深圳房地产律师/颜宇丹
问题一、我于9月28日和开发商签订了商品房买卖合同，购买了一个双拼房，还未网签就遇到9月30日深圳出台了“限购令”。10月1日交纳了10万定金， 10月7日开发商催我交五成首期款146万，10万定金转为首期款。我是深户，之前我夫妇名下各有一套房产，根据国家政策我们家庭现在购买的是第三套房过不了户，但开发商答复可以通过和政府沟通让我们这套过户，如果我不交首期款超过合同约定的期限我就违约了，没办法我就交了首期款，可后来开发商让我假离婚来过户，我不同意。现在开发商说过不了户，我要退房，开发商说我自己不愿通过假离婚来过户，不退定金10万，开发商的说法成立吗？
颜宇丹律师解答：你与开发商签订合同时还未出台“限购令”，当时你的情况符合购房条件，但由于政策原因导致你在过户前因不符合新政规定的购房条件，你没有义务配合开发商规避政策达到现在的购买条件，开发商应全额返还你的定金及首期款。
问题二、我是卖方，我与买方在9月底签订了一份二手房买卖合同，买方是深户，所购的这套住房是第三套，深圳“限购令”规定买方这种情况暂缓过户，但我认为他可以卖掉之前的一套租给别人的房，就可符合现在的购房条件而继续履行和我签订的买卖合同，我可以要求买方以这样的方式继续履行合同吗？
颜宇丹律师解答：民法中有个“意思自治”原则，不能强制民事主体缔约，也就是你无权要求买方出售另一套住房以达到现在的购房条件来继续履行合同。
问题三、我是卖方，9月底限购令出台前与买方签订了一份二手房买卖合同。因为买方要求过户后就交房给他，而我的这套房当时的现状是有租约，我为了满足他条件就与租客协商赔偿了租客两个月房租提前解除了租赁合同，现在买方过不了户要退房，我不但支付了租赁合同的违约金，而且还造成了提前解除租约的租金损失，我可以要求买方承担吗？
颜宇丹律师解答：因买方不符合限购令规定的购买条件而解除买卖合同，是不可归责于买卖双方的原因，双方互不承担违约责任，由此造成的损失，根据民法和合同法的公平原则，应由买卖双方合理分担，你在和买方解除合同时可以协商由买方承担一部分上述的损失。
问题四、我于10月12日与卖方签订了一份二手房买卖合同，签订合同当日交纳了10万定金。我之前和老公名下各有一套房产但都已出售过户给了别人，签合同时我也知道深圳出台了限购令，但我这种情况属于无房户，我当时就把我的情况告诉了中介和卖方，根据规定现在手中不持有房产的就仍按首套房，我具有购买资格。可是在办理贷款过程中银行的答复是现在的信贷政策是“认房又认贷”，我的家庭过去有两套房的贷款纪录，现在审贷时按第三套房算不能放贷给我，但我的合同中又约定了以按揭方式贷款，现在我无法全额交纳房款，如果退房是否承担违约责任。
颜宇丹律师解答：因你对国家“认房又认贷”的政策缺乏了解，而且卖方在了解你情况的前提下也同意你以按揭方式付款，现在贷不到款属于不可归责于双方的原因无法签订贷款合同，可以解除合同，返还定金，不承担违约责任。
问题五、我于9月30日与开发商签订了一套商品房的认购书，并一次性交纳了全款120万，但当天由于网速慢，到下班时也网签不上认购书，到了10月1日才得以网签。我是外地户口未缴纳一年社保，按限购令规定不能在深圳购房，我这种情况能过户吗？如果不能过户退房是否承担违约责任？
颜宇丹律师解答：根据市规划和国土资源委的原解释，9月30日之前（含9月30日当天）已在市房地产信息系统网签的认购书及买卖合同仍可按原政策执行，之后（从10月1日起计）的所有商品住房交易必须执行通知规定。但10月21日晚，深圳市规划和国土资源委的官方网站上发布了通稿：9月30日前(含9月30日)实际发生的房产交易行为可办理登记备案和过户，9月30日以前(含9月30日)购买一手房的，已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的(不含现金支付)，可凭银行转账有效凭证(pos机购房签购单、购房转账单等)及相关资料前往市房地产权登记中心办理备案或过户登记手续。你这种情况根据新解释可以办理过户了，合同能够继续履行，如果你再要求解除合同，就要承担违约责任。
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976