谢逸枫：国庆后调控楼价大跌不现实
房价今年第四季度小幅度上涨是铁定的
国家多部委9月29日出台的新一轮楼市调控政策，从“十一”黄金周开始显现效果。北京、上海等多地楼市的观望氛围浓厚，很多城市成交量明显下降，黄金周10月1日-4日楼市的“含金量”明显不足，购房人会更加观望。甚至认为“楼市新政效果显现，黄金周各地观望气氛浓厚”。目前部分经济学家沉迷于“二次调控”所导致的市场观望，的确，部分城市楼市成交有下滑的现象，就是所谓的“政策调控效果”，甚至凭感觉认为“国庆节后房价大跌不可避免”，不知道所谓的“大跌”幅度是30%或是50%，却未表明。
但是有人认为楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上。从国庆节黄金周的头一天的情况看，市观望气氛继续增加，可能成为史上成交最冷清的“黄金周”。其实，综合各地情况来看，新一轮的楼市调控政策明显给了购房者信心。楼市调控的长期效果如何，还要看各地推出的具体细则以及执行情况。
新国十条执行细则五项措施出台后，各地房地产调控执行具体措施相继出台。继9月29号国家多部委推出了新一轮的房地产调控政策之后，浙江、广东、福建等地也相继出台了一些房地产措施。
2010年9月30日，浙江省出台措施，将从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。凡在浙江省内批准预售的商品房建设项目将全部纳入监管范围。同时规定未签订商品房预售资金监管协议的项目，主管部门不得发放《商品房预售许可证》。
2010年10月4日，福建厦门即日起到今年年底将采取临时性限购措施，规定每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。当地主管部门表示，之后将视市场情况对限购政策进行调整。
2010年10月1日，广州市国土房管局对当地在售楼盘进行了检查，要求各开发商在购房须知上对新一轮房地产调控政策有所体现。目前他们正密切关注楼市动态，一旦发现房价出现大幅反弹，不排除采取限购等措施，保持市场稳定。
2010年10月1日，深圳出台了房产限购令，规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房。深圳银监局表示，一旦发现有银行违反房贷政策及有关监管规定，将严肃查处。
例如,热热闹闹的北京楼市在“黄金周”突然遇冷。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，9月30日，因为“末班车”效应，北京二手房签约量出现井喷，达到1067套，也是新政后首次突破千套大关。但到了10月1日和10月2日，交易量就迅速跌至谷底，两天共成交了18套。例如在上海，被称为楼市“晴雨表”的“假日楼市·秋季房展”3日上午开幕。尽管这被认为是近3年来最热闹的一次房展会，尽管部分楼盘优惠幅度巨大，直降10万，但几天前出台的楼市二次调控政策，让许多看房者更具理性。不少人坦言，在“房产税”和“个人限购”的楼市细则明确之后，自己才会考虑买房。
2010年10月4日，北京部分购房者因楼市新政弃购，楼市调控见效。调控政策的力度已经显现。尽管昨天上市的376套房源远少于1172户的有效客户登记数，但在现场选房销售过程中，仍出现了个别购房人因最低首付比例由20%增至30%而放弃购房的现象。
例如在海南旅游房地产博览会上，尽管众多开发商推出打折促销的优惠措施，但消费者对楼市的观望情绪仍较为浓厚。在房博会上，尽管很多楼盘推出了一次性付款折扣的优惠措施，还有项目打出了买楼赠面积、赠装修和家电等促销手段，但并未出现开发商期望的“金九银十”火爆场面，新的房地产调控措施加重了一直弥漫在海南楼市的观望情绪。例如在济南建设部门官方网站披露的数据显示，到2日18时30分，“十一”黄金周两天来，济南住宅总成交仅为33套。而半个月以前，济南楼市曾创造了单日成交105套的纪录。
