新政效果快讯及国庆楼市走势

前天国家又再次出台了新的调控政策，虽然此次调控政策的内容与4月17日的差异不大，但对检查和执行的力度就大了很多。那么这次政策的再次收紧，对市场的影响有多大呢？能否有效压抑市场的需求呢？首先先看看此次调控出台的细则：

1、 银行贷款方面（资金量）：

1)        房屋套数的认定方式：认房又认贷，即根据已持有房屋的数量（不论是否贷款）以及曾经贷款过的房屋数量（包括已还清和已出售）来厘定。

2)        首套房屋的贷款：首付三成及三成以上，贷款利率下浮15%。

3)        二套房屋的贷款：首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。

4)        三套房屋或以上的贷款：全面停止第三套房贷。

5)        押抵贷款：各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

6)        非本地居民的贷款：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

2、  购房需求方面：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

3、  税费方面：

1)        契税：财政部、税务总局、住建部昨日联合发布通知调整房地产相关税收政策：即自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（即如非唯一住房的均须按3%征收契税）。

2)        房产税：加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。（初步预期为每年征收房屋总额的0.8%）

4、  中介代理方面：依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”的行为。

5、  开发商方面：

1)        开发及销售环节：房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

2)        项目增值税：加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。

6、  当地政府部门：

1)        增加保障性住房的供给：各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。

2)        问责责任人：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

ANN点评：

1、 政策调控的力度、在市民心目中的购买阻力影响，对比起现在因飞涨的物价及通胀的预期而产生的对资金安全的需求，远远小得多。就算现在的楼价不再上涨，以现在每年的3%-5%的通胀速度，持有房屋还是跑赢和把钱存在银行。即使房产税出台，只要税率每年低于1%，市民也还是不会因此不买房或者不改善居住环境的。

2、 再加上未来有机会象北京那样限购房屋数量，而且明显地每次的调控都让购房成本、利息和费用有所增加，而楼价的下跌也只是阶段性的，最终还是会因为中国的经济发展而逐步上升的，因此在部份市民的心中，房屋还是越早买越有保障，风险越小，这也是导致8、9月份成交量大幅反弹和成交价略微上扬的一个重要原因。也正是这种市场现象，让更多的有经历的买家由观望期待楼价下跌，变成了把握现在而入市。

3、 随着国家经济的好转，市民收入的增加，对生活环境的改善需求将会越来越多，这些需求主导着地产市场的持续发展和兴旺，并不是单凭政策可以改变的。有需求就会有市场，因此我建议更多地选择优质的适合未来改善型需求的房屋，将会获得未来市场的追棒和升值。特别是如果您持有的物业不是改善型买家需求的物业，我建议您尽快作出置换和调整。

10月1日是国庆黄金周的第一天，各大银行已经收到了央行的限制第三套房的贷款的文件，但同时也收到了深圳在10月1日早上出台的限购令：深圳户口限购两套住房，非深圳户口限买一套，多名深圳客开始快速抢房，广州也出现了不论一手还是二手，成交量也出现了高峰的情况，再加上部份发展商加大优惠的刺激下，投资者也开始出手了。这个黄金周的成交量预期比上周有20%的增长，因为不少的发展商也想快速出货加大了优惠，同时又配合了部份市民对广州市有可能出台限购房屋的政策的担心，会有一波的成交小高峰。