深圳房地产律师/颜宇丹
今天中午深圳广播电台新闻记者周明电话连线采访了我一些关于第二次房地产调控政策的国务院限贷令和深圳限购令的法律问题，也是最近媒体在热议的焦点问题。
其实这一次调控政策与第一次调控政策有异曲同工之处，只不过更为严厉一些。第一次调控主要是在信贷政策上设计了一些驱赶炒房客的制度，但在执行层面上仍有很多空子可钻，也有很多变通的办法，比如就有很多借用外地身份证在深圳购房的炒房客，根据政策要求补交了一年深圳社保照样可以贷到款买到房。因此第一次调控以失败告终！
９月２９日，国家有关部委推出楼市调控五项措施，我因在外地旅游没有及时看到新闻。9月30日上午即有之前我代理过一个房地产纠纷案的当事人来电咨询，他在二次新政前以首套房条件签订了一份房地产买卖合同，合同约定以按揭方式付款，贷款额度为总房价的八成。现在新政规定首付款比例调整到30％以上，也就意味着他还未放贷正在履行的合同只能贷到七成款了，他咨询如果退房是否需承担违约责任。当天我回到酒店以后立即上网了解到了第二次调控政策的内容。
９月３０日深夜，深圳紧急发布住房“限购令”。市政府办公厅发布了户籍家庭限购两套房、符合条件的非户籍家庭限购一套房的通知。１０月５日，市规划国土委发布特别提示：不符合“限购令”条件将不能办理备案和登记过户。这剂猛药下得够狠！和上一次新政出台一样来个“一刀切”，正在合同履行过程中的房地产交易也要受新政策调控的影响，新政没有考虑到这一部分买卖合同的过渡期，这种设计不够合理科学，容易引发大量争议。上一次的新政出台后引发的纠纷也是基于此原因。果然，这一政策甫一出台，这些天笔者颜宇丹律师的电话就开始热闹起来，大多是咨询关于第二次调控政策引发的法律问题。
上一轮房地产诉讼高峰爆发在今年六七月份，也就是四月份新政出台后，部份因贷款受阻不能继续履行合同、又未能达成解除合同协议的买卖双方通过法律途径解决的现象。在六七月份里，我集中地接到了不少这方面的诉讼，到目前为止都已尘埃落定。所有我代理的原告都达到了诉讼的目的，或撤诉或以调解结案，我代理的被告也以对原告做出适当补偿而和解。
第二轮的诉讼高峰估计还会延续上一轮诉讼的规律，合同履行不下去就会有争议，争议解决不了就产生矛盾，买卖双方各有各的利益和立场，矛盾激化就会走向法庭，这是定律，也是公平解决矛盾的有效方法。
笔者颜宇丹律师将如上一次房贷新政出台后连续发表《新政下常见法律纠纷答疑》一样，陆续收集一些有关第二次调控政策咨询中常见的法律问题并解答，以飨受二次调控政策所困的交易双方。
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected]