广州限购新政的效果快讯和预测

在2010年10月15日广州限购新政出台后已经2天了，二手分行的门店最明显的变化就是多了客户和业主亲自到现场咨询新政的细则，特别是一些在8、9月份成交但因按揭和业主赎契问题或其他原因到现在还没有完成递件和网签手续的客户，更是忧心匆匆。我们的同事都为他们做很多专业和耐心的解读，让他们更清晰了解新政对他们的实际影响。（详细的新政细则解读请看我上一篇的文章）

一、现在确实有部份客户是要面临退房的问题，这些客户主要是：

1、非广州户籍居民且无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明原件而不能办理过户手续的，这些客户大部份都是属于非常想买但不能买的类型。

（1）他们大部份是其他地方来广州工作的，时间较短，因房租太高，又担心通胀和货币贬值，所以狠下决心购买的人，此次不能购买，他们的内心是最担心的，因为只有租房这条路可走了，而房租最近的升幅比上年已经超过了15%，而新政之后还将何去何从更无法预料。

（2）其他城市来购买的投资客。其中最为突出的就是亚运城了，虽然亚运城已经网签了3000多套单位，但依然还有40%的单位还没签署网签，这次的退房潮中亚运城将会成为各大楼盘之冠。亚运城这次购买的买家不少是来自其他城市，以及一个人购买多套的投资者。初步预计退房率有机会达20%左右。

2、买了小面积的单位和市郊的单位，因限购一套后不想浪费了家庭的一个购房名额而主动放弃的中长线投资者。

3、对住宅的后市抱有观望和不乐观态度的名下已有多套物业的中短线的投资者，他们宁愿放弃了订金，也要先离场观望。

4、香港、澳门等买家部份也因手续问题无法再购买。

二、这一边有人退房，那一边的部份自用和中长线投资的买家又坚决入市

结合第一套房贷的首付增加、第二套房贷的首付和利率都增加、第三套不贷款的资金情况，有不少买家确实失了预算，但面对好不容易才选到的房子，政策的趋势又是越来越紧，购买成本越来越高，不少买家都宁愿把握现在的机会，四处借款。

还有部份在股票获利的买家，也想求个安稳，借此次机会选一些优质的物业作为中长线的收租持有。

更有资金充裕但担心通胀和货币贬值的买家更是首选在市中心购买优质物业后转战二线城市和商铺。

面临着限购的新政和房产税的风声，市场将面临一次购房者结构的洗牌：

1、小面积的单位将会被较多的抛售，较大的机会由初次入市投资房产的投资者接盘。

2、楼龄较旧的非优质住房将较由首次置业的自用买家接盘较多。

3、而置换和多次置业的买家选房将会更加谨慎，因为只有一个名额，不得不考虑中长线的持有更多一些，如果适合中长线持有的物业一般都是市中心位置好、有花园小区、有学位、会所设施、管理好的优质物业。

4、市郊的物业在这次调控中将会是倍受冷落，除了增城和从化因不属于限购的十区之内，短期还会有一波热购行情之外，其他的区域将影响较大。

5、喜欢短线投资的投资者大部份也因为观望住宅而入市商铺的，商铺很快又将出现新的热潮。

此次调控导致成交量的萎缩是不可避免的，只是广州是一个人口众多的成熟城市，首次置业的人还是占60%以上，因此也不会出现成交量的大幅跳水。因为北京曾经也出台类似的限购政策，在4个月后成交量也开始回暖。预期此次调控广州的成交量在2个月内下跌20-30%左右，主要的下跌来源于市郊的一、二手楼。价格方面下跌的幅度不会太大，发展商的物业会比二手住宅的跌幅更深，因为限购也让部份业主惜售。