2010年，楼市，“一调”后，房价出现短暂下调后又疯狂上扬，宣告失败。“二调”，纸老虎，虚化执行力，无太多预期; 更何况，意在巩固“一调”成果，一调都失败了，何以巩固？政策调控再不反思，永无出头之日。上海”限购令”，革命性楼市调控政策，破楼市调控之先河，以“有形之手”来管制疯了一般地楼市，或对楼市降价预期奏效。本文分析了楼市调控失败的原因，并分析了“限购令”解决了几大问题，最后提出限购令亟需完善的几个方面。

　　关键词：限购令  上海市  新购 战略调控 住房功能 经济性惩罚 投资回报率 投资渠道

　　一、楼市调控失败几大原因

　　一是住房投资功能远大于住房消费功能。住房作为生活必需品，是人消费之必需。因此，对住房而言，虽具有投资和自住功能，但是最重要的功能还是消费，其次才是投资功能。若保证不了住房消费功能，即出现了住房难及房价高的矛盾问题，民怨则会凸显，社会则会不和谐或不安定。住房增值保值，赋予了住房的投资功能，这本无可厚非，但是决不能远大于住房消费功能。而楼市做为经济市场，当前的宏观政策调控只是经济上惩罚，无法抑制住房投资需求和投机需求。

　　二是经济政策的经济性惩罚远小于投机回报。宏观调控政策是楼市机制失灵后的补给，主要是对楼市供需主体的一些经济性惩罚，如税收政策、信贷政策、土地政策和货币政策。若增加开发商土地成本、税率成本、建安成本，开发商会将这些成本扣压在房价上，于是形成了成本推动房价上涨。若增加购房者契税、交易税、贷款利息等，有中低档住房需求的需求者变成需要者，买不起房；没有中低档住房需求的需求者更是买不起房，最多只能使一部分高收入人群成了中低档住房需求者；中国两极分化严重，需求者呈现中间大，两头小的态势，一旦成本增加，只有较少一部分占有大量闲置资金的人群能购买住房。成本越大，收益越高，于是便出现了经济性惩罚成本远远小于投机回报。

　　三是政府管制弱化于市场管制。楼市的高度关联性，使得楼市带动其它产业的发展，带动中国经济的发展。在中国经济GDP每年以以8%的增长速度增长过程中，房地产起到了决定性的作用毋庸置疑。但是楼市也是关乎人们日常生活安居，任凭楼市发展的结果只会使得楼市越来越乱，于是需要政府管制。然而，在中国楼市发展过程中，诸多完全市场主义者反对政府行政干预，提倡完全的市场经济。实践证明，完全的市场经济是行不通的，在资本主义国家里，市场经济也遇到发展瓶颈，更何况还不是完全市场经济的中国。因此，只要提倡市场经济而忽视政府管制来调节楼市住房问题，楼市绝无健康可能。

　　四是中国大量闲置资金投资楼市优于其它投资渠道。30年的高速经济发展，民营经济拯救了中国经济，从整体上也带动了大部分人们富裕起来。城市化和工业化，创造了大量的住房需求，这是楼市发展的需求，也是楼市发展面临的挑战。人们有闲钱了，储蓄率高，但是拉动内需，使得钱存在银行里的存款利息远远小于其它投资渠道，特别是房地产业。在中国，主要的投资渠道楼市、股市、黄金市场、工业市场（制造业），股市、黄金市场风险大，制造业回报率低，唯有楼市，即能保值增值，又有较高的投资回报率，简称暴利。于是大量制造业闲钱、居民的闲钱都进入楼市。

　　二、“限购令”解决几大问题

　　一是释疑了我国楼市症结。楼市问题、楼市症结一直都存在较大争议，没有一个统一的认识，于是也就形成了宏观调控波动性，易变性。楼市热了，要降温，下调楼市；楼市冷了，要升温，救市。这样反复无常地变化着，政府的不果断、不坚决，房价屡调屡涨，住房难越调越难，关键还在于楼市的症结很模糊。其实，楼市的症结在于有效供需不平衡，即有人有N套房，有人没有房子。生产要素分配不均，再加上收入分配不均，使得这种有效供需不平衡更加严重。因此，如何这种有效供需不平衡才是楼市症结，而上海限购令就认识到了这种症结。

　　二是降低了开发商投资增长预期和房价上涨预期。限购令一出，开发商的开发战略和投资战略肯定得调整，因为开发商的投资增长预期必须得调整。而支撑开发商这种预期的住房需求，在这种住房价格下，支撑这种住房需求的是大量改善住房需求和投机住房需求。大量的土地闲置，住房空置，高空置率，已经表明了这种需求的存在。因此，一旦限购令出台，开发商的投资预期肯定会看跌，房价上涨预期亦看跌。

　　三是限制了投机者的投资渠道。限购令，新购或者限购，从行政上和法律上，封堵了投资者或投机者的投机楼市渠道。这逼得投机者的闲置资金必须得寻找新的投资渠道，从以前的政策调控，即经济性惩罚不存，而转变成为战略调控，行政和法律惩罚。再胆大的投机者也不敢踏入红线。一旦投机者不准投资楼市，楼市需求预期大减，房价也会出现下跌。

　　四是增加购房者购房机会。限购令一出，大量的在建或者在售楼盘供给成为了市场的有效供给。投机和改善用房需求的减少，则为自住需求增加了机会。再者，市场看跌，大量空置房也会被推向市场成为有效供给，这也给市场有效供给给予有效地补充。

　　三、限购令亟需完善几个方面

　　一是改善投资环境和投资渠道。楼市的高投资回报率（暴利）使得大量闲置资本、制造业资本进入了房地产市场，严重扭曲了和破坏了中国投资环境。而且，中国的经济结构单一、投资渠道较少（股市、黄金市场、制造业市场），特别是金融衍生品市场薄弱。使得我国大量的闲置资金没有出路。因此，要使限购令发挥有效作用，必须得改善投资环境和投资渠道，加快引导住房投机者撤出资本，进行其它投资渠道的投资，引导这部分投机资本进行新的投资领域，加大闲置资本输出。

　　二是限定期限不能明确。上海细则出现“一定时期内”，非常恰当。限购令不能明确，应该增加限购令的不确定性。若一旦明确几个月或者定期，不妥，这样会激发投机者投机预期，“赌一把”的心理会使得整个楼市有较大的风险。若一旦确定为永远，亦为不妥，这样楼市的基本功能之一的投资功能不再，从根本上毁灭了住房的基本属性，违背住房市场规律，会使得住房市场更加紊乱。因此，一定要增加限购令的不确定性，即不能明确限定期限。

　　三是战略调控概念深化。政策调控的经济性惩罚措施，投资或投机收入远远大于投机成本，即高成本高回报，这样注定了政策调控的无效性。而战略调控的行政处罚或法律惩办，使得投机或投机房产冒着生命危险，开发商、投机者、需求者，塾人能赌？楼市经济是一个市场经济和计划经济共存的整体市场。战略调控是宏调，政策调控是微调，深化战略调控才是根本。