谢逸枫:2010年1~9月全国房地产数据点评

  首先是2010年1月-9月中国房地产开发投资33,511亿元,同比增长36.4%,好于预期。2010年9月份单月增速35%,比8月份增速加快4个百分点,好于预期,但累计增幅自5月达到高点(38.2%)以来逐月放缓的现象；其中新开工面积11.94亿平方米,同比增长63.1%,未来供给将呈逐步增加态势，后市供应增大，导致市场容易形成供大于求的局面。

  其中，在建面积35.54亿平方米,同比增长28.1%；竣工面积3.69亿平米,同比增长10.4%,其中,住宅竣工面积同比增长8.1%。另外，在土地购置面积29,083万平方米,同比增长35.6%；购置费7,111亿元,同比增长83.7%,隐含土地单价同比上涨35%,显示土地市场仍较乐观，开发商拿地热情非常的高潮，说明房企不差钱，首先是销售业绩完成不差。其次是房企手上的流动资金比较多。再次是房企依然对后市预期看好。最后是土地价格将继续推高房价。总体来看,房地产开发投资额受新开工面积和土地购置费用的推动维持较快增势,随着政策调控的影响，预计四季度增速将放缓。

  其次是2010年9月，新屋销售面积6.32亿平方米,同比增长8.2%,符合预期。增幅比1-8月提高1.5个百分点,9月单月10,446万平方米,同比增速为16.6%,自今年4月调控新政出台以来首次出现正增长；9月单月环比大幅增加52%,其中占整个新屋销售面积9成的商品住宅为增量的主要贡献力量。2010年1~9月销售额3.19万亿,同比增长15.9%；商品房均价5,047元平米,比2009年同期有7.0%的上涨,涨幅比1~8月加快1.4个百分点,首次逆转了自5月以来逐渐放缓的趋势,但目前价格和新政前水平(5,307元)仍有一定差距。

  再次是开发资金来源50,504亿,同比增长32.5%,符合预期。其中国内贷款9,398亿,同比增长27.2%,年初以来增幅持续放缓;利用外资452亿元,增长26.0%;自筹资金19,123亿元,增长49.7%。其他资金21,531亿,增长22.3%,但增速延续了1~8月放缓趋势。其他资金里的定金及预收款12,185亿、个人按揭贷款6,391亿,分别增长18.7%和19.6%,增速均比1~8月有所下降。自筹资金增速较快,显示开发商资金压力加大状况没有得到明显改善。

  再其次是2010年9月全国70个大中城市房价同比涨幅9.1%,涨幅回落。其中新建住宅房价同比涨幅11.3%,涨幅比上月缩小0.1个百分点,二手住宅房价同比涨幅6.2%,涨幅与上月持平。和8月份房价相比,9月新房和二手房房价均有0.5%的小幅上涨。

  最后是公司层面,截至9月底,我们重点覆盖公司中年初至今销售同比增幅在20%以上的公司有:万科(714亿元,55%)、保利地产(414亿元,28%)、碧桂园(218亿,40%)、远洋地产(135亿,25%)、雅居乐(202亿,42%)、恒盛地产(58亿,71%)。全年目标销售额总体平均实现70%。总的来说,1-9月投资和新开工数据好于我们之前预期,9.29新政在短期内将对成交量及价格有一定抑制作用,房地产投资增速和新开工面积增速也将会逐步下滑,供给的释放和需求的抑制有利于市场明年上半年回到均衡状态。

  在限购政策下,地产政策风险已经释放,未来房产税出台已经在股价中反映,随着楼市受到抑制,未来开发商的资金受到政策考验。同时开发商良好的销售使得2011年增长比较确定。目前中国房价的跌幅,依然保持一个比较稳定的局面。未出现大起大落的。