再论限购：二三线城市房价将上涨
文/赖瀚林
最近限购令横扫楼市，媒体和业内专家热议最多。那么在限购政策阴霾之下，房地产市场将如何发展？业内多数专家的观点，普遍认为房价将下跌，特别是二三线城市受调控影响最大，持此观点的开发商和专家不在少数。笔者以为不然。很显然，持房价下跌的观点是典型调控政策下的惯性思维。如同笔者在前文所论述的一样，限购政策不过是如今耳目下的一场“调控秀”。不仅不会抑制房价下跌，反而会助推房价逆势上涨，特别是二三线城市房价。当然，在网络民意面前抛出这个观点不合时意的，甚至有可能要挨板砖。但笔者并非苟同房价上涨，而是要辨明限购政策的虚伪性。因为限购政策貌似强大，实则是纸老虎。
就在前两天，笔者同一位开发商J朋友在谈到限购政策的影响时，J开发商嗤之以鼻道：“所谓上有政策，下有对策，只要是龟腚，就会有漏洞”。笔者不解，探问其究。J诡秘的笑了一下，说：不管限购政策是只针对房贷购房者，还是亦针对一次性付款购房者，只要换个身份证就可以了，这里面大有文章可作，关健就在于政策对“家庭”的界定有漏洞。比如原来为“非本市户籍”的城市白领，通过购房落户城市几年后，想再买一套（可能是自住也可能是投资），为了避免“被限购”，就可以拿他们父母或其它亲戚的身份证来再购买一套（私下有协议或利益的方式约束，一般这种至亲的亲戚是不会有产权纠纷）。至于“本市行政区域内1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明”则可以花一万块钱买得到（实际上提供这种服务的地方“串串”很多，有些地方如果是一次性付款则根本不要这种证明）。当然，这只是“换个身份证”方法中之一，和政策斗智斗勇，总是有办法的。最后J开玩笑的说，限购政策的推广，甚至极有可能促进中国式离婚率大幅提高。虽是玩笑话，却也并非完全虚构，比如一对中老年夫妇为了达到改善居住条件或再购买一套作为投资，就可以用假离婚方式规避“被限购”的风险。所以这样的“限购”，是典型的挂羊头卖狗肉，能奈市场几何？
从杭州、南京、宁波、福州等各地跟进的限购举措来看，对具体如何限购的细则大多都是语焉不详，不是含糊其辞，就是留有余地。有的地方是一刀切，不管本市与非本市户籍，一律一户都只限购一套房，而有的地方则内外有别，本市户籍与非本市户籍限购套数不同；如深圳市规定户籍家庭每户限购两套商品房，南京则只针对第三套房进行限购，与深圳同曲异工。这与其说是在“限制购房”，还不如说是在鼓励购房，借限购之名，纵容第二套房的投资购买。其次，各地限购政策几乎都未对购房者以前持有的物业套数进行区分，并且是从限购政策发布之日起算，也就是说甭管你以前买了七套八套，都不算，现在还可以再买一套甚至两套。你说这样的“限购令”是在打压需求呢？还是在刺激需求？这不是掩耳盗铃是什么？
另外，由于地方城市强烈的地缘经济特点和地域差异性，导致出台的限购政策有着很大的差别。因此即使限购政策全国推广，也不可能千律一篇照搬上海模式，从限购方式来看，最有可能的结果有两种：一种是运用金融工具对房贷购房家庭按户限购套数；一种是既对房贷购房家庭进行套数限购，也对一次性付款家庭进行套数限购。但大多数地方从切身利益和地方土地财政要求出发，只会二选一，因为双选意味着剖腹自残，对二三线城市没有任何好处。如上海“沪十二条”中就并未对“是只针对房贷购房家庭进行限购？还是房贷购房家庭与一次性付款家庭都限购？”作出明确解释。这就给地方在实际操作中保留了调整空间。因此只要对一次性付款的有钱家庭不赶尽杀绝，那么“限购令”就不过是一张擦屁股的草纸，擦完后就扔进茅坑里了。再倒退一步，即使对房贷家庭和一次性付款家庭两者都限购，也并非没有办法回避这个问题，这就又回到前面开发商J朋友所说的“换一个身份证”的办法了。因此实际上，“限购令”打压的大多数是买不起房子的穷人（新政压力下贷款购房的投资客巳是少数），那么限购令又限制了谁？不难看出，主要是一大批有意改善居住条件的刚性需求者，他们大多没有实力一次性付款，只能通过贷款途径解决居住要求。而限购令就像一把屠刀，对他们来说意味着梦想的破灭，现在只能搁浅购房计划或租房居住了。但那些能够一次性付款的有钱家庭，就丝毫不受影响。因此在此次楼市调控反弹中，真正受益的还是那些富人阶层。这样会助推地方房价更快上涨。
第三，对于“非本市户籍居民可以在本市限购一套”的规定，可能会将一线城市大量的购房需求赶向内地二三线城市。一则是因为一线城市过高房价对投资空间的挤压，二则是切实的投资需求和限购政策的漏洞让他们有机可乘。也就是说他们在户籍所在地市购房商品房后，仍然可以在其它城市同样购买（就如同当年温州炒房团一样）。很显然，限房令可以限制一线城市家庭的购房套数，却无法限制他们的资金流向二三线城市。而一旦这些一线城市大量的购房需求涌入二三线城市，就会带来大量的资金流入，这必然推高二三线城市房价上涨。甚至在一些还没来得及出台限购令的城市，可能短时间内因为外地购房者涌入会出现抢房潮现象。
写到这里时，悉闻近日湖南长沙某楼盘出现排队抢购现象，但最后因为开发商的狡猾和贪婪，开盘当日坐地提价，比原先承诺的价格高出许多，购房者无法接受，进而激起群愤，引发群体性事件，一气之下的上千购房者将售楼部砸了个稀巴烂。开发商将这一事件归罪于“炒房团”闹事，这似乎是对上面观点的一个明证。因此二三线城市房地产市场，在限购政策的压力下不是房价下跌的担忧，而是房价将被拉高上涨的隐忧。