李骁：商业地产那些不得不说的事

（上海商业地产事件点评第四辑）

一、上半年全球写字楼在建面积最大城市为上海

根据高力国际2010年上半年全球写字楼调查数据，上半年全球写字楼成交量最高城巿为东京，成交量达512.3亿元，为台北市总交易量的19倍；兴建中写字楼面积最大的城巿为上海，超越去年第一的莫斯科，跻身全球之冠。而全球写字楼空置率最低的城巿，是巴西里约热内卢，空置率仅0.6%；全球写字楼租金报酬率最低的城巿是香港，只有3.3%。

未来供应面积突出，的确是中国写字楼市场的一大特色，这是因为如下几个原因：首先是应了中国房地产业大发展这个大背景，虽然写字楼与住宅开发根本无法相提并论，但在房地产业空前繁荣的大背景下，写字楼的绝对量与外国相比是巨大的；其次，一线城市持续扩容产生多个城市副中心，需要办公配套从而出现泛CBD的趋势；再者，地方政府对楼宇经济的持续热情，使得商业项目越来越多；最后，二三线城市写字楼需求的增加。但写字楼虽然绝对量和国外相比依然偏低，但现阶段真正需要的是质的提升而不是量。

二、高力国际预计央行会继续加息

针对10月19日央行的突然加息，高力国际认为，虽然这次加息对于房地产市场影响甚微，但本次加息以及8个月以来政府颁布的调控政策，将会对房地产成交量和房价都会产生一定影响，也暗示了政府将采取何种调控手段，估计未来再一次加息可能性较大，因为这一举措将对持续走高的通胀水平、固定资产投资以及房地产市场产生调控作用。

三年来首次加息引发市场关注情有可原，如果国内通胀持续恶化，央行继续加息也在情理之中，但加几次，时间间隔如何，这些才是关键所在，而且也未必是冲着房地产而来，客观上加息必然会对房地产业产生深远影响，不过只要不改变负利率现状，依然难以刺穿房地产泡沫，而受人民币升值和热钱持续涌入等影响，持续的加息将受到诸多制约。

三、上海环球金融中心传闻分层销售

据11月2日上海媒体报道，目前内地第一高楼上海环球金融中心正在寻求“低价出售高区办公房源”。一份印有环球金融中心写字楼图样及“高端写字楼分层销售”字样的宣传单页日前出现在上海商业市场中。市场传言其出售的单价为6至7万元每平米，若按环球金融中心单层约3000平方米的面积粗略估算，按此价格购买一层楼需2.1亿元。在国际金融海啸期间，环球金融中心的租金和出租率曾遭重创。但随着上海甲级写字楼租赁需求的持续回暖，上海环球金融中心的入驻率也在今年3月被推至70%的新高。环球金融中心于2008年8月29日竣工，建筑总高达492米，由地上101层和地下3层建筑组成，总建筑面积达到38.16万平方米。

分拆部分楼层销售未必不是一个好主意，虽然上海乃至全国来看，甲级写字楼的前景乐观，但具体到陆家嘴地区则不然，该地区短时间供大于求的局面难以改变，更要命的是真正的上海第一高——上海中心短期内也会上市，供求关系更是雪上加霜，而对于持有如此规模物业的大业主来说，现金流将是个考验。

四、上海浦西写字楼租金增长预计强于浦东

世邦魏理仕公司预计未来6个月，全球经济有望延续复苏。考虑到上海写字楼新增供应量将超过90万平方米，租金会显现并不快速的上涨。预计浦西的写字楼相比浦东会有更强劲的表现，因为近期逾七成的新增供应量集聚在浦东。

这个预计我本人也认同，根本原因在于，浦东市场供大于求，而浦西市场的供应量虽然未来几年也很多，但毕竟是逐步上市，而且市场冷热不均，绝对供应量在核心地区的办公楼租金持续看涨，会带动整个浦西的租金水平。