例如在杭州的很多楼盘也遭遇了冷场，而且市场受调控新政的影响显得更加迅速。最新数据显示，杭州市在新政出台的当天成交量仅为前一天的十二分之一，9月30日，杭州市区商品房共预订31套，预售269套，而前一天的数字分别为预订361套，预售421套。例如在苏州楼市似乎在最近几天的成交上也印证了这一趋势：先是9月30日楼市井喷，紧接着10月1日成交就大幅缩水。9月30日，苏州商品住宅成交519套，而10月1日，苏州商品住宅成交大幅缩水，当天全市共成交169套，比9月30日减少350套。
目前包括新华社在内所有媒体都存在对新调控效果的怀疑，甚至再三要求国务院的政策不可放松和继续出“核武器”打压房价。在国家强势调控下已呈低徊观望之态、渐趋回归理性之路的楼市最近突然“回暖”，一些地方“地王”再现、高端地产交易量价齐升、“金九银十”等炒作之声四起，似乎人们司空见惯的新一轮“报复性增长”即将来临，楼市将再次堕入越调越涨的怪圈。或许这些现象只是部分房地产商放出的“试探性气球”，或许所谓“回暖”的说法尚需要统计数据的支撑，但这些零散的迹象已经集中造成了社会新的焦虑，政府调控政策的效果被广泛质疑。显然，楼市调控已经进入一个博弈相持的关键节点，政府调控楼市的决心受到极大考验。
政府调控楼市的决心不可动摇，数年来的调控实践表明，面对各种强大利益群体盘根错节、水深浪高的楼市，调控政策很难一蹴而就，政策出台后须不断调整，及时保证执行力度和落实到位，必要时还需加大砝码，否则政策调控效果将大打折扣，甚至**偃旗息鼓。从这一轮的调控来看，目前还处于逆水行舟、不进则退的阶段，被调控方仍未认清形势，反弹**强烈，调控还需再下决心、再敲重锤，以防当前的局部“回暖”演变成全面的报复性增长，那将是一场严重影响公众信心、政府形象和经济社会发展的灾难。
媒体称楼市调控效果遭质疑，博弈进入关键节点关键时刻。关键时刻，政府应采取多种手段彰显调控决心。应该讲，虽然近年来几次调控效果不佳，但政府调控楼市并非“弹尽粮绝”、一筹莫展，相反是枪弹仍然充足，着力手段尚多。且不论一直“只闻楼梯响，不见人下来”的房地产税、物业税等，也不论令楼市投机者胆寒、但一直“雾里看花”的空置率调查，单单论已经出台的调控措施，如果真正落实到位也将发挥巨大威力，如闲置土地问责、加大保障房供应，等等。面对当前形势，政府是应该打出新的调控利器，还是应该加大原有政策执行力？显然答案并非绝对，但采取多种手段彰显决心却是绝对必要的。
关键时刻，政府的决心就是社会的信心。楼市走向既对中国经济举足轻重，又对民生幸福至关重要，政府是否有决心调控好楼市，将影响到社会公众对中国经济发展和自身生活改善的信心。人们有理由相信，政府在关键时刻将有所作为，再下决心加大调控力度，最终促使楼市回到健康、理性增长的轨道。
2010年8月8日万科王石称：“房价有回调空间，开发商不要赌政策”。我国某些热点城市,房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市,将是一种非常糟糕的情况,到那时候再怎么调也来不及了,就像日本的房地产泡沫破裂一样。相信,决策者们已经清楚地看到了这一点,国家不会因为要刺激内需而中途终止正在执行的房地产调控政策。热点城市的房价有回调空间,开发商应该顺应市场趋势合理定价,不要去赌政策。万科定价是比较务实的,今年一些新开楼盘确实以较低价格入市。从目前市场的情况来看,调整价格的肯定不止万科一家,但还有一些发展商并没有调价。
