房产税条件还远不成熟

     复旦大学管理学院/复旦大学住房政策研究中心 陈杰 副教授 

     10月7日上海房产新政出台，最受瞩目的房产税最终没有出台。但笔者强烈感受到目前媒体和公众对房产税有太多不切实际的期望，似乎房产税已经成了治理房价的最后的核武器。但这种期望多来自媒体的轰炸式宣传，加上政府有意无意的配合，早已经远脱离房产税自身可承载的功能。炒了多年的房产税热该降降温了。较早前笔者也是积极支持和主张房产税的，但这几年看到太多“橘逾淮为枳”的事例，原本在国外的好东西到了中国都走样和变味了，对房产税在中国实施的必要性和如果实施实际可能会发挥的作用，都不得不重新思考起来。

     我们首先要弄明白，房产税到底是做什么用的，实施房产税到底能达到什么样的效果。

    第一，房产税在国外主要功能并不是用来调控房价，对控制房价既不是充分条件，也不是必要条件。人们寄希望房产税来调控房价的基本逻辑在于，增加持有成本来抑制囤房，从而减少投机炒作，降低房价。但问题是，只要房价仍然有较高的上涨预期，哪怕预期增长5%，仅靠年1%税率的房产税是挡不住投机和炒作。从发达国家的经验上就可以看到，房产税并不能防止房价暴涨暴跌。美国、加拿大、英国、法国、西班牙等国长期实行房产税，但这些国家投机炒作造成的房产泡沫仍不时出现，如在金融危机来临之前，这些国家楼市都连续多年大幅上涨。这些国家的大城市民众，在任何时候都有大量对高昂房价的抱怨。美国内部各个州的房产税率有较大差别，0.65%到3%不等，但各州房价历史涨幅与房产税率并没有直接的线性关系。

      当然，房产税刚一出台时候，对房价短期内是有强烈的冲击作用，一下就能把房价打压下去，房价大幅跳水，削去三分之一甚至一半都不是不可能的，但然后呢？房价就不涨了么，不可能。在中国住房市场基本面没有改观之前，尤其在土地供应政府垄断、货币超额发行、其他投资渠道缺乏的基本面面前，房价预期仍然很高，人们仍然对房地产有强烈的投资需求。因此，以房地产税调控房价，期望值不要太高。

     对没有住房的人而言，就算门槛名义的购房价格降了，可消费住房的总成本不见得降低，反而带来更大的不安全感和家庭财务的不确定性。对于准备只租房的人，就算短期内出租房源增加导致租金下降，长期看房产税最终会反应到租金上。其实在发达国家，房产税是对购房者专享的按揭贷款支出可抵税等优惠政策的对冲，以达到买房和租房的基本平等。

      如果冲着降房价，其实还有很多其他更好更有效力的办法。房产税实质上是一种“价格”手段，但价格手段的作用是有条件的。在狂热的、极度不均衡的市场环境下，需要一些短期的极端措施，像北京、上海、深圳、厦门等已经开始做的，采用行政手段，如限制所有家庭新购房数量，技术上完全可行的，也很简单，如果真能完全坚持和贯彻，对抑制炒房投机作用更直接，力度将非常大。当然这个政策只能短期采用。不是所有人都该买房、都能买房。如果高收入者都只能买很有限的房屋，住宅房地产产业的发展空间会很有限，会严重抑制住房开发积极性，造成住房存量不能增加，供需长期失衡，还会威胁经济增长。作为经济学研究者，我们还是更愿意相信市场手段而不是行政手段。一旦市场环境变的相对平和，就要允许高收入者和固定职业者多买房，但不能空置，必须全部出租，尤其鼓励租给低收入者和流动职业者。高收入者承担了投资风险而获得投资收益，低收入者规避了投资风险也得到了住房消费，住房存量还在增加，这是更好的资源配置状态。只要房源供应充足，房价自然会回落，投资住房的收益率回落到社会平均收益率。政府要做到的是，保障租房者权益，鼓励租房。同时严查空置性囤房，无理由空置6个月以上的住房要缴纳高额罚金，甚至没收。这在国外也是有很多先例可援的。举报者有奖。房产税不如空置税。

