【赖皮楼市】

后牧马山时代的别墅印象

文/赖瀚林

目前成都的别墅市场，主要有都江堰-青城山、城南麓山、牧马山三大传统高端板块，但在后来市场的绞劲之中，由于城市发展的差异，使得三大板块发展也呈现出极大的市差异性。

在三大板块，牧马山发展最早，有市场的自发意识在里面，后来才引起政府重视，纳入城南整体发展规划，依托高尔夫国际俱乐部和稀缺的城市浅丘景观资源，目前巳成为成都最具影响力的高端商务精英聚集的别墅区；青城山别墅市场虽然是政府有意引导发展的产物，但由于规划不甚合理，商业网点建设滞后，导致青城山板块目前仍然是一个别墅卧城。晚上驱车在青城山转悠一趟，你会发现那些别墅区大多数是黑灯瞎火的，说明居住率并不高。而城南板块由于与主城区近，配套最完善，所以发展最热、最有影响力，是典型的城市别墅板块。受城南发展的影响，牧马山也正成为最核心的高端城市别墅板块之一。

其次从购买人群来看，三大板块也发展迥异，青城山区域别墅越修越小，越修越“经济型”，加上高端城市资源欠缺，所以主要以普遍的中产家庭为主，属于典型的度假别墅。而牧马山板块的居住人群越来越趋于高端化，这就是区域差异。所以评价一个别墅项目不能就产品论产品，而要更多从区域板块价值来看这个产品的价值。青城山和牧马山客群的差异，决定了两个板块的价值差别。比如真正的高端人士是不会去买青城山别墅的，但可能会选择牧马山。从这个层面出发，笔者认为目前青城山板块与牧马山板块别墅不在一个能量级，这也就是为何牧马山多富人，而青城山多“大妈大爷”的缘故。

所以现在回头去看青城山，他其实处在没落阶段，而不是上升阶段，虽然青城山区域有别墅扛着“城市别墅”的大旗，但不过是一种营销噱头而巳。即使高铁通车了，而只会带来更多的“大妈大爷”或“白领家庭”，不会带来富人的消费。因为青城山板块商业配套极为滞后，再加上呈点式和线条式分布发展，生活极为不便。所以买了别墅也不会居住，就放在那里搁着，这样导致很多别墅入驻率不高，而且青城山板块的别墅也明显比城南和牧马山卖得慢，销售周期都拉得很长，这是很普遍的现象。这仍然反映了成都别墅市场的板块与板块之间竞争的区域特点。

因此从城市发展来，牧马山正面临着一轮新的发展机遇。但其有限的浅丘资源和可供开发的土地巳经相当紧张，房地产开发显得有点像见缝插针，这显然是不利于牧马山可持续性发展的。在这种背景下，“大牧马山”居住概念于是逐渐成势。其中最显著的是以龙湖长桥郡和金科廊桥水乡为主导的“后牧马山时代”巳经来临。

从地缘上看，廊桥水乡和长桥郡更近于花源镇，但处在牧马山的绝对辐射范围内，因此背靠牧马山几千亩森林，依偎着杨柳河和碾河，在沿河与大件路之间的这个狭长地带，就构成了牧马山最具“风水价值”和“生态价值”的高端城市别墅居住板块。

在这个区域，聚集了廊桥水乡、长桥郡等代表性别墅社区。同为牧马山别墅楼盘，长桥郡的主要亮点是其3公里长的河岸线。而廊桥水乡规模更大，1000多亩，除了同样3公里长的河岸线，还规划有一个400亩的湿地运动公园，以及5万方的高端商业会所配置。因此更人性化。湿地公园融入了很多高端体育运动休闲的元素，比如高尔夫果岭推杆练习场、高尔夫会所、高端网球会所，还有沿河跑步道等。因此廊桥水乡的主要亮点是湿地公园和五星级的CEO商业会所，主要以高端的休闲、餐饮、娱乐为主题。比如说有五星级标准的会务中心，还有一个五星级标准的室内恒温游泳池等。这不仅是廊桥水乡的完善配置，也是对牧马山板块的配套升级。从这点出发，廊桥水乡无疑比长桥郡更关注高端人群的社交圈氛围营造，在生活舒适性方面也更有吸引力。

一般来讲，一个别墅物业能否吸引高端人群扎堆，笔者认为主要有三大因素的考量：即时间成本，生活成本，关系成本。

从时间成本上来讲，据研究45分钟距离是高端人士开车所能承受的最佳限度，45分钟最好，超过45分钟就会有疲劳感和心理上的本能抗拒感。所以城市别墅一般都是控制在30分钟到45分钟之内，比如说麓山板块驱车10分钟左右，牧马山板块驱车30分钟左右，刚刚好。

其次是生活成本。麓山为什么能够成功？我觉得不仅仅是因为几千亩的高尔夫球场配套就能解决的，关健在于麓山还有大量的高端商业配置，如麓镇。这就是生活的便利性和舒适性选择。青城山为何吸引不了高端精英居住、消费？主要就是对高端人群生活成本考量的缺位。

第三是关系成本。也就是构建社会关系的成本。作为别墅的高端人群，一般比较关注面子身份和社会价值认同感。所谓人以群分物以类聚，因此高端人士只会找更高端的人群相聚为邻。因为他要的是和左邻右舍彼此的认同感和价值归宿感，同时也希望由此建立一个新的社交圈子，为他自己，或为子女。所以他在选择高端别墅的时候会关注他周边的客群是谁。你去研究麓山和蔚蓝卡迪亚的购房者，就会发现一个有趣的现象，就是他们要么是同行，要么是同一圈子。而一个别墅要吸引什么样的人，则要看产品定位了。也许在牧马山，没有最贵，只有更贵。

从这三大因素考虑，牧马山无疑是完全满足条件的。交通方面有大件路、南延线、双楠大道、机场高速、成雅高速、新川藏路、以及即将开工建设的华牧路为牧马山板块创造了便利，这是时间成本上的收获。只是在生活成本方面，牧马山区域内一直以来商业配套都是比较欠缺的，主要依赖高尔夫会所内商业和花源镇的商业网点配套，因此生活一直多有不便。即使长桥郡的进驻，也没能改变这一现状。长桥郡虽然是区域一个高品质的别墅住区，由于缺乏有效的商业配套规划，使得“后牧马山时代”的居住价值没能得到有效提升。

但现在，也许这一格局会因为众多实力开发商的进驻而得到改变。廊桥水乡、长桥郡、锦绣尚郡等高端别墅楼盘的进驻，能带牧马山的整体形象和城市能级带来一个质的飞跃吗？后牧马山时代，真的来临了吗？我们期待着牧马山更多的蜕变！