热点城市的房价肯定有回调空间，理由有两点:一,很多房产企业现在不调整价格,就在赌政策。我国某些热点城市,房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市,将是一种非常糟糕的情况,到那时候再怎么调也来不及了,就像日本的房地产泡沫破裂一样。我相信,决策者们已经清楚地看到了这一点,国家不会因为要刺激内需而中途终止正在执行的房地产调控政策。
第二,由于2009年房地产业的突然爆发,全国所有的房地产企业都赚钱了,很多房地产企业高歌猛进,开始大量进入地产的开发建设,这些企业推盘时间大多集中在今年9、10、11月份。这种情况下,房源大量增加,热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的。此外,从目前全国房价分布区域来看,部分一线城市、二线城市有些高得离谱,但大部分二线城市价格,不说它合理,至少还在可容忍的范围内。四线城市很多地方价格还有上升空间。
2010年10月4日万科王石称：“一线城市房价将下跌15%”。万科地产董事长王石直言：“楼市观望低谷期已过去，只要政策能稳定，即使按揭第三套房限制高档楼房，还是会有楼盘卖得不错”；他又说，一线城市的房价下调空间“也就15%”。王石还认为，国家的宏观调控“非常必要和及时”，“一线城市包括个别的二线城市，房价和消化能力已经相背离了，经济要持续增长，政府必须要合理抑制房价”。
2010年10月4日sohs潘石屹：房价会跌回09年初水平。通过许多指标评价来看，住房价格回到09年初的水平是正常房价水平。2009年之后，有两大因素推高了住房价格：一是政府发放的四万亿；二是央企抢地王。四万亿救市计划，再加上银行宽松货币政策推高了房价。央企地王，立竿见影推高房价，并且这些央企因过去没有开发的经验，没有开发的队伍，现抢地王，现挖人。但这些“地王”还是迟迟不能开发，形成市场上房子的供应量减少。当这些突发的外在因素恢复正常了，房价也应该恢复正常。
笔者认为，其实，从目前国务院政策调控层面的方向和策略上分析，今年第四季度国务院对楼市政策调控的态度非常的明确，一是要继续实施执行和落实新国十条的政策调控，出台新的具体政策细则，如“929”五项政策调控细则。二是在具体细则政策调控的实施上，不会进一步严厉遏制楼市，而有稳有压的态度。目的是遏制楼价在政策调控周期内出现反弹上涨的局面，所谓的房价继续上涨过快的现象，保持房价稳定，防止大起大落。三是政策调控下一步方向依然是增加土地供应和保障房供应及土地空置的清理政策。同时，在往限制购买和价格监控及销售环节的税收调控。
从市场销售成交和价格发展趋势看，第四季楼市销售成交受到新的政策压力，仍可能存在下滑态势，但是不排除刚性需求恐慌入市和受通货膨胀及人民币升值预期等海外资金热钱入市的因素，导致投资性投资客提前入市或者海外投资机构抄底入市的局面。因此，第四季楼市销售量成交大跌的情况不会发生，尤其是在短期之内，所以房价可能大跌的因素是不可能出现，甚至在第四季度房价可能会在现有基础上有所回升。受到929新政影响和地方政府出限购及销售款监督的政策，目前不少刚性需求的购房者仍在选择观望态度，等待新政调控的预期。如果房价未大跌，他们不会继续等待，但是下滑到一定心理预期的价格接受程度，市场观望的购房者将随市“出手”。
从去年和今年的全国城市的价格上涨和下降的幅度对比，目前有人认为，本轮房价调整可能回到2009年初。但是，我们从近几年楼价对比下，实际情况是，根据国家统计局公开的数据表明，2009年全国新建商品住宅成交均价同比2008年上涨25%。尤其是全国很多一线城市和二线城市的商品住宅价格大涨50%。而当前部分城市房价即便是略有一定幅度的回落，但是回落的幅度水平基本上是相当于2010年2月-3月份的水平。这就意味着，如果当前房价回到2009年初，全国整体房价需要下跌30%左右，热点城市的房价要下跌60%左右，这个是不太现实的预期。