     第二，房产税对普通老百姓负担太重。房产税要么不征收，要么就对全部住房进行征收，只能一刀切。不可能说从第二套第三套住房或多大面积或多少市值以上才开始征收，类似这样的做法留下的投机空间都太大，无法不被规避，国际上没有哪个国家能做到。而中国拥有住房的是绝大多数。近期有报告宣称，中国城市住房自有率达到87%。房价现在十分离谱，与收入差距很大。如果按照房屋的评估价值来征收，以上海为例，动辄两百万，1%就要每年2万多，对高收入者来说问题不大，但对普通老百姓而言，负担很大，哪怕降一半。但如果房产税率降的很低，又失去调节意义。特别还要考虑中国很多自有房是通过历史上的房改获得的，这些房改房往往地段还很不错，评估起来市场价值很高，可其中居住的人现金收入不高，还有很多老年人和低收入者，根本无力支付。中国国情是贫富收入差距很大，这时候征收房产税不但起不到调节贫富差距的作用，反而更可能恶化。

     房产税很可能带来一个严重问题是，会造成穷人永远住不起好房和好地段，最多只能住破旧地段的差房，城市中形成鲜明的富人区和穷人区，加速居住割裂(residential segregation)和社会贫富差距分化。美国的贫富分区就是前车之鉴。虽然说中国城市已经大量有这样的迹象，但低收入者至少还能因为一些继承或拆迁等偶然机会住进高档住宅区，通过所谓的领里效应（neighborhood effect）至少让下一代实现翻身，但房产税来了后连这样的机会都没有。如果从调节贫富差距的角度来看，高累进的遗产税更有作用和实施意义。

     对房产税对部分居民带来过度负担的一种可能解决办法是，限定房产税额占当年业主家庭总收入的最高比例，比如不超过5%。但这需要很透明和高效的收入核查系统。而且这样做又违背了房产税作为资产税的特点。不能为了征税而征税。

     第四，在中国能不能接受房产税，要看房产税到底要起什么作用。现在政府确有一定动力推房产税，调整房价只是其中一个出发点，其主要动力是希望以此来弥补地方政府的收入不足。但如果地方政府的开支不受到约束和监督，地方政府对财政收入的缺口是永远无法满足的，开征再多的税收都没有用。为此，在财政收支没有建立有效监督体制的时候，提倡房产税并不理智，只会给老百姓增加税务负担，不会带来政府公共服务的改善，更不会带来政府效率的提高。

      就是政府本身而言，也缺乏这方面的决心。政府既害怕房产税的不确定性，指引起楼市崩溃和社会动荡，也不希望造成地价下降，减少了土地拍卖收入，还限制了通过抵押土地向银行获得基建融资的能力。目前通过土地开发，地方政府还有比较多的收入，比较安全。如果以房地产税替代土地收入的话，就算造福后来者，对当前一届政府并没有什么好处，只有坏处。所以，政府总体上目前没有很强的动力实施房产税。除非土地都拍卖光了，或许它那时有较强的动力推行房产税。

      现在的中国城市居民，维权意识越来越强，如果突然被收取了一大笔收入，却没有相应的补偿机制，是很难同意的。强行推行房产税会带来剧烈的社会动荡。所以说，房产税已远不仅是一个经济问题，已经成为一个政治问题，涉及到如何重新界定政府与公民之间的相互权力关系。“无选票、不纳税”和“纳税是为了获取公共服务”的观念相当多中国人很熟悉了，只是等待机会去实现。所以房产税就是一个政治问题。贸然推行必会引起非常大、难预测的社会问题，从中国政府的处事方式来看，很难相信政府会有这么大的决心和魄力去承担如此风险。还有一个不会被公开讨论的是，很多政府官员或是利益相关人士拥有大量住房，他们没有动力推行房产税。

      因此，从各个方面考虑，我个人认为，可预见的几年内，房产税不会出现。对房产税的讨论该降降温了。