都已经完成了年内的信贷任务，停止了新增开发贷的发放。”
该消息一经传出即引起了房地产行业的波动，就连一向以激进著称的大连万达，上周五也对媒体表示：这一次调控和2008年那次完全不同，万达已经决定要收缩投资，减少买地速度，减少开工面积。虽然停贷一事遭到了多家银行的否认，但这并不能改变目前房地产信贷已处于紧缩的客观现实。一名银行业人士昨日对媒体称，一般而言，11-12月份各银行全年的放贷额度已经基本用完，各个领域的放贷额都会收缩，即便不叫停，年底这两个月的新增贷款额也不会很大。
央行数据显示，截至今年10月末，国内银行业金融机构新增人民币贷款已达6.91万亿，据全年7.5万亿的目标只差6000亿元。按照10月人民币贷款新增5877亿元的数据，6000亿元的信贷额度只够未来一个月左右使用。开发贷的缩紧对于房企开发资金的限制显而易见，虽然目前看来房企前三季度的销售仍然抢眼，但已经没有充足的理由可以证明房地产企业的销售具有更强的增长后劲。
即便目前开发商手中现金并不紧缺，但展望未来，增长完全依靠房地产销售回款支撑项目开发投资显然并不现实。只有在资金链条开始绷紧的前提下，开发商才有下调销售价格的可能。难题在于，上一轮刺激政策释放的大量流动性并不能在短期内就可以回收得了，而信贷的增速放缓也是将一个漫长的过程，更不用谈及国外热钱流入房地产的威胁。因此，温总理的无奈可以理解，房地产的调控并非“左一个(国)十条，右一个(国)五条”就可以解决的问题，核心在于金融货币政策。
谢逸枫
2010/11/20