调控的效果开始逐步显现，楼市成交量下滑，一些楼盘促销、降价的消息不断传来，很多购房人都在关心一个问题：目前相对低迷的市场环境是买房的机会吗？我觉得一句话对不同的购房人，对不同的产品，会有不同的答案，要具体问题具体分析。但是有一点是肯定的，这个关心的背后是关心房价的走势问题，因为能不能买取决于会不会降价或涨价。
    一、市场的分化是调控的最显然后果
    前文讨论过，调控之下，未来房价将日趋合理与稳定。但在这样一个大背景下，市场的分化是这次调控的最大结果。
    调控作为一种紧缩政策，会使市场告别疯狂时鸡犬升天的局面。城市之间，板块之间，开发公司之间，项目之间，甚至同一个项目的不同位置不同产品都会有明显的分化。这种分化恰恰是价值的体现，市场本应是有差别的市场。没有分化，没有一些开发公司破产，调控的目的是不会达到的。
    我们尤其要看城市中板块之间的分化，调控之后会使得城市新区（郊区或新城区）出现下跌的局面。一些二线城市的新区最近一年多出现了很大的涨幅，这种上涨很大程度上是因为对于利好兑现的预期在支撑，比如交通配套、医疗教育、休闲购物等设施的逐步投入使得新区的居住价值在逐渐上升，人们对新区也有了更高的预期，投资客是新区中比较大的购买客群。但是预期毕竟不代表现实，新区价值的实现需要假以时日。调控作为一种紧缩政策会收缩投资客的投资欲望，也会放缓城市新城开发的步伐，所以城市新区这轮可能会有较大的调整，从而也会有比较好的买入机会。但是值得注意的是，城中板块受调控的影响较小。城中板块的稀缺性比较明显，客户购买力强，只要避开限购措施的约束，会积极购买城中板块项目。
    以南京为例，调控以来城中板块成交平稳，鼓楼区成交量一直不错，价格也呈现稳步走高的态势，按说这些板块的购房者购买力最强，受到打压最重。实际不然，首次置业的刚需受政策影响最小，但是对价格最敏感，所以刚需垂青的郊区反而价格上有的大的下滑或者让利才能实现顺利销售。一般的改善型客户受到新政策的影响很大，他们一方面购房成本提高，另一方面又没有足够的实力，所以他们垂青的新城板块也会在成交量上有大的下滑，价格上也有下跌。总的来说，南京的江宁、江北这些郊区板块和河西新城板块遇到调控可能下调的更厉害，而城中则会表现出较好的抗跌性。两江板块的产品虽然总价低，但是比较而言，客户购买力也更为有限，城中总价虽高，客户反倒可以承受。所以先复苏甚至领涨的也会是城中板块。

    所以，从这个角度，可以看出板块分化之一斑——新城有下跌空间，而主城仍将维持涨势。

    二、买入的机会一直存在
    经验告诉我们，事实上，以往的每次调控都是国家在给没买房的人制造买入的机会。作为中国特色的社会主义市场经济，善于行政之手对市场进行调控，进行反周期操作。国家操作也比较成功，但也形成了消费者逆向预期的心理，比如加息了市场预期通货膨胀更厉害了，要多花钱；限购了说明房子稀缺了，要抓紧买。这种逆向预期大大增加了调控的难度。消除逆向预期可能也是此次调控关于“稳定预期”应有之意。但是能真正消除吗？这跟市场的真实状况、政策的制定水平和执行力度有关。个人认为，真正消除难度是比较大的。虽然调控的技术越来越高，但是仅仅依靠执行层面的逐步修正无法解决楼市的根本问题（供应不足，需求旺盛），所以不能指望一次调控使得市场发生根本逆转。
    不从解决供应上想办法，仅仅依靠压制需求是不合理的。调控之声虽重，但是购买力旺盛表现突出。以南京为例，上周末热销了两个新盘。这两个新盘都属于潜力股，凤凰和美有宁芜铁路搬迁利好，江佑铂庭有过江隧道之便。但是在市场不佳时，利好的变现能力都比较弱，所以调控会使得房价上涨过快的潜力地区有较大调整，从这个意义上说，两个楼盘定价可谓合理。从销售数据来说，也算正常，刚需受新政影响不大，持币者众，楼市底部一探就明，不会存在崩盘可能。
    所以，买入的机会一直都存在。只要开发商品牌不错，地段也好，碰巧价格合适，购买机会就已然来临。当今购房最稳妥的选择依然是主城（正如经济萧条期奢侈品的消费比较旺盛一样，品牌价值、地段价值更加凸显），当然面对不菲的主城价格，很多消费者也在寻找合适的替代地段，就是那种比较有发展潜力的地段。以南京为例，南京最具价格成长力的板块在哪里？下关滨江、江宁开发区、南部新城、江浦新城？个人认为貌似都在南北，不是“东西”，因为仙林以教育为核心，偏居东部，终究先天不足；奥体满布住区，可能已经未老先衰。如果没有充足的购买力入驻主城，那么在新城寻找潜力板块购买也是一个不错的选择。（作者孟祥远系城市社会学